Theo quy định của Luật Đất đai 2013, khi cơ quan nhà nước phê duyệt, doanh nghiệp sẽ được thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất mà không phân biệt đất đó là loại đất gì.

Khu đất doanh nghiệp nhận quyền chỉ cần phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa thông qua chỉ cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để làm dự án nhà ở thương mại. Doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất phải có tối thiểu 1m² đất ở mới được làm dự án.

Hết thời gom đất rồi bỏ hoang

Trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, nhiều ý kiến chuyên gia, đại biểu Quốc hội cho rằng không nhất thiết phải siết việc nhận chuyển quyền sử dụng đất của doanh nghiệp. Một khu vực đất miễn phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được làm dự án. Dù vậy, thực trạng phát triển các dự án nhà ở thương mại nhiều năm qua khiến nhà làm luật phải "siết" điều kiện lại.

Thực tế, có việc nhiều doanh nghiệp gom đất nông nghiệp ồ ạt rồi để hoang, không làm dự án. Cũng có tình trạng mua gom đất nông nghiệp sau đó xin điều chỉnh quy hoạch từ các chức năng khác sang phát triển dự án nhà ở.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, tổng giám đốc Công ty bất động sản EximRS, nhìn nhận việc quy định như trên phần nào sẽ thanh lọc chủ đầu tư, tránh tình trạng gom đất, găm đất và không thực hiện dự án.

Sắp tới, các chủ đầu tư muốn làm dự án buộc phải có năng lực tài chính để chuẩn bị quỹ đất, bởi giá đất ở sẽ cao hơn đất nông nghiệp và các loại đất khác. Việc này cũng giúp ngân sách nhà nước khai thác được chênh lệch địa tô từ việc cho người dân chuyển mục đích, hoặc đấu giá đất sạch.

Theo bà Tú, với quy định của luật bắt buộc toàn bộ các thửa đất trong khu vực dự định làm dự án phải được chuyển 100% sang đất ở, sau đó doanh nghiệp mới thỏa thuận nhận chuyển nhượng để làm dự án.

Doanh nghiệp có thể phải trông chờ vào việc Nhà nước đứng ra thu hồi đất sạch, sau đó bán đấu giá hoặc khoanh vùng dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đấu thầu dự án theo ý đồ phát triển đô thị của cơ quan quản lý. Như vậy, nếu làm tốt, Nhà nước đã "giành" thế chủ động trong việc phát triển các dự án nhà ở thương mại.

Từ đó, bà Tú cho rằng Nhà nước cần tạo điều kiện cung cấp quỹ đất sạch để doanh nghiệp tham gia đấu giá và thực hiện dự án.

"Nếu có quỹ đất sạch sẽ rút ngắn được thời gian đầu tư cho doanh nghiệp vì đã qua các bước quy hoạch, thu hồi, đền bù và tái định cư. Với các doanh nghiệp chưa có quỹ đất sẵn có, cánh cửa làm dự án sẽ hẹp hơn, đòi hỏi phải có năng lực tài chính và nắm rõ quy hoạch của địa phương để chọn lựa vị trí dự án phù hợp yêu cầu của địa phương đó", bà Tú nhận định.

Loại bỏ doanh nghiệp "tay không bắt giặc"

Luật sư Trần Quốc Dũng, phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho hay trước nay nhiều địa phương có tư tưởng dành đất làm dự án nên dùng một số biện pháp hành chính để hạn chế việc người dân có đất trong các khu vực quy hoạch đất ở chuyển sang đất ở.

Tuy nhiên, với quy định luật mới, trừ khi Nhà nước thu hồi bán đấu giá hoặc đấu thầu dự án, toàn bộ đất trong khu vực làm dự án phải là đất ở thì doanh nghiệp mới nhận chuyển nhượng được. Do vậy, ông Dũng đề nghị xây dựng nghị định phải tạo điều kiện tốt nhất để người dân có đất trong các khu quy hoạch đất ở được nhanh chóng chuyển mục đích đất.

Ông Dũng nhận định việc làm dự án tới đây sẽ khó hơn nhiều. Một số doanh nghiệp sẽ phải tính đến việc mua lại các dự án đã có nhưng làm dở dang. Số khác có quỹ đất tìm cách phát triển dự án trên quỹ đất đó. Về lâu dài, xu thế chủ đạo vẫn là đấu giá, đấu thầu để làm những dự án lớn. Đồng nghĩa với việc Nhà nước đứng ra tạo cơ chế thu hồi đất, doanh nghiệp sẽ bồi thường và Nhà nước thu chênh lệch địa tô.

