Kinh doanh

28/12/2024 08:30 GMT+7

Mặt bằng cho thuê đìu hiu, vì sao?

THẢO THƯƠNG
và 1 tác giả khác

THẢO THƯƠNG

BẢO NGỌC

Đang vào dịp cuối năm nhưng nhiều mặt bằng kinh doanh ở TP.HCM vẫn 'cửa đóng then cài'. Thậm chí, có nơi đang trả mặt bằng. Tuy không ở tình trạng 'hàng hàng lớp lớp' cho thuê như ở TP.HCM nhưng Hà Nội cũng ghi nhận có việc nhiều mặt bằng còn trống.

Vì sao có tình trạng này?

Nhiều "phố quen" đìu hiu

Gần giữa tháng 12-2024, rảo một vòng quanh khu trung tâm quận 1, quận 3 (TP.HCM), những nơi mà trước đây chỉ nghe tên đường là biết ngay ở đó bán gì thì hiện tại, nghe tên lại có thể nghĩ ngay ra cụm từ "cho thuê mặt bằng".

Chẳng hạn, rảo qua "phố thời trang" Nguyễn Trãi (kéo dài từ quận 1 đến quận 5), Lê Văn Sỹ (kéo dài từ quận 3 đến quận Tân Bình) thì trên đường Nguyễn Trãi có gần 50 mặt bằng đang để bảng cho thuê, đặc biệt đoạn Nguyễn Văn Cừ đến giao lộ Trần Phú - Nguyễn Duy Dương có 24 mặt bằng vẫn đang ngóng chủ.

Tương tự, trên đường Lê Văn Sỹ đoạn từ Trần Huy Liệu (quận 3) đến Phạm Văn Hai (quận Tân Bình), nhiều mặt bằng trống nằm xen kẽ, rải rác để bảng rao cho thuê. Ngoài mặt bằng kinh doanh thời trang, tại đây còn có mặt bằng kinh doanh ngành F&B trong cảnh chờ dài vì trống đã hơn một năm...

Vào cuối tháng 11-2024, cận kề với dịp Tết, chị Hạnh Nhi (môi giới mặt bằng thuê/cho thuê tại TP.HCM) kể lại có khách trả lại 4 officetel (mô hình kết hợp văn phòng cho thuê với khách sạn) thuê với mức phí 300 - 400 triệu đồng/năm.

"Các doanh nghiệp mới hoạt động 2 - 3 năm quay sang tiết kiệm chi phí, chuyển hướng sang những mặt bằng dưới đất, nhỏ, chi phí thấp. Còn những chủ doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhóm nghiên cứu hoặc một văn phòng đại diện cho đơn vị nước ngoài thì họ chuyển văn phòng ra Hà Nội. Kinh doanh loại hình này không còn hút như 4 năm trước nữa", chị Hạnh Nhi nói.

Vị trí "kim cương" cũng thiếu thương hiệu mạnh

Ở những con đường đắc địa nhất TP.HCM như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lý Tự Trọng, ngã 6 Phù Đổng (quận 1) vốn gắn với nhiều thương hiệu nổi tiếng trong chuỗi F&B như Soya Garden, Phúc Long, PhinDeli... thì nay cũng gắn bảng cho thuê cả năm nay mà chưa có thương hiệu lớn nào nhảy vào.

Từng thuê một vị trí với giá 26.000 USD/tháng (gần 700 triệu đồng), ông Nguyễn Thanh Duy, giám đốc điều hành Công ty CP MIA Retail, cho hay trong giai đoạn năm 2014 - 2019, mỗi năm MIA mở rộng 2 - 3 cửa hàng, có khi đỉnh điểm đến 6 cửa hàng mới. Nhưng từ 2023, doanh nghiệp bắt đầu trả mặt bằng dần.

"Thương hiệu túi du lịch của chúng tôi thuộc phân khúc có mức giá 1 - 2 triệu đồng/chiếc. Nhưng doanh số bán tại các cửa hàng 2 năm gần đây không còn như trước vì tỉ lệ mua hàng online và chi phí mặt bằng tăng cao nhưng không thể thương lượng để giảm giá thuê mặt bằng. Bên cạnh đó, xu hướng mua hàng giá rẻ, giảm chi mặt hàng không thiết yếu cũng có tác động lớn", ông Duy nói.

Cũng theo ông Duy, việc trở lại của các thương hiệu lớn sau khi đã rời đi là rất khó xảy ra, dù có được hạ giá thuê đi nữa vì "đây không phải giải pháp của doanh nghiệp thời điểm hiện nay", ông Duy nhấn mạnh.

Chẳng hạn, tại quận 1, Highlands Coffee đã trả mặt bằng tại góc đường Nguyễn Du - Pasteur hơn 2 năm trước nhưng giờ nhà vẫn trống.

Xung quanh thông tin cửa hàng Starbucks Reserve (đường Hàn Thuyên, quận 1) đã trả mặt bằng vì giá thuê lên đến 30.000 USD/tháng (gần 750 triệu đồng) đến nay vẫn chưa có đơn vị nào thuê lại cũng gây quan tâm từ rất nhiều người, phản ánh phần nào tình hình mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM.

Mới đây, trước thông tin sẽ có cửa hàng cà phê Starbuck mới trên đường Hải Triều, quận 1, nằm ở tầng trệt của tháp Bitexco, một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM đánh giá đây là quyết định hay của Starbuck vì "lợi lâu dài".

"Ở đây như trung tâm thương mại. Lượng khách đa dạng từ văn phòng, khách đi xem phim, ăn uống và cả cộng đồng dân cư lân cận xung quanh. Đây là vị trí thuận tiện nên nhiều thương hiệu săn lùng", vị này nhận xét.

Thay đổi đến từ đâu?

Theo ông Nguyễn Hồng Hải - chủ tịch HĐQT VNO Group (chuỗi hệ thống văn phòng cho thuê với gần 15 tòa nhà tại TP.HCM và sàn môi giới mặt bằng cho thuê), phần lớn các doanh nghiệp tìm cách giảm chi phí như giảm nhân sự, giảm chi phí thuê văn phòng, chuyển từ văn phòng hạng A - B xuống những phân khúc thấp hơn hoặc rời khu trung tâm về vùng ven, về những nơi đã thuận tiện công nghệ thông tin, logistics...

"Với mặt hàng thời trang, tỉ lệ lấp đầy mặt bằng thấp vì xu hướng chuyển sang mua sắm online. Người bán chỉ cần nơi kinh doanh nhỏ, một địa điểm để bán online, livestream. Những mặt bằng có mức thuê trên 200 triệu đồng/tháng quy mô lớn bị hạn chế, gần như không có doanh nghiệp thuê nữa", ông Hải phân tích.

Trong khi đó, ông Lê Trung Nam (giám đốc EPS Investing Việt Nam) cho rằng thói quen người tiêu dùng đã thay đổi rất nhiều.

Khi phương tiện công cộng, xe công nghệ phát triển, đa số di chuyển theo điểm đón điểm đến cố định, nên không còn việc "tạt ngang" vào cửa hàng để mua sắm.

Từ đây hình thành thói quen mới: người dân ở trung tâm TP.HCM ưu tiên mua sắm ở trung tâm thương mại hơn, mua một lần cho cả tuần. Lợi thế của trung tâm thương mại (mô hình all in one) thì rõ hơn vì đa dạng mặt hàng, có nhiều chương trình khuyến mãi, chương trình thành viên...

Bên cạnh đó, chuyên gia này nhấn mạnh làn sóng đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài có xu hướng tập trung vào phía Bắc, đặc biệt là nhà đầu tư Trung Quốc vì gần chuỗi cung ứng, gần cửa khẩu thuận lợi giao thương hai nước.

PGS.TS Lê Thị Thúy Hằng, phó trưởng khoa tài chính - ngân hàng Trường ĐH Tài chính - Marketing, cũng cho rằng cơ sở hạ tầng hiện nay của TP.HCM chưa thể đáp ứng đủ để tạo sức hút cho các doanh nghiệp mới do chi phí logistics khá cao, thời gian lưu thông, di chuyển trong TP hiện nay tương đối chậm.

Ngoài ra, việc năm 2023 TP không còn là điểm đến lý tưởng của người nhập cư từ các tỉnh thành cũng đồng nghĩa sức hút với doanh nghiệp cũng vơi dần.

Cần nhiều giải pháp nếu muốn thay đổi

Theo giám đốc mảng phát triển dự án thuộc một tập đoàn bất động sản ở TP.HCM, từ những điểm mạnh mới của thương mại điện tử và trung tâm thương mại thì nên chăng, các mặt bằng kinh doanh ở TP.HCM cần cải tạo lại thành các không gian có diện tích lớn và phát triển thành tầng cao, để thích nghi với xu hướng này.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Lê Anh Hùng (TP.HCM) dẫn báo cáo từ Công ty tư vấn Oxford Economics, dự báo chi tiêu tiêu dùng tại TP.HCM năm 2025 sẽ tăng 8,4% và 50% thị phần các kênh bán lẻ sẽ chiếm 50%.

Hà Nội: nhà phố trung tâm cũng "ế" khách

Ghi nhận của Tuổi Trẻ tại Hà Nội cho thấy những ngày cuối năm hoạt động mua sắm tại nhiều tuyến phố trung tâm không còn sầm uất như trước đây.

Ở các tuyến phố trung tâm: Thái Hà, Yên Lãng, Kim Mã, Nguyễn Thái Học, Phố Huế, Điện Biên Phủ, tỉ lệ mặt bằng nhà phố bỏ trống ngày càng nhiều.

Một số cửa hàng đang thanh lý hàng hóa với giá giảm sốc trước khi chuyển địa điểm kinh doanh. Nhiều cửa hàng thời trang, phụ kiện điện thoại sầm uất một thời nay đã đóng cửa chờ khách thuê.

Các biển cho thuê nhà, thuê mặt bằng kinh doanh xuất hiện ngày càng nhiều trên các con phố trung tâm của Hà Nội. Không chỉ có các tuyến phố trung tâm, sản phẩm shophouse (nhà phố kinh doanh) trong các khu đô thị mới cũng bỏ trống ngày một nhiều hơn.

Tại khu nhà phố Him Lam - Vạn Phúc (quận Hà Đông), hàng chục căn nhà phố xây dựng hiện đại 5 tầng đóng cửa nhiều tháng nay không có người thuê. Nhiều chủ nhà phố đã treo biển bán nhà để thu hồi vốn.

Chị Nguyễn Thị Minh, chủ một căn nhà phố 4 tầng để trống trên Phố Huế, cho biết 3 tháng qua, kể từ khi doanh nghiệp thuê trả nhà, gia đình đã đăng tin tìm khách thuê mới nhưng chưa có ai thuê. Gia đình đang tính giảm giá thuê một phần để thu hút thêm khách thuê.

Giá cho thuê cao không có lợi trong thu hút đầu tư

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM. Theo đó, thị trường văn phòng cho thuê tương đối ổn định nhưng thị trường nhà phố cho thuê kinh doanh chưa khởi sắc.

HoREA dẫn thông tin do Cushman&Wakefield công bố về việc đường Đồng Khởi (quận 1) có giá cho thuê mặt bằng kinh doanh là 8,4 triệu đồng/m2 (tương đương 345 USD/m2) đứng hạng 14 thế giới về độ "đắt đỏ".

Từ đó, hiệp hội nhận thấy việc xếp hạng 14 về giá cho thuê không có lợi về hình ảnh của TP trong thu hút đầu tư.

Vì đây chỉ là giá cho thuê mặt bằng kinh doanh cá biệt tại tầng trệt của một trung tâm thương mại trên đường Đồng Khởi, khi so sánh với các TP Bangkok (Thái Lan) và Jakarta (Indonesia) đang có giá cho thuê văn phòng làm việc, mặt bằng kinh doanh thấp hơn.

Ngoài ra, TP cần quan tâm công tác truyền thông để gửi thông điệp chính xác đến các nhà đầu tư về những lợi thế của mình.

* Ông Nguyễn Văn Đính (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):

Cần sự chia sẻ giữa chủ nhà mặt phố và người kinh doanh

Mặt bằng thương mại nhà phố bỏ trống ngày càng nhiều một phần là do hệ quả của thời dịch COVID-19 để lại. Trong thời kỳ dịch bệnh bùng phát nhu cầu mua sắm của người dân đô thị đã thay đổi theo hướng mua bán, giao dịch trên các sàn thương mại điện tử ngày càng nhiều. Việc ship hàng, giao hàng tận nơi ngày càng thuận lợi.

Nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh thay vì thuê mặt bằng mặt tiền các phố để kinh doanh đã chuyển hướng thuê các kho chứa hàng ở vùng ven hoặc trong ngõ sâu để giảm chi phí thuê mặt bằng, đồng thời đẩy mạnh việc bán hàng qua mạng thông qua các sàn thương mại điện tử.

Bên cạnh đó, nhiều chủ nhà mặt phố không giảm giá thuê, ít có sự hỗ trợ người kinh doanh, doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn cũng thúc đẩy chuyển đổi sang hoạt động kinh doanh trên mạng với chi phí rẻ hơn.

Để khắc phục tình trạng bỏ trống nhà mặt phố hiện nay các chủ nhà mặt phố cần có sự đồng hành với người thuê, chia sẻ khó khăn với người kinh doanh, khi kinh tế phục hồi chưa thực sự tốt thì chủ nhà cũng nên căn chỉnh giá thuê ở mức hợp lý.

* Ông Đinh Minh Tuấn (giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn):

5 yếu tố tác động

Xu hướng nhà mặt phố khu vực trung tâm Hà Nội để trống đã từng diễn ra tại TP.HCM trong 2 - 3 năm vừa qua. Chẳng hạn trước đây tại TP.HCM có những tuyến đường thời trang đi từ đầu đường đến cuối đường chỉ để mua sắm thời trang nhưng giờ không còn nữa. Các nguyên nhân dẫn tới xu hướng này, đó là:

1. Người tiêu dùng đã thay đổi thói quen mua sắm trong và sau dịch COVID-19. Việc mua sắm vật phẩm ít tiền như quần áo, những vật dụng hằng ngày đều thực hiện qua mạng. Trong những năm 2023 - 2024 thì sự chuyển đổi mua sắm qua các nền tảng trực tuyến tăng trưởng mạnh mẽ. Có thể khẳng định hành vi mua sắm của người tiêu dùng đã thay đổi.

2. Xu hướng người dân sử dụng ô tô ngày càng nhiều, người dân bỏ dần thói quen dạo phố để mua sắm như trước đây. Tầng lớp trung lưu có xe hơi khi đi mua sắm thường kết hợp tận hưởng luôn các tiện ích khác theo mô hình "all in one" nên cần có chỗ đỗ xe thoải mái, nhà phố thương mại thường không đáp ứng được yêu cầu này.

3. Sự xuất hiện của mô hình trung tâm thương mại "all in one" còn phù hợp cho cả gia đình: cha mẹ đi mua sắm, con vào khu vui chơi giải trí, ăn uống... Nhiều cửa hàng kinh doanh bên ngoài đã chuyển vào thuê mặt bằng trung tâm thương mại để kinh doanh.

4. Hộ kinh doanh, doanh nghiệp chọn thuê mặt bằng nhà phố để kinh doanh từ trước đến nay nhằm tận dụng lợi thế tăng nhận diện với người dùng, phát huy tối đa lợi thế kinh doanh nhưng những năm gần đây cả hai lợi thế này đều không đáp ứng được.

Chi phí thuê nhà thời gian gần đây ngày càng tăng vì người cho thuê không muốn giảm giá do giảm giá thuê là giảm giá trị tài sản. Khi chi phí tăng, hiệu quả kinh doanh lại không đạt được.

5. Sự thuận tiện của hệ thống logistics, người mua ngồi tại nhà, mua hàng với giá phải chăng, chất lượng dịch vụ y chang, thậm chí được giảm giá vì người bán không mất tiền thuê mặt bằng kinh doanh, còn người mua không mất công đi lại, phí vận chuyển thấp đang thúc đẩy sự chuyển đổi từ kinh doanh ở vị trí mặt bằng nhà phố sang kinh doanh trên mạng.