Luật Đất đai: Sửa đổi hay làm luật mới?

Từ “đền bù” sang “bồi thường”

Luật đất đai năm 1987 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Đạo luật này chỉ quy định về chế độ quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất đai, nghiêm cấm phát canh thu tô dưới mọi hình thức.

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), Nhà nước công nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Các tổ chức được Nhà nước giao đất và cho thuê đất.

Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 cho phép tổ chức, hộ gia đình cá nhân nhận QSDĐ từ người khác mà vẫn có 5 quyền theo quy định (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ).

Các tổ chức (đặc biệt là doanh nghiệp) trước đây chỉ có một con đường duy nhất là chờ Nhà nước giao, cho thuê đất thì nay có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác. 

Cùng với quyền được chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, việc “mua đi bán lại” QSDĐ của các tổ chức được pháp luật công nhận, các quan hệ mua bán dần được công khai, tạo nên thị trường bất động sản ban đầu. 

Lần đầu tiên Nhà nước công nhận đất đai có giá, do Nhà nước ban hành. Luật đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung năm 2001 trước khi hoàn thành sứ mệnh lịch sử với quy định về khung giá đất, phương pháp xác định giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất…

Luật đất đai năm 2003 được giới chuyên gia nhận định là đạo luật đặt nền móng cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ khi quy định QSDĐ như một loại hàng hóa (đặc biệt) trên thị trường, có giá thị trường, được góp vốn, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, được giao dịch sản phẩm hình thành trong tương lai…

 Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường, nhận xét: Luật đất đai năm 2003 đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện cho hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, lần đầu tiên Nhà nước công nhận có giá đất thị trường trong quy định “bảng giá đất phải phù hợp với giá đất thị trường”. 

Ngoài ra, luật còn quy định rõ trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân thực hiện các quyền của mình.

Điểm mới nữa là Nhà nước thu hồi đất phải bồi thường cho người sử dụng đất thay vì đền bù. Quan hệ bồi thường là một trong những quan hệ dân sự, gần gũi với cơ chế thị trường và được sử dụng rộng rãi, phổ biến hơn trong các giao dịch mà đôi bên cùng thương lượng trong vị thế bình đẳng.

Cơ chế thị trường bị thử thách

Luật đất đai 2013 đã được thực thi 8 năm. Nhưng những năm gần đây, thị trường bất động sản liên tục bị thử thách khi các dự án nhà ở không triển khai được và tình trạng phân lô bán nền tràn về các vùng nông thôn, giá đất nông nghiệp tăng vọt…

Trong số vướng mắc của hơn 100 dự án bất động sản mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa kiến nghị UBND TP, gần phân nửa liên quan đến việc định giá đất, tính tiền sử dụng đất.

Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM chỉ ra nhiều tồn tại, vướng mắc khi thi hành Luật đất đai từ năm 2014 đến nay: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, chưa có cơ chế tạo quỹ đất sạch, chưa thực hiện được việc giao đất thông qua đấu thầu các dự án có sử dụng đất…

 Các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, dự án đã đưa đất vào sử dụng thì chậm được tính tiền sử dụng đất nên chưa thể cấp giấy chứng nhận cho người dân…

Bảng giá đất được xây dựng theo khung giá đất do Chính phủ ban hành chỉ bằng khoảng 20% giá đất giao dịch trên thị trường, gây khó khăn cho công tác định giá đất cụ thể…

Trong khi đó, giới doanh nghiệp, chuyên gia nhận định: Bảng giá đất ở các địa phương không theo kịp biến động thực tế khiến thị trường nhà, đất không minh bạch khi giao dịch thực tế giá cao nhưng người dân thường khai giá thấp trong các hồ sơ chính thức.

Các quy định về thuế không khuyến khích người dân đưa đất vào sử dụng, không hạn chế được đầu cơ bất động sản dẫn đến đất đai bị chuyển nhượng lòng vòng, bỏ hoang…

Sửa theo hướng nào?

Từ năm 2019, khi có chủ trương sửa Luật đất đai, nhiều địa phương, đơn vị góp ý theo hướng sửa đổi bổ sung trên nền văn bản luật hiện tại để giải quyết những vấn đề bất cập, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật. 

Cụ thể như việc đánh thuế tài sản là bất động sản, hạn chế đầu cơ đất đai, quy định đấu giá QSDĐ công có giá trị lớn… Nhiều ý kiến cho rằng nên xây dựng một đạo luật mới, độc lập hoàn toàn với đạo luật cũ thì mới giải quyết triệt để những vấn đề vướng mắc hiện tại.

Ông Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 7 (TP.HCM), cho rằng: nếu chỉ xây dựng dự án Luật đất đai sửa đổi, bổ sung trên nền luật hiện hành thì ít tốn thời gian và có thể giải quyết các phát sinh trước mắt. 

Nhất là các dự án bất động sản, những dự án đầu tư công phải chờ đợi nhiều năm vì các vướng mắc, chồng chéo của hệ thống pháp luật liên quan sẽ có lối ra, giải phóng nguồn lực của xã hội. 

Tuy nhiên, những đòi hỏi thực tế về quản lý đất đai đang diễn ra rất nhanh mà triết lý chủ đạo của Luật đất đai 2013 xây dựng cách đây 10 năm đã không còn phù hợp. 

Cụ thể về khung giá đất, bảng giá đất, tiền sử dụng đất hay vấn đề giao đất, cho thuê đất, quan điểm về bồi thường, giải phóng mặt bằng…đều lạc hậu. 

“Nếu sửa nhiều vấn đề thì Luật đất đai như một cái áo bị “vá chằng vá đụp”, có thể giải quyết vấn đề này nhưng lại phát sinh vướng mắc khác, không lâu bền”, ông Thắng nhận xét.

Còn xây dựng dự án Luật đất đai mới thì cần nhiều thời gian, công sức, tiền bạc. Nhưng một đạo luật mới sẽ thể hiện triết lý mới về quản lý, khai thác đất đai để biến nguồn tài nguyên đặc biệt này thành tài sản vô giá, vừa khai thác cho hôm nay mà vẫn có để dành cho thế hệ mai sau.

 Việc xây dựng luật mới cần có sự đồng thuận cao để cùng sửa chữa những quy định liên quan như thuế, kinh doanh bất động sản, nhà ở, quy định về đầu tư, xây dựng… để khi ban hành luật thì các hướng dẫn mới đi theo sẽ đồng bộ, vận hành trơn tru.

“Để giải quyết những vướng mắc hiện tại, Chính phủ có thể ban hành nghị định cho nhanh. Về lâu dài cần xây dựng một đạo luật mới để giải quyết triệt để và toàn diện vấn đề”, ông Thắng đề xuất.

Ông Đặng Hùng Võ khẳng định phải sửa Luật đất đai. Bộ tứ Luật Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở luôn đi cùng nhau, ba luật kia đang nghiên cứu để sửa mà Luật đất đai “nằm yên” thì không giải quyết tận gốc các vướng mắc hiện tại trong vấn đề đầu tư các dự án và thị trường bất động sản. 

Quốc hội cần tính toán xem việc xây dựng đạo Luật đất đai mới tốn bao nhiêu tiền và đem ra đấu thầu xây dựng luật. Điều kiện của người hoặc nhóm người dự thầu sẽ là các chuyên gia độc lập, không dính dáng đến những lợi ích gắn liền với đạo luật này.

“Dù có giao cho Chính phủ xây dựng Luật đất đai sửa đổi bổ sung thì tương lai gần, chúng ta cũng phải xây dựng một đạo luật đất đai mới”, ông Võ nói. ■