"Thông điệp có thể thấy là Nhà nước muốn có các doanh nghiệp có năng lực thật sự để làm dự án. Số lượng doanh nghiệp này hiện đếm trên đầu ngón tay nên có thể có xu hướng các doanh nghiệp sẽ liên doanh, liên kết lại với nhau để đấu thầu, đấu giá dự án.

Việc này sẽ tạo ra một sân chơi phát triển dự án nhà ở. Các khu đô thị được hình thành qua hình thức đấu thầu, đấu giá khả năng sẽ tạo ra các khu đô thị bài bản hơn chứ không phải mạnh ai nấy làm như trước đây", ông Dũng phân tích.

Theo ông Dũng, vai trò của Nhà nước sắp tới rất lớn. Để có thể có quỹ đất, Nhà nước phải đồng bộ, cắt giảm các thủ tục hành chính, giảm bớt quy trình để có các quỹ đất phát triển phù hợp kêu gọi đầu tư. Mặt khác, tại một số khu vực, Nhà nước có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật để tạo hạ tầng tốt mới kêu gọi được các doanh nghiệp về phát triển các dự án.

"Quan trọng bây giờ là từ trung ương tới địa phương phải hiểu được trách nhiệm đó để phát triển đô thị mang tính đồng bộ chứ không thể để việc tạo lập quỹ đất ì ạch như lâu nay. Các khu đất đã được quy hoạch là đất ở, làm khu đô thị cần nhanh chóng đưa vào kế hoạch để thu hồi tạo quỹ đất sạch hoặc đấu thầu để doanh nghiệp làm dự án", ông Dũng nói và lưu ý Nhà nước phải có cơ chế trích ngân sách để có tiền thu hồi đất, hoặc làm hạ tầng kêu gọi đầu tư.

* Ông Nguyễn Chí Thanh (tổng giám đốc Công ty cao ốc quốc tế Hồ Tây):

Phát huy vai trò trung tâm phát triển quỹ đất địa phương

Khi đầu tư các dự án đô thị quy mô lớn, vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng nếu không có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước sẽ xảy ra tình trạng giá đất bị đẩy lên, người dân có đất chưa chắc đã được hưởng lợi mà là các đối tượng đầu cơ mua gom đất. Vì vậy, đầu tư các dự án đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng luôn cần Nhà nước đứng ra thu hồi đất.

Cụ thể, cần thúc đẩy phát triển các mô hình trung tâm phát triển quỹ đất ở các tỉnh, thành phố và các trung tâm này như bên thứ ba để bảo đảm quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.

Các trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh cần đóng vai trò điều tiết giá đất, giúp kiểm soát giá thành đất đai đầu vào, giúp người dân tiếp cận được nhà ở với giá phù hợp.

Muốn làm được điều này, các địa phương phải vận hành hiệu quả các trung tâm phát triển quỹ đất. Các trung tâm này nếu có đủ nguồn lực sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để đấu giá đất, trường hợp trung tâm không có đủ nguồn lực để giải phóng mặt bằng sạch thì tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Trên cơ sở đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các trung tâm phát triển quỹ đất phải đứng ra thực hiện nhiệm vụ thu hồi, giải phóng mặt bằng dự án.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định các địa phương phải ban hành bảng giá đất hằng năm nên việc thu hồi sau đấu thầu chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất bảo đảm được quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Thực tế cũng cho thấy ở những địa phương vùng sâu, vùng xa nếu không có vai trò của Nhà nước thì không thể thu hút được nhà đầu tư bỏ vốn làm dự án.

Tâm lý chung của các nhà đầu tư là phải chắc chắn họ mới làm, nếu không họ sẽ không bỏ vốn để đánh cược. Cơ chế thỏa thuận trong thu hồi đất cũng chỉ phù hợp với những dự án nhỏ lẻ, trong những khu vực đô thị đã phát triển ổn định.

Luật Đất đai 2024 khuyến khích thực hiện đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, nhưng theo tôi cần thúc đẩy hoạt động đấu thầu dự án có sử dụng đất vì nó phù hợp với bối cảnh hiện nay - Nhà nước không đủ kinh phí có khi lên tới cả ngàn tỉ đồng để giải phóng mặt bằng các dự án khu đô thị quy mô lớn. Điều này cũng khắc phục tình trạng Nhà nước bỏ tiền giải phóng mặt bằng xong nhưng không thu hút được nhà đầu tư làm dự án.

Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần đóng vai trò điều tiết thị trường đất đai bởi giá đất ở, giá nhà hiện nay quá cao so với thu nhập của người dân. Điều tiết để bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất nhưng cũng phải kiểm soát giá nhà đất ở mức hợp lý để nâng cao chất lượng sống cho đa số người dân. Trong bối cảnh hiện nay Nhà nước chưa thể thả nổi thị trường đất đai.

* Ông Trương Anh Tuấn (trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam):

Ngăn đầu cơ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân

Luật Đất đai 2024 đã tiếp cận nhiều hơn với nguyên tắc thị trường để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp có nhu cầu phát triển kinh tế và người dân là chủ thể nhu cầu tiêu dùng nhà ở.

Hai nhu cầu này tương hỗ với nhau, song hành với nhau, đây là hai mặt của một vấn đề, mặt này thái quá sẽ triệt tiêu mặt kia.

Chúng ta đã tiếp cận gần hơn với nguyên tắc thị trường là để cho hai bên thỏa thuận với nhau trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước chỉ thu hồi trong 32 trường hợp.

Sau khi nhà đầu tư tiếp cận được đất đai làm dự án thì vấn đề tiếp theo là trả tiền sử dụng đất dự án một lần hay trả tiền sử dụng đất hằng năm, điều này phụ thuộc vào mục đích nhu cầu phát triển kinh tế từng dự án.

Dưới góc nhìn kinh tế thì dự án đầu tư phải mang lại hiệu quả thì doanh nghiệp mới tái đầu tư trở lại xã hội được. Vì thế, tôi cho rằng quy định về tiền sử dụng đất dự án cần linh hoạt trong sử dụng nguồn vốn phát triển dự án của doanh nghiệp thay vì đưa ra khuôn khổ pháp lý cứng nhắc với chủ đầu tư.

Có thể thấy bối cảnh ra đời Luật Đất đai 2024 khác với Luật Đất đai 2013, xã hội đã phát triển ở nấc thang khác. Với tiềm lực xã hội, nhận thức của người dân ở thời điểm này rất khác với năm 2013 nên quy định Luật Đất đai 2024 phù hợp hơn với sự phát triển kinh tế - xã hội, định hướng mục tiêu của luật cũng rõ hơn.

Nguyên tắc là sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, dựa theo đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, con người để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất. Trên cơ sở này các cơ quan nhà nước đã ban hành ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Nội dung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã tính toán, phân chia các mục đích sử dụng đất khác nhau. Trong các loại đất thì đất ở có giá trị thương mại lớn nhất, có tính thanh khoản lớn, các loại khác có giá trị thấp hơn. Việc sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Vấn đề kiểm soát giá đất trong đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất để không đẩy giá đất vống lên quá cao đã được đặt ra từ nghị quyết 19, Luật Đất đai 2013 và được nhắc lại trong nghị quyết 18 năm 2022, Luật Đất đai 2024 là hạn chế, ngăn chặn đầu cơ đất.

Hạn chế được đầu cơ đất, ngăn chặn tình trạng găm đất, đầu cơ đất để mua đi bán lại kiếm lời bằng chính sách đánh thuế cao với những người có nhiều thửa đất, nhiều nhà là giải pháp căn cơ để chống đầu cơ nhà ở, đất đai. Chống được đầu cơ thì đất đai, nhà ở sẽ hướng tới người tiêu dùng thực sự, người phát triển dự án thực sự, đất đai sẽ được trả giá đúng.

* Ông Nguyễn Quốc Khánh (phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):

Rút gọn thủ tục, giảm chi phí cho doanh nghiệp

Luật Đất đai 2024 đã cân bằng lợi ích của cả người dân và doanh nghiệp, trong đó nổi bật là cơ chế thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp.

Cơ chế này sẽ làm cho giá đất thực hiện dự án cao lên, bám sát theo thị trường, quá trình thỏa thuận cũng khó khăn hơn, dễ xảy ra tranh chấp. Và để cân bằng lợi ích các bên doanh nghiệp sẽ phải tự điều chỉnh cho phù hợp.

Theo quy định của luật thì hằng năm các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất, đây là cơ sở để cả doanh nghiệp và người dân thỏa thuận.

Luật Đất đai 2024 khuyến khích đấu giá đất, đấu thầu chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, nhưng để kiểm soát giá đất Nhà nước cần đánh giá mức độ thị trường, hài hòa giữa thu ngân sách và mục tiêu kiểm soát giá đất ở mức phù hợp, không đẩy giá đất lên quá cao, nhà đầu tư trúng đấu giá nhưng không đầu tư dự án trên đất, bỏ cọc, gây lãng phí đất đai. Nếu giá trúng đấu giá đất quá cao sẽ vô tình đẩy giá đất trong khu vực lên cao, đẩy giá nhà lên cao.

Hơn nữa, cần rút gọn thủ tục đất đai để doanh nghiệp không mất nhiều thời gian chờ đợi thủ tục dự án như hiện nay. Với một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, ngoài yếu tố lợi nhuận còn yếu tố thanh khoản dòng tiền đầu tư. Nếu chôn vốn trong dự án quá lâu, chi phí tăng cao thì giá nhà, giá đất lên cao mà doanh nghiệp chưa chắc đã có lời.

Chẳng hạn các doanh nghiệp làm dự án bất động sản công nghiệp hiện nay nếu cho thuê được 60% mặt bằng có thể được địa phương giao cho thực hiện dự án tiếp theo nên nhà đầu tư đôi khi không cần lợi nhuận quá cao, chỉ cần lợi nhuận vừa phải, thu hồi được dòng tiền để đầu tư dự án tiếp theo.

* Đại biểu Hoàng Văn Cường (ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội):

Có thể xây dựng nghị quyết thí điểm

Quy định về việc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất làm dự án nhà ở thương mại là phù hợp và cũng kế thừa quy định tại Luật Nhà ở mới đã được Quốc hội thông qua trước đó.

Thực tế, việc để cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư tự đi "mua gom" các loại đất khác, sau đó lại chuyển mục đích thành đất ở sẽ có nhiều hệ lụy. Trong đó, các dự án, diện tích đất đai không phải đất ở để cho người dân, doanh nghiệp tự thỏa thuận, sau đó lại đi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Điều này có thể gây ra bất bình đẳng về giá trị gia tăng từ các loại đất không phải đất ở với giá trị tăng lên khi doanh nghiệp xin chuyển đổi thành đất ở. Ngoài ra còn gây ra sự không công bằng với người có đất trước đó khi cá nhân không được tự chuyển đổi sang mục đích đất ở mà phải thỏa thuận bán cho doanh nghiệp với giá rẻ.

Chưa kể có thể gây thiệt hại cho lợi ích của xã hội khi đáng ra chuyển đổi mục đích sử dụng đất như vậy thì phần giá trị gia tăng phải được đấu thầu, đấu giá, thu tiền đó vào ngân sách... nhưng có thể không được tập trung vào mà lại rơi vào tay của cá nhân nào đó. Việc này hoàn toàn không phù hợp.

Tuy nhiên, trong báo cáo giải trình, tiếp thu trước khi thông qua luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã nêu rõ trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật.

Đây là căn cứ quan trọng để khi thấy cần thiết hoặc có khó khăn, vướng mắc về thực hiện, Chính phủ có thể nghiên cứu, xây dựng nghị quyết để trình Quốc hội xem xét.

Cùng với đó, luật đã hướng đến giải quyết một vấn đề rất lớn liên quan đến chính sách đền bù, bồi thường khi người dân bị thu hồi đất.

Trước đây, người dân thường không bằng lòng khi thu hồi đất vì thường là chúng ta sẽ xác định giá đất không được sát với giá trị của thị trường, hoặc là bồi thường tái định cư cũng không đảm bảo cho người dân có một chỗ ở tương xứng với nơi ở cũ.

* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Phải làm tốt quỹ đất, tránh bị thiếu

Quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở có thể dẫn đến 5-7 năm tới đây sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất khiến thị trường bất động sản nhà ở thương mại thiếu nguồn cung.

Lý do là tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể "tạo quỹ đất, phát triển quỹ đất; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội" để thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.

Hiệp hội hy vọng Quốc hội cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai.

Luật Đất đai sửa đổi: Đất không giấy tờ trước ngày 1-7-2014 được xét cấp sổ đỏ

Luật Đất đai sửa đổi quy định việc xem xét cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật về đất đai đến trước ngày 1-7-2014.