Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được biểu quyết thông qua vào ngày mai 18-1 - Ảnh: QUOCHOI.VN
Hôm nay (17-1), kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV nghỉ để các cơ quan tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo luật, dự thảo nghị quyết, trong đó có dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Sáng mai (18-1), Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).
PGS.TS Phan Trung Hiền, trưởng khoa luật, Trường đại học Cần Thơ, chia sẻ: "Dự thảo Luật Đất đai trình Quốc hội kỳ họp này có nhiều nội dung tiến bộ được ghi nhận và đã cập nhật tinh thần của Hiến pháp năm 2013 (điều 53, 54)".
Phân nhóm người sử dụng đất chưa khoa học
Theo ông Hiền, trước khi biểu quyết, đại biểu cần cân nhắc thêm một số nội dung để dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thật sự hoàn chỉnh, đáp ứng đúng, đủ những định hướng, yêu cầu của nghị quyết 18 năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Thứ nhất, cách phân nhóm người sử dụng đất tại điều 4 chưa thực sự khoa học, chưa bám sát đặc tính và chế độ sử dụng đất của từng nhóm. Ví dụ khoản 1 điều 4 chỉ nên tập trung những chủ thể sử dụng đất công quyền như: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, chính trị - xã hội…
Riêng các tổ chức kinh tế của khoản 1 và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại khoản 7 nên ghép chung với nhau vì cùng chịu sự điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại và các luật khác liên quan đến tổ chức kinh tế.
Điều này cũng góp phần thể hiện cam kết: "Các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế bình đẳng, hợp tác và cạnh tranh theo quy định pháp luật" tại khoản 2 điều 51 Hiến pháp năm 2013.
Thứ hai, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh vẫn chưa bảo đảm đúng mục đích. Khoản 8 điều 78 bổ sung nội dung thu hồi đất để làm "cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng" là chưa thực sự phù hợp với mục đích công ích.
Về mặt câu từ "nghỉ dưỡng" (resort) gắn liền với công năng của các tổ chức dịch vụ, du lịch. Việc thu hồi đất làm khu nghỉ dưỡng có thể tăng thêm khiếu nại, khiếu kiện từ phía người dân; không đúng bản chất về chức năng công ích của cơ quan quốc phòng, an ninh, nên đề nghỉ bỏ cụm từ "nghỉ dưỡng" ra khỏi dự thảo.
Làm rõ để không bị lạm dụng thu hồi đất
PGS.TS Phan Trung Hiền - Ảnh: TL
Thứ ba, khoản 26 và 27 điều 79 chưa rõ ràng, có thể dẫn đến việc lạm dụng thu hồi đất từ các địa phương. Tại điều 3, vùng phụ cận cũng được định nghĩa chung chung: "Vùng phụ cận là vùng đất tiếp giáp với các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển theo quy hoạch".
Vì vậy, cần giới hạn "dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển" với tuân theo quy chuẩn xây dựng của các tuyến giao thông, đồng thời giới hạn một tỉ lệ nhất định so với các vùng chính.
Nếu không có giới hạn, khả năng trên thực tế là thu hồi 50m làm đường giao thông nhưng mỗi bên lề (ngoài hành lang an toàn) còn thu hồi thêm mỗi bên 200m - 300m với danh nghĩa đất vùng phụ cận thì lệch mục đích công ích.
Trong thực tế xét xử ở các quốc gia tiến bộ trên thế giới, vùng phụ cận không được phép vượt qua 30% so với diện tích của vùng chính bởi vùng chính phải chiếm đa số diện tích, lớn hơn 2/3 của vùng phụ cận.
Thứ tư, việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại điều 126 phải bảo đảm nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên, đặc biệt là lợi ích chính đáng cho người dân có đất bị thu hồi.
Vì vậy, việc quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ các bên là yêu cầu rất cần thiết. Theo đó, cần hoàn chỉnh phương án 2 (khoản 7, 8 điều 126) để bổ sung vào Luật Đất đai.
Luật Đất đai: Hoàn thiện phương pháp định giá đất
PGS.TS Phan Trung Hiền cho rằng một trong những hoạt động mà các địa phương ngán ngại là định giá đất, bởi vì thiếu các căn cứ xác định giá thị trường hoặc các căn cứ không đồng bộ, thống nhất nhau gây chênh lệch rất lớn về giá.
Trong điều kiện đó, điểm a khoản 1 điều 158 xác định nguyên tắc định giá đất là: "Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường" là một quy định luẩn quẩn, không thể định lượng được.
Về phương diện kỹ thuật lập pháp, không nên quy định một nguyên tắc dựa trên một nguyên tắc khác. Hơn nữa, "cơ chế thị trường" là một khái niệm khó nhưng có thể xác định; trong khi đó "nguyên tắc thị trường" thì không có tiêu chí xác định.
Bên cạnh đó, khoản 6 điều 158 quy định "trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất" còn chung chung.
Giả sử, nếu có nhiều dữ liệu khác nhau thì nên ưu tiên xem xét dữ liệu nào. Trong trường hợp có thể áp dụng nhiều phương pháp cùng lúc thì phương pháp nào là ưu tiên mang tính tiền đề, còn phương pháp nào mang tính bổ trợ.
Thực tế cho thấy có những trường hợp địa phương định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp cho ra một mức giá 100 tỉ. Tuy nhiên, sau đó, các cơ quan thanh tra đến và cho rằng có dữ liệu để định theo phương pháp thu nhập hoặc thặng dư và việc định giá theo các phương pháp này cho ra mức giá 150 tỉ và đi đến kết luận là địa phương định giá chưa phù hợp, gây thất thoát 50 tỉ.
Như vậy, nếu không quy định thứ tự ưu tiên trong áp dụng phương pháp sẽ tiếp tục gây khó cho các địa phương khi định giá đất, đặc biệt là trường hợp định giá để giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận