Một mặt bằng giá mới cho nhà mặt tiền, chung cư cao cấp?

TTCT - Dịch COVID-19 đang lan rộng cộng với một số chính sách ban hành gần đây (xử phạt nặng người uống bia rượu lái xe) đã tác động mạnh đến giá cho thuê mặt bằng, căn hộ cao cấp ở TP.HCM.

Một mặt bằng rao cho thuê tại khu Phú Mỹ Hưng với chi chít số điện thoại liên lạc. Ảnh: TỰ TRUNG

Theo các đơn vị môi giới, giá thuê nhà, thuê mặt bằng đầu năm 2020 ở nhiều nơi đã giảm khoảng 10% so với giá thuê cuối năm 2019 nhưng nhà trống vẫn nhiều, ít khách thuê.

Cả dãy nhà mặt tiền bỏ trống

Ngoài hàng loạt nhà mặt tiền rao cho thuê mặt bằng ở khu vực đường Phan Xích Long (Q.Phú Nhuận, TP.HCM), đường Trần Quang Khải, đường Lý Tự Trọng (Q.1), Phạm Văn Đồng (Q.Gò Vấp)... thì khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở Q.7 cũng là nơi có nhiều nhà mặt tiền trống đang rao cho thuê.

Hình ảnh những căn nhà mặt tiền, các shophouse đóng cửa với chi chít những số điện thoại dán bên ngoài rao bán hoặc cho thuê giờ thành hình ảnh phổ biến ở một số tuyến đường tại khu Phú Mỹ Hưng.

Nổi bật là khu nhà phố mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh với hàng loạt căn hộ mặt tiền để trống đang rao cho thuê hoặc bán. Khu nhà phố một trệt hai lầu tọa lạc ở mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh gần ngã tư Nguyễn Đức Cảnh (P.Tân Phong, Q.7) là khu vực vốn có giá thuê thuộc diện đắt đỏ, những năm trước chưa có một mặt bằng nào trống hết một tháng.

Muốn chen chân vào đây, có thời điểm bên thuê phải nhận sang nhượng quyền thuê mặt bằng từ người thuê cũ lên đến nửa tỉ đồng cho một căn. Tuy nhiên, hiện tại khu vực này có đến chục mặt bằng để trống với mặt tiền dán đầy những tờ giấy rao bán hoặc cho thuê, số điện thoại của môi giới, chính chủ...

Có căn đã được gỡ hết những bảng quảng cáo của cơ sở cũ, cũng có căn còn để nguyên tên cơ sở cũ. Các ngành hàng đã trả mặt bằng tại đây từ đại lý bán vé máy bay, cơ sở kinh doanh điện máy gia dụng, chi nhánh các ngân hàng, cơ sở kinh doanh trà, bánh kem, công ty môi giới bất động sản...

Một căn nhà ở góc đường còn nguyên thông báo di dời chi nhánh ngân hàng đến địa chỉ khác từ tháng 9-2019 đến nay vẫn chưa có người thuê. Lần theo những số điện thoại, chúng tôi thăm dò được các chủ nhà cho thuê rao giá từ 2.000 - 2.500 USD/tháng.

Cũng mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, khu vực P.Tân Phú (Q.7) có một dãy shophouse để trống đang rao bán hoặc cho thuê. Ngoài mặt tiền thì các căn hộ thương mại này có đến 2 tầng có thể dùng để ở hoặc làm kho chứa hàng.

Theo các đơn vị môi giới, giá thuê các căn hộ thương mại lên đến 5.000 USD mỗi tháng. Ngoài ra, những đường nhỏ trong khu Phú Mỹ Hưng đều có nhiều mặt bằng trống chờ khách. Có chỗ công khai thông báo cho thuê mặt bằng, cũng có nơi chủ nhà chỉ gửi cho các đơn vị môi giới để tìm người thuê.

Ông Minh, nhân viên của một công ty môi giới nhà đất ở khu vực đô thị mới Phú Mỹ Hưng, cho biết hiện ô phố nào cũng có vài mặt bằng trống đang chờ người thuê. Theo ông Minh, nguồn cung mặt bằng cho thuê từ đầu năm 2020 khá dồi dào so với năm trước. Mỗi ô phố trước đây có chỉ 1-2 mặt bằng rao cho thuê thì nay có đến 3, thậm chí 4 mặt bằng rao cho thuê hoặc gửi môi giới tìm người thuê.

“Nguyên nhân một phần do đang mùa dịch, khách hàng giảm nhiều nên các doanh nghiệp rời bỏ những khu có giá thuê mặt bằng đắt đỏ để tìm những mặt bằng khác có giá hợp lý hơn. Bên cạnh đó kinh tế thời gian qua cũng không khả quan lắm nên một số doanh nghiệp cắt giảm chi tiêu về mức cơ bản để duy trì độ cân bằng về tài chính” - ông Minh phân tích.

Về giá thuê, giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại Phú Mỹ Hưng cho hay giá thuê mặt bằng ở khu vực Phú Mỹ Hưng hiện tại giảm nhẹ khoảng 10% so với giai đoạn cuối năm 2019. Do có nhiều mặt bằng cho thuê hơn, nguồn cung dồi dào hơn nên giá thuê giảm để bảo đảm tính cạnh tranh. Những mặt bằng vẫn giữ giá thuê cũ rất khó cho thuê và thường bị để trống thời gian dài hơn.

Tại khu dân cư Tên Lửa (Q.Bình Tân), lâu nay vốn được gọi là khu “tiểu Chợ Lớn” bởi hoạt động kinh doanh khá sầm uất của nó nhưng nay cũng khá đìu hiu. Đường vành đai trong, đường số 1 và đường Tên Lửa... mỗi đường có khoảng 5-6 căn nhà mặt tiền cho thuê trên đoạn đường ngắn chưa đến 1km.

Một chủ nhà có đến ba căn nhà cho thuê trên đường Tên Lửa cho biết: nhà 6x20m giá 60 - 65 triệu đồng/tháng. “Mức giá này vẫn giữ như trước tết vì đang có dịch nên không tăng” - chủ nhà nói. Hầu hết người thuê trước đó mở công ty bất động sản, nhà hàng, quán ăn...

Ông Nguyễn Hồng Hải (chủ tịch HĐQT - tổng giám đốc Công ty Vina Office):

Dịp để tái cơ cấu giá mặt bằng cho thuê

Hiện tượng các doanh nghiệp nhỏ và các tiểu thương trả mặt bằng cho thuê đã diễn ra từ đầu tháng 1-2020, khi chưa xuất hiện dịch COVID-19 ở Việt Nam. Chỉ có điều, thời gian gần đây khi có dịch, người dân ít ra đường, ít ăn hàng quán nên lượng khách giảm mạnh, tình trạng trả mặt bằng của nhóm doanh nghiệp nhỏ, tiểu thương này càng nhanh và rõ ràng hơn.

Thông thường các doanh nghiệp nhỏ kinh doanh ngành hàng ăn uống, thời trang chỉ có thể chịu đựng lỗ trong thời gian 6 tháng. Nếu không nhìn thấy cơ hội thì phải tạm dừng. Các cửa hàng kinh doanh ngành hàng ăn uống, tiêu dùng nhanh sẽ gặp khó khăn hơn trong thời gian tới khi dịch COVID-19 đang còn diễn biến phức tạp, nếu không cắt lỗ họ sẽ còn thiệt hại thêm ít nhất 4-6 tháng nữa. Đó là nguyên nhân những doanh nghiệp nhỏ và tư nhân kinh doanh các mặt hàng trên trả mặt bằng thuê bán lẻ hàng loạt trong thời gian qua.

Chắc chắn là qua giai đoạn này, thị trường mặt bằng cho thuê sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới, hợp lý hơn, thay vì giá cho thuê cứ tăng liên tục trong thời gian qua. Trước đây, giá bất động sản tăng cao nên người cho thuê kỳ vọng giá thuê cũng tăng theo.

Tuy nhiên, tốc độ tăng của các ngành sản xuất kinh doanh không theo kịp nên mới có chuyện các doanh nghiệp nhỏ đang chịu mức giá mặt bằng cao phải chết yểu trước các biến động - dù không lớn của thị trường. Điều này buộc các nhà kinh doanh bất động sản, đơn vị cho thuê phải đưa ra mức giá phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh thực tế nếu không muốn bị bỏ trống lâu dài.

Bên trong một tiệm cà phê vừa đóng cửa tại con đường ẩm thực Phan Xích Long (TP.HCM). -Ảnh: NGỌC HIỂN

Thuê khu trung tâm vì “thương hiệu doanh nghiệp”

Nhiều khu vực khác trên địa bàn TP.HCM cũng có mặt tiền nhà phố đang rao cho thuê nhiều. Đường Trần Quang Khải (Q.1) hiện đang có mật độ mặt bằng trống nhiều hơn so với những tuyến đường xung quanh. Căn nhà với quy mô một trệt ba lầu gần trụ sở UBND P.Đa Kao được rao cho thuê với giá 80 triệu đồng/tháng.

Chủ nhà cho biết giá này hiện đã giảm 10 triệu đồng so với đầu năm nay. Một người môi giới bất động sản ở khu vực này xác nhận chủ nhà từng rao cho thuê với giá 90 triệu đồng/tháng nhưng gần đây, khu vực xung quanh xuất hiện mặt bằng trống ngày một nhiều nên chủ nhà hạ giá thuê với mong muốn nhanh tìm được người thuê.

Trong khi đó, anh K., chủ quầy bar tại khu phố Tây (Q.1), cho biết giá thuê mặt bằng để kinh doanh dịch vụ ăn uống ở Q.1, trong đó có khu phố Tây quá đắt đỏ, nhất là từ khi nơi này trở thành đường đi bộ. Theo anh K., tùy theo vị trí và diện tích mà các hộ kinh doanh phải trả 5.000 - 10.000 USD/tháng cho một tiệm, thậm chí có những nơi giá thuê lên đến 13.000 - 14.000 USD/tháng.

Từ khi quy định xử phạt nặng người uống rượu bia lái xe có hiệu lực, về đêm khách đến các hàng quán tại khu phố Tây giảm mạnh. Nay thêm dịch bệnh khiến tình hình kinh doanh tại đây trở nên bết bát hơn bởi lượng khách quốc tế đến Việt Nam du lịch giảm. Tuy vậy, giá thuê mặt bằng khá cao, có nơi còn đòi tăng giá khiến nhiều tiệm buộc phải “rời cuộc chơi”.

Giám đốc của một doanh nghiệp trong ngành ẩm thực của Việt Nam cho biết doanh nghiệp này bỏ ra khoảng 100 - 150 triệu đồng/tháng thuê các vị trí mặt tiền để hiện diện thương hiệu của mình tại các thành phố trong cả nước. Riêng tại TP.HCM, có những vị trí đắc địa, doanh nghiệp này phải bỏ ra 150 - 200 triệu đồng.

Tuy vậy, vị này cho rằng giá thuê hiện nay đang phản ánh bức tranh đa sắc màu của nền kinh tế thị trường. Đó là giá thuê đắt hay rẻ là quyết định của người thuê và chủ cho thuê. Người thuê cũng có những giá trị riêng khi quyết định thuê một vị trí đắc địa và đắt đỏ, đôi khi nằm ở giá trị thương hiệu, chưa hẳn 100% ở doanh thu. Do đó, việc các doanh nghiệp buộc phải “văng” ra khỏi một vị trí do không thể tiếp tục “cõng” phí mặt bằng được vị này đánh giá bình thường.

Còn tại các quầy hàng của những trung tâm thương mại lớn ở khu trung tâm TP.HCM chưa có dấu hiệu của việc tiểu thương, doanh nghiệp trả mặt bằng, để trống. Tuy khách tham quan, ăn uống và mua sắm thưa thớt, nhiều cửa hàng thông báo giảm giá từ 20-50% nhưng vẫn cầm cự hoạt động.

Một chủ cửa hàng trong trung tâm thương mại ở đường Lý Tự Trọng cho biết đang mùa dịch COVID-19, Nhà nước khuyến cáo người dân tránh đến những nơi đông người nên rất ít người đi ăn uống, mua sắm... Tuy ế khách nhưng các cửa hàng không đóng cửa trả mặt bằng vì bị ràng buộc trong hợp đồng thuê mặt bằng, doanh nghiệp trả mặt bằng trước thời hạn thường phải chịu phạt số tiền lớn.

Hai căn nhà rao bảng cho thuê gần nhau trên đường Tên Lửa, Q.Bình Tân. Ảnh: P.H.

Chung cư cao cấp: nguồn thuê dồi dào

Với thị trường cho thuê nhà ở thì phân khúc căn hộ cao cấp bị ảnh hưởng nhiều trong mấy tháng đầu năm 2020. Liên hệ với một công ty môi giới chuyên cho thuê nhà tại dự án Vinhomes Tân Cảng (Q.Bình Thạnh), nhân viên công ty cho biết giá thuê căn hộ có một phòng ngủ 50m2 có nội thất từ 850 - 900 USD/tháng. Căn hộ 2 phòng ngủ có giá từ 1.000 - 1.100 USD/tháng tùy vị trí.

Nhân viên này cho biết giá thuê căn hộ thời gian này có giảm nhẹ từ 50 - 100 USD/tháng so với giá cuối năm 2019. Giá này do các chủ căn hộ cho thuê trực tiếp với khách hàng. Nếu thuê của chủ đầu tư thì giá căn hộ hai phòng ngủ khoảng 1.400 USD/tháng nhưng khách sẽ được hưởng nội thất cao cấp hơn, có hóa đơn giá trị gia tăng khi khách hàng cần và được khuyến mãi thêm các dịch vụ như giặt ủi, vệ sinh nhà...

Nhân viên môi giới trên cho biết với mức giảm từ 5-10% giá thuê căn hộ cao cấp so với năm 2019 là nhiều. Trước đó, khoảng giữa năm 2019, giá thuê căn hộ ở khu Vinhomes tăng từ 20-30% do thông tin về dự án sửa đường Nguyễn Hữu Cảnh. Bình thường, khi qua năm mới giá thuê căn hộ sẽ tăng thêm 10% nhưng năm nay lại giảm.

Nguyên nhân do nguồn cung căn hộ cho thuê tại các tòa nhà trong dự án này hiện khá dồi dào. Trước đây, nhiều người mua nhà rồi cho thuê ngắn hạn. Từ đầu năm đến nay, do khách du lịch giảm, một số khu vực cũng hạn chế việc cho thuê ngắn hạn nên nhiều chủ nhà chuyển sang cho thuê dài hạn khiến nguồn cung nhiều hơn. Ngoài việc giảm giá, các chủ nhà cho thuê còn cạnh tranh nhau bằng cách đầu tư thêm nội thất tốt để thu hút khách hàng.

Khác với phân khúc chung cư cao cấp, thị trường cho thuê chung cư phân khúc trung bình vẫn đang hút khách. Tại khu vực Q.4, căn hộ 2 phòng ngủ của các chung cư Khánh Hội 1, Khánh Hội 2 trong năm 2019 có giá 9 - 10 triệu đồng/căn/tháng thì nay được báo giá từ 10 - 12 triệu đồng/căn/tháng.

Tại Q.Bình Thạnh, giá thuê các căn hộ chung cư trung bình có tăng so với cuối năm 2019 và không có nhiều sản phẩm để giới thiệu cho khách. Khu vực Q.Thủ Đức giáp đường Phạm Văn Đồng, giá căn hộ chung cư 2 phòng ngủ từ 7 triệu đồng/căn/tháng năm 2019 nay tăng lên 8 triệu đồng/căn/tháng và hiện cũng không có nhiều nguồn nhà cho thuê.

Ông Bình - nhân viên một công ty môi giới chuyên tìm nguồn cung căn hộ trung bình và bình dân cho khách hàng khu vực quận Bình Thạnh và Thủ Đức - cho biết căn hộ cho thuê phân khúc bình dân và trung bình luôn hút khách thuê do nhiều nguyên nhân: do sản phẩm căn hộ bình dân và trung bình gần đây không có nhiều dự án mới.

Ngoài ra mức giá cho thuê như trên phù hợp với nhiều người có thu nhập ổn định như gia đình công chức, nhân viên văn phòng... đang tích lũy để mua nhà. Vì vậy, cho dù là đang mùa dịch, thị trường có tăng lên giảm xuống gì thì lượng khách này cũng không bị ảnh hưởng nhiều. ■

TS Đinh Thế Hiển (chuyên gia về kinh tế):

Thiếu căn hộ cho thuê giá trung bình

Việc thuê căn hộ để ở ngày càng phổ biến đối với nhóm khách hàng là nhân viên văn phòng, cán bộ công chức trẻ tuổi. Quan niệm về chỗ ở của những gia đình trẻ nay đã thay đổi so với các thế hệ trước, họ không lấy việc phải sở hữu một căn hộ, căn nhà làm quan trọng. Các gia đình trẻ hiện nay có xu hướng đi thuê nhà để ở, nhất là thuê căn hộ để dành tiền kinh doanh hay đầu tư.

Ngoài ra những gia đình khá giả ở các tỉnh có con đi học tại TP.HCM cũng tìm thuê căn hộ có giá từ bình dân đến trung bình để ở. Đây là lượng khách thuê ổn định, ít bị ảnh hưởng bởi kinh tế tăng trưởng nhanh hay trầm, và nhất là không ảnh hưởng nhiều bởi thị trường du lịch hay dịch bệnh trong thời điểm hiện tại. Lượng khách hàng này ưa chuộng căn hộ có diện tích trên dưới 50m2, có giá thuê từ 7-8 triệu đồng/tháng tại các khu vực cách trung tâm khoảng 5km, hoặc căn hộ có giá từ 10-12 triệu đồng/tháng cho những khu vực gần trung tâm hơn.

Tuy nhiên thực tế những năm gần đây TP.HCM không có nhiều dự án căn hộ ở phân khúc trung bình hay bình dân. Một phần vì quỹ đất không còn nhiều, các doanh nghiệp khó khăn lắm mới có được quỹ đất, cộng với thủ tục hành chính để đầu tư dự án ngày càng phức tạp, kéo dài. Vì vậy các doanh nghiệp quyết định đầu tư dự án cao cấp để lợi nhuận khả quan hơn. Đó là lý do khan hiếm căn hộ cho thuê giá trung bình ở cả khu vực cận trung tâm TP và các quận ven.

Tôi biết một căn hộ cho thuê có vị trí đẹp ở khu Thảo Điền (Q.2) trước tết được trả giá thuê trên 1.050 USD/tháng (khoảng 24 triệu đồng) nhưng sau tết chỉ cho thuê 19 triệu đồng/tháng do ảnh hưởng của bệnh dịch, giảm 5 triệu đồng/tháng, tức khoảng 20% giá trước tết. Phân khúc căn hộ cao cấp cho thuê đa phần phục vụ cho người nước ngoài, khách du lịch.

Tuy nhiên, do tình hình dịch bệnh nên nhiều khách hàng về nước không trở lại Việt Nam làm việc, khách du lịch cũng giảm nên nhu cầu không nhiều. Cộng với thời gian gần đây, lượng căn hộ cao cấp ra hàng khá nhiều nên nguồn cung cho thị trường căn hộ cao cấp khá lớn.

Bà Võ Thị Khánh Trang (trưởng bộ phận nghiên cứu tư vấn Savills TP.HCM):

Nên giảm giá thuê từ 10-20%

Hầu hết các mặt bằng đang rao cho thuê hoặc đang tạm ngừng hoạt động ở khu vực trung tâm TP và các quận nội thành là nhà hàng, các cửa hàng ăn uống. Trong những tháng đầu năm 2020, cùng với tác động nghị định số 100 (có hiệu lực từ 1-1-2020), xử phạt nghiêm khắc đối với người uống rượu bia mà vẫn lái xe, dịch COVID-19 tiếp thêm một đòn kinh tế vào ngành ẩm thực.

Theo khảo sát của Savills gần đây, doanh thu một số nhà hàng đã giảm lên đến 50% trong tháng 2 so với các tháng trước đó. Sự bùng phát dịch COVID-19 ngay thời điểm các chủ nhà hàng ẩm thực đưa ra định hướng kinh doanh và các chủ nhà phố đang có ý định điều chỉnh giá thuê (thường là tăng giá).

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp, tiểu thương kinh doanh nhà hàng sau khi cân nhắc về doanh thu và chi phí vận hành đã phải quyết định dừng kinh doanh và trả mặt bằng khi hết hợp đồng. Số khác tiếp tục duy trì kinh doanh thì tạm dừng hoạt động (để giảm chi phí vận hành) hoặc thương thảo để giảm giá thuê.

Đối với các nhà phố rao thuê tại các khu phố nổi tiếng về ẩm thực như đường Phan Xích Long (Q.Phú Nhuận), Hồ Tùng Mậu và Ngô Đức Kế (Q.1) sẽ khó tìm khách thuê trong thời điểm này. Nguyên nhân do đây là những nhà phố mặt tiền đường và chủ nhà thường cho thuê nguyên căn, giá thuê cao.

Nhiều khu vực ở Q.1 có thời hạn thuê nhà rất dài (10 năm) cũng là yếu tố làm nhiều chủ cửa hàng, chủ doanh nghiệp ngại ngần khi chọn thuê. Tương tự, khu vực Phú Mỹ Hưng thì mặt bằng nhà phố và shophouse cũng được rao cho thuê nguyên căn nên giá cao.

Hơn nữa, lượng khách hàng khu vực này giảm mạnh do ở đây có cộng đồng người Nhật và Hàn Quốc tương đối lớn. Những nước này đang ảnh hưởng dịch bệnh nặng nề nên người dân của họ, dù đang ở Việt Nam, cũng đề cao cảnh giác, càng không đi ra ngoài để ăn uống, tiêu xài khiến lượng khách giảm sâu.

Để cho thuê được nhà, chủ nhà nên giảm giá từ 10-20% so với năm 2019 hoặc linh hoạt về diện tích mặt bằng cho thuê thay vì bắt buộc thuê nguyên căn như lâu nay. Đối với các nhà phố đang có khách thuê, nhiều chủ nhà cũng đã thương lượng để hỗ trợ người đang thuê bằng nhiều hình thức như miễn phí 1 tháng tiền thuê nhà, giảm 30-50% giá thuê trong ngắn hạn đối với khối kinh doanh cửa hàng tiện ích.

Thị trường cho thuê tại các trung tâm thương mại những tuần gần đây cũng ghi nhận nhiều động thái tích cực của các doanh nghiệp điều hành, chủ đầu tư. Chẳng hạn như Công ty cổ phần Vincom Retail hỗ trợ cho các khách thuê theo mức độ bị ảnh hưởng.

Các chủ đầu tư khác cũng đang theo dõi diễn biến của dịch COVID-19 và xem xét đưa ra các hỗ trợ mà chủ yếu là giá thuê đối với các khách thuê. Hưng Thịnh cũng công bố sẽ triển khai thực hiện chính sách ưu đãi, hỗ trợ giá thuê mặt bằng cho khách thuê tại các dự án của mình với mức giảm khoảng 20-40% tùy từng trường hợp và thời gian hỗ trợ linh động theo diễn biến của dịch bệnh.