Tôi và bà ngoại sống cùng một cụ ông tại thửa đất. Đến năm 2003, cụ ông mất để lại mảnh đất chưa có giấy chủ quyền. Do ông không vợ con, không người thừa kế, lại tu hành nên dặn chúng tôi ở để thờ cúng ông, khi nào chính quyền có trưng dụng làm gì thì để lại cho họ.

Chúng tôi vẫn đi lại trên con ngõ từ rất lâu trước khi ông cụ mất (trước năm 1990). Nhưng năm ngoái chủ thửa đất liền kề (mới về ở năm 2002) nói rằng chúng tôi đi lại trên đất của họ, đã được UBND quận Gò Vấp cấp chủ quyền và kiện chúng tôi.

Họ không cho chúng tôi tự do đi lại và lấy vật cản lối đi. Tôi không biết mảnh đất này đã được cấp chủ quyền từ khi nào vì lối đi này được sử dụng rất lâu trước khi họ về ở gần 20 năm.

Giờ thửa đất bị bao vây như thế, chúng tôi phải đi lối nào?

Luật sư Nguyễn Hồng Lĩnh trả lời:

Trường hợp của bạn là tranh chấp về lối đi qua. Lối đi qua có thể là phần đất thuộc sở hữu chung của cộng đồng hoặc thuộc quyền sử dụng riêng của cá nhân, tổ chức (tức phần lối đi qua là một phần đất của cá nhân, tổ chức đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

Nếu lối đi qua thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng thì gia đình bạn và những người khác có thể sử dụng mà không chủ thể nào được quyền cản trở.

Để xác định lối đi đang tranh chấp có thuộc phần đất mà chủ thửa đất liền kề được cấp giấy chứng nhận hay không, bạn có thể yêu cầu chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ địa chính. Nếu lối đi không thuộc thửa đất trên, chủ thửa đất này không có quyền ngăn chặn bạn và những người khác sử dụng phần đất làm lối đi đó. Việc họ ngăn chặn lối đi này là vi phạm pháp luật.

Còn với trường hợp lối đi này thuộc quyền sử dụng riêng của nhà hàng xóm thì phải thực hiện theo quy định pháp luật dân sự về "Quyền về lối đi qua".

Pháp luật quy định về quyền có lối đi tại điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: "Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ".

Theo đó, gia đình bạn có bất động sản bị vây bọc bởi thửa đất liền kề thì có quyền yêu cầu chủ sử dụng của thửa đất này dành cho mình một phần đất hợp lý làm lối đi trên phần đất của họ. Để bù lại việc được hưởng quyền đi qua trên lối đi này, bạn phải đền bù một khoản thích hợp cho chủ thửa đất, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, để xác lập quyền có lối đi thì pháp luật yêu cầu hai điều kiện sau đây:

- Thứ nhất, chủ thể có quyền đưa yêu cầu có lối đi ra đường công cộng phải là chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc.

Theo thông tin được cung cấp, tạm tính từ năm 2003 đến nay, thửa đất mà gia đình bạn đang quản lý, sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất do Nhà nước cấp trước năm 1993.

Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp là:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết trên thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

- Nộp đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Tuy nhiên, vì việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua thì luật đòi hỏi chủ thể yêu cầu xác lập quyền phải là chủ sở hữu của bất động sản không có lối đi qua, nhưng trường hợp của bạn cho thấy hiện nay bạn chưa là chủ sở hữu của căn nhà tọa lạc trên thửa đất đó. Do đó, để tranh chấp của bạn được giải quyết thỏa đáng thì bạn cần đáp ứng được điều kiện thứ nhất, tức là phải xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản tọa lạc tại thửa đất.

Theo quy định tại điều 101 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1-7-2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, bạn cần chứng minh việc bạn và gia đình đã sử dụng ổn định thửa đất số trên bằng cách cung cấp các giấy tờ, tài liệu chứng minh trong quá trình sử dụng (tạm tính từ năm 2003 đến nay), bạn và gia đình đã sử dụng đất liên tục cho một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất, đã nộp thuế sử dụng đất, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước và không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Đồng thời, bạn cần làm đơn yêu cầu UBND cấp xã xác nhận thửa đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất… để qua đó có cơ sở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn đối với nhà và đất.

- Chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc không còn lối đi nào khác để ra đường công cộng và chỉ có duy nhất giải pháp là mở lối đi thông qua bất động sản của chủ sở hữu khác.

Bạn cần chứng minh rằng từ nhà bạn ra đường công cộng không có bất cứ lối đi nào khác và giải pháp duy nhất là phải mở lối đi thông qua thửa đất liền kề.

Theo đó, bạn phải cung cấp bản đồ hiện trạng vị trí, bản đồ địa chính khu vực thửa đất bạn đang ở, thửa liền kề và các thửa đất khác liền kề với thửa đất của bạn, hoặc các giấy tờ khác chứng minh thực trạng khu vực thửa đất hiện nay đang bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề xung quanh và vị trí thửa đất số liền kề là vị trí hợp lý và thuận lợi nhất để mở lối đi ra đường công cộng.

Khi đáp ứng đủ các căn cứ để được quyền yêu cầu có lối đi thì việc họ chặn lối đi qua này là bất hợp pháp, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn và các gia đình có bất động sản bị vây bọc, làm phát sinh tranh chấp quyền về lối đi. Do đó, căn cứ theo khoản 2 điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 thì tranh chấp về lối đi sẽ do tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác giải quyết.

Như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã báo cáo UBND phường và UBND quận nhưng chưa được giải quyết. Tuy nhiên, tranh chấp quyền về lối đi trong trường hợp của bạn có bản chất là tranh chấp về quyền khác đối với tài sản (cụ thể là quyền đối với bất động sản liền kề), chứ không liên quan đến tranh chấp đất đai, do đó UBND cấp xã không có thẩm quyền giải quyết.

Để đảm bảo tranh chấp được giải quyết nhanh chóng và thỏa đáng, bạn nên nộp đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền về lối đi qua.

Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn

Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân - gia đình, kinh doanh - thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế..., chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Bạn đọc vui lòng gửi câu hỏi (gõ bằng tiếng Việt có dấu, font chữ UNICODE) về Tuổi Trẻ Sao qua địa chỉ [email protected].

Hàng xóm trổ cửa hông ra hẻm, chiếm lối đi chung?

TTO - Trong xóm tôi khiếu nại một nhà vì trổ cửa hông lấn chiếm lối đi chung của hẻm để kinh doanh nhà trọ trái phép.