Luật Đất đai sửa đổi: Giải pháp cần thiết trước mắt

Sự khẩn trương đến mức gấp rút để nhanh chóng đưa ra một bộ luật mới thay thế bộ luật cũ - mới chỉ ra đời được hơn 10 năm, phần nào cho thấy hai mặt của một đồng xu: Sự lỗi thời của khung luật trước đó - và tính giải pháp của bộ luật mới.

Tính hướng đến doanh nghiệp

Hầu hết những cải tiến của bộ luật mới đều hướng đến sửa chữa những bất cập dễ thấy, vốn góp phần dẫn tới tình trạng mất kiểm soát trên thị trường bất động sản và công cuộc quản lý công sản của Nhà nước trong vòng 20 năm trở lại đây. 

Doanh nghiệp thay vì phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước một lần, bây giờ có thể chia ra nộp nhiều lần trong nhiều năm, đồng nghĩa dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản - vốn phần nhiều dựa và ngân hàng, sẽ bớt áp lực hơn trong phân kỳ đầu tư ban đầu. 

Hay đất nông nghiệp - tức đất trồng lúa - không còn bị cấm chuyển nhượng như trong quy định của luật năm 2013. 

Một điểm mới quan trọng nữa có ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản công nghiệp là được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác. Thực tế hiện tại việc mua bán, chuyển nhượng nhà máy, cơ sở kinh doanh trong khu công nghiệp gặp vô vàn trở ngại khổ vì quy định của luật hiện tại (điều 175).

Một nhà máy làm ăn thua lỗ trong khu công nghiệp, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán máy móc nhà xưởng để thu hồi một phần vốn là điều bất khả. Trong nhiều trường hợp, "zoombie nhà máy" này trở thành tài sản phát mãi của ngân hàng và cục nợ xấu này trở thành nỗi ám ảnh với nhiều ngân hàng vốn không hề mặn mà với các tài sản công nghiệp.

Thay đổi quan trọng nhất được mong chờ ở luật mới là bỏ khung giá đất, mở ra cơ hội cho việc đền bù giải tỏa mặt bằng có thể hiệu quả, nhanh chóng hơn trên cơ sở giá thị trường, tức không buộc phải tuân thủ một khung giá ấn định bởi một cơ quan công quyền. 

Đây là điểm nghẽn của hàng trăm dự án công lẫn tư mà ai cũng thấy. Nó cũng là mảnh đất màu mỡ cho các tệ nạn nhũng lạm xảy ra khi người mua và bán quyết định giá cả, nhưng khuôn khổ áp khung giá đất lại là việc của công quyền. Khi có xung đột lợi ích, nhũng nhiễu sẽ dễ sinh sôi dù cán bộ công quyền có thanh liêm trong sáng đến thế nào.

Luật mới giải quyết hầu hết các vấn đề thị trường đặt ra. Do đó, nó mang nhiều tính giải pháp, bao gồm cả những giải pháp ngắn hạn nhằm giải cứu thị trường bất động sản. Biểu hiện rõ nhất tính thực tế trong bộ luật mới là quy định cho phép doanh nghiệp có sai phạm trước đấy trong lĩnh vực đất đai vẫn được phép tham gia thị trường trở lại nếu đã khắc phục sai phạm.

Quy định này có thể xuất phát từ một thực tế: Các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu hiện tại ở Việt Nam, ai cũng đã, đang và sẽ có nguy cơ sai phạm, nên những điều khoản cụ thể và chi tiết như thế cho thấy đây là bộ luật hướng đến doanh nghiệp rất mạnh. Dường như nó là một phần của nhóm giải pháp gỡ rối - giải cứu cho doanh nghiệp bất động sản.

Hay như quy định về miễn giảm thuế cho dự án xây dựng nhà lưu trú cho công nhân là một đòn bẩy cho các chính sách an sinh xã hội và mục tiêu triệu căn nhà cho công nhân mà Bộ Xây dựng và Tổng Liên đoàn lao động hướng tới. 

Tính thực dụng và kịp thời, đấy là điểm rõ ràng nhất của bộ luật này, và có lẽ cũng là lý do nó lại được khẩn trương thảo luận và thông qua như thế.

Vấn đề hạn điền

Bởi phải hướng đến tính giải pháp, nên điểm được coi là ít thuyết phục và thiếu tính đột phá của bộ luật này là vấn đề hạn điền: Hạn mức được thuê đất nông nghiệp cho công cuộc tích tụ đất nông nghiệp hay còn gọi là cánh đồng mẫu lớn.

Trước khi dự luật được thông qua, có hai phương án được cân nhắc.

Phương án một là tăng gấp 10 lần so với hạn mức một hộ, tổ chức được phép. Cụ thể như với đất trồng lúa ở Đồng bằng sông Cửu Long - một hộ có hạn mức tối đa 3ha thì doanh nghiệp kinh doanh nông nghiệp có thể thuê lại tối đa 30ha để kinh doanh.

Phương án hai là bỏ hẳn hạn mức để giúp doanh nghiệp có đủ đất cho các dự án tham vọng. Kết quả của dự luật cho ra một phương án trung dung, khó làm hài lòng ai: Hạn mức tăng thành 15 lần thay vì 10 lần hay bỏ luôn hạn điền, 45ha cho mục tiêu tích tụ nông nghiệp là con số e là sẽ phải lại mang ra cân nhắc trong tương lai.

Một con số tham chiếu: Cải cách điền địa trước đây ở miền Nam, một hộ gia đình tối đa sở hữu 15ha trực canh. Một doanh nghiệp tích tụ ruộng đất chỉ có thể có diện tích ngang ba nhà giàu cách đây… 60 năm, không thể coi là bước tiến mang tính đột phá, cho dù hạn điền đã được nâng lên đến 15 lần. 

Sớm muộn, nó phải được xem xét lại, nếu việc giải phóng năng lực sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp được coi là chiến lược để quốc gia có thể vươn lên bằng thứ mà mình tự tin là có nhiều lợi thế nhất.

Dẫu vậy, một bộ luật mới tiến bộ hơn đã ra đời và chúng ta có quyền hy vọng.■