Giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ

Nêu ý kiến thảo luận, đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) nêu rõ dự thảo luật nêu bốn nguyên tắc định giá đất. Tuy nhiên, ông rất băn khoăn với các quy định tại dự thảo chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy trong thực tế.

Theo ông Khải, cơ sở để xác định "giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó".

Mặt khác, cần làm thế nào để việc xác định giá đất phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Từ đó, ông đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” bảo đảm thực sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của nghị quyết 18.

Ông nêu thêm dự thảo luật quy định về căn cứ xác định giá đất. Trong đó, theo quy định, mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Song ông đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định rõ trong luật về mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ định giá là đang sử dụng hiện tại hay trong tương lai. Quy định rõ, cụ thể các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là yếu tố nào?

Cũng theo ông Khải, luật quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất. Muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể.

Ông đề nghị tiếp tục nghiên cứu các quy định liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất, bổ sung các quy định nhằm số hóa đất đai đầu vào để thu thập dữ liệu...

Nhiều phương pháp định giá đất khó áp dụng

Về phương pháp định giá đất, ông Khải nói dự thảo nêu 4 phương pháp, song càng quy định nhiều phương pháp định giá đất lại càng khó áp dụng. Nếu áp dụng 4 phương pháp cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 giá khác nhau.

Ông đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể hơn. Trong đó, có thể xây dựng một phương pháp tính giá đất thật đơn giản, tránh phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

Một trong những nhiệm vụ đặt ra tại nghị quyết 18 là hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính đất đai, nghiên cứu, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Hiện nay chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ có giá cao gấp chục lần.

Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội.

"Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất.

Bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân", ông Khải nêu rõ.

Đại biểu Trần Đình Gia (Hà Tĩnh) cho hay giá đất là vấn đề khó khăn, phức tạp. Từ đó, ông đề nghị cần phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất.

Loại 1 là đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa cần tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp.

Loại 2 đất đai là tư liệu sản xuất cần tính toán theo khung giá để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô, diện tích, nội dung dự án đầu tư...

Sửa Luật đất đai: Có tạo thời cơ vàng cho 'đại bàng và chim sẻ' về làm tổ?

Đại biểu Đinh Ngọc Minh đề nghị làm rõ việc sửa đổi Luật đất đai có tạo điều kiện cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai nhằm tận dụng cơ hội, "thời cơ vàng cho các đại bàng cũng như chim sẻ về làm tổ hay không?".