Các tiêu chí thẩm định một dự án EB-5 bao gồm: chủ đầu tư (CĐT) và tình trạng sẵn sàng của dự án; việc làm; khu vực dự án; cơ cấu vốn và chiến lược thoái vốn.

1. Chủ đầu tư & tình trạng sẵn sