Luật pháp về đất đai và nhu cầu an cư

Ngược lại với kỳ vọng về một sự phục hồi mạnh mẽ sau khi các hoạt động kinh tế - xã hội quay trở lại, bất động sản nhà ở tại TP.HCM khởi đầu năm mới với diễn biến chưa thật sự sáng sủa. 

Quý 1-2022, toàn thị trường TP.HCM không có dự án căn hộ mới, nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Kết quả là nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 4.050 căn, tiếp tục giảm 18% so với cùng kỳ năm trước, theo ghi nhận của Hãng Savills.

Thất bại của thị trường

Thực tế cho thực trạng thấy giá căn hộ tăng chóng mặt ở TP.HCM một phần đến từ sự lệch pha cung - cầu khi nhiều chủ đầu tư nhảy vào phân khúc cao cấp đến hạng sang, vốn có lợi nhuận tốt hơn. Nhưng một nguyên nhân quan trọng khác là thực trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở ngày càng trầm trọng.

Thật vậy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) nhận định thị trường đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội, vốn là hai loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị. 

Thiếu cung trong lúc nhu cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua, biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, trong khi ở các nước công nghiệp phát triển, chỉ số này chỉ là 6-7 lần.

Cũng vì nguồn cung nhà ở giá phải chăng ở các thành phố lớn trở nên khan hiếm, người mua và các chủ đầu tư đã mở rộng đầu tư sang các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai và Bình Dương hay Hưng Yên phía Bắc. 

Các dự án bất động sản liền thổ ở Đồng Nai đạt tỉ lệ hấp thụ 85%, Bình Dương đạt 67% trong quý 1-2022. Tuy nhiên, thị trường có dấu hiệu đầu cơ nghiêm trọng khi tới 65% người mua để đầu tư hơn là nhu cầu ở thực.

Xu thế nhiều chủ đầu tư dần cạn kiệt niềm tin và bất an với cơ hội tại thị trường các thành phố lớn như ở TP.HCM có thể khiến khan hiếm nguồn cung căn hộ trầm trọng hơn nữa trong thời gian tới, mà từ đó một số dự án hiện hữu có thể trục lợi để tiếp tục thổi giá.

Ngày càng nhiều lời ca thán xuất hiện, phần lớn đổ lỗi cho các dự án căn hộ với cáo buộc nhiều chủ đầu tư chỉ biết chăm chăm tìm kiếm lợi nhuận mà quên đi một đại bộ phận khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thật sự với giá phải chăng. 

Thực tế bản thân thị trường căn hộ không có lỗi, mà vấn đề khiến cho giá nhà tăng chóng mặt còn đến từ hệ quả của các chính sách chồng chéo, thiếu minh bạch và chiến lược phát triển nhà ở chưa hiệu quả của nhà điều hành.

Đừng đổ lỗi, hãy tìm giải pháp

Báo cáo “Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản” của trang Batdongsan.com ghi nhận có tới 92% người khảo sát mong muốn sở hữu nhà trong tương lai, trong đó TP.HCM và Hà Nội vẫn là những nơi thu hút nhất, tiếp đến là các đô thị vệ tinh.

Sở hữu một ngôi nhà, nhất là căn hộ có giá vừa tầm, là nhu cầu thiết yếu của đông đảo người lao động từ các địa phương đến Sài Gòn lập nghiệp. 

Có một chốn an cư ổn định sẽ giúp họ an tâm làm việc lâu dài và cống hiến nhiều hơn, góp phần giúp kinh tế của thành phố duy trì nhịp điệu phát triển ổn định. Vì vậy, nhà chức trách cần tư duy rằng thị trường xây dựng và phát triển nhà ở tại Sài Gòn không chỉ là nơi để tìm kiếm cơ hội kinh doanh, mà còn là công cụ giúp đảm bảo an sinh xã hội.

Nhưng vẫn còn khoảng cách rất lớn để biến giấc mơ thành hiện thực. Giá căn hộ ở TP.HCM quá cao, ngay cả các phân khúc tầm trung trở xuống, khiến việc mua nhà của đa số lao động gặp thách thức. 

Thực tế với mặt bằng giá căn hộ hiện nay, nếu không tích lũy được khoản tiền ban đầu hay nhận được sự hỗ trợ tài chính từ bố mẹ, việc mua một căn hộ tiện nghi vừa đủ là bài toán nan giải cho các gia đình trẻ khi ngoài tiền thuê mướn phòng, những người trẻ còn phải chi cho sinh hoạt hằng ngày, chăm sóc y tế hay nuôi dưỡng con cái.

Những bất cập đã được giới phân tích chỉ ra nhiều lần, nhưng đáng tiếc đến nay vẫn chưa có giải pháp. Ví dụ như tình trạng chậm tính tiền sử dụng đất dự án đang là “vướng mắc” chung mà các doanh nghiệp bất động sản phải gánh chịu, điều này khiến nhiều dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính để tiếp tục thi công hay ra sổ hồng cho người mua nhà.

Một ví dụ khác, chính sách cải tạo các chung cư xuống cấp mặc dù đã có chủ trương thúc đẩy từ lâu và nhiều doanh nghiệp muốn tham gia vào kênh đầu tư này, nhưng cho đến nay khúc mắc về cơ chế miễn tiền sử dụng đất khi cải tạo, xây dựng lại vẫn còn đó. 

Nghị định 69/2021/NĐ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã quy định nhiều cơ chế chính sách sát thực tế và có tính khả thi để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó có quy định miễn tiền sử dụng đất. 

Nhưng do Luật nhà ở 2014 và Luật đất đai 2013 chưa quy định miễn tiền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nên các dự án thuộc diện này vẫn chưa chắc chắn được miễn tiền sử dụng đất, làm chùn bước nhiều nhà đầu tư.

Thêm nữa, thời gian gần đây thị trường bất động sản còn phải đối mặt nguy cơ thiếu hụt nguồn vốn khi các kênh trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng bị siết lại vì sự tăng cường giám sát nguồn vốn. 

Một số ngân hàng lớn như Sacombank, Agribank và Techcombank đã trì hoãn hoặc hạn chế cấp tín dụng bất động sản cho khách hàng vay vốn lớn, chỉ hỗ trợ người mua nhà ở thực. Một khi dòng vốn chảy vào địa ốc bị siết chặt hơn, chi phí vốn của chủ đầu tư sẽ càng tăng, và tất cả sẽ lại đổ dồn vào giá thành sản phẩm.

Thiếu nguồn cung đất đai là một trở ngại lớn nữa với cơ hội xây dựng nhà ở giá hợp lý. Ước tính của Ngân hàng Thế giới cho thấy mỗi năm nhu cầu đất đô thị ở Việt Nam lên tới khoảng 11.500ha. 

Nhưng nguồn cung chính thức hiện nay còn xa mới theo kịp, khiến giá đất tăng cao và bó hẹp khả năng chi trả của người dân. Thực trạng này đặt dấu hỏi về năng lực quy hoạch, dự báo nhu cầu nhà ở của chính quyền.

Trên thế giới không phải không có kinh nghiệm để Việt Nam học hỏi - Singapore là một ví dụ. Mặc dù là thị trường có giá căn hộ thuộc diện đắt đỏ nhất thế giới nhưng tỉ lệ sở hữu nhà của người dân Singapore lại thuộc dạng hàng đầu. 

Câu trả lời là quốc đảo này đã có một chiến lược xuất sắc về nhà ở ngay từ đầu thập niên 1960, khi thành lập Cơ quan Phát triển nhà ở (Housing Development Board, HDB) với nhiệm vụ thúc đẩy nguồn cung và gia tăng cơ hội sở hữu nhà cho người dân.

Singapore đồng thời cung cấp các gói hỗ trợ tài chính để người dân mua được căn hộ, đặc biệt chú ý vào tăng cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ cho các đối tượng khó khăn. 

Mới đây thôi, đã có khoảng 2.000 căn hộ hai và ba phòng ngủ được bán cho những công dân có thu nhập trung bình thấp trong một khu bất động sản mới ở quận Queenstown với giá rất phải chăng. 

Giống như hầu hết các giao dịch khác của HDB, các căn hộ này được cung ứng theo hợp đồng thuê 99 năm và người mua bị cấm bán lại tài sản trong ít nhất 5 năm. Tính đến năm 2020, Singapore đã bán được hơn 1 triệu căn hộ do HDB làm chủ đầu tư. Với một quốc gia dân số chỉ 5,5 triệu người, HDB đã đáp ứng tới 80% nhu cầu nhà ở cho dân chúng.

Có thể thấy việc giải bài toán căn hộ có giá vừa phải với thu nhập của đại bộ phận người dân sẽ cần sợi dây liên kết chặt chẽ giữa doanh nghiệp, Nhà nước và người mua nhà. Một khuôn khổ pháp lý về đất đai cồng kềnh, phức tạp và kém hiệu quả sẽ luôn là rào cản lớn cho sự cải thiện tỉ lệ sở hữu nhà ở của người dân.

Về lâu dài, theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Horea, để kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản phải có giải pháp hiệu quả làm tăng nguồn cung nhà ở, mà muốn tăng nguồn cung thì trước hết phải tháo gỡ những vướng mắc, bất cập từ một số quy định pháp luật.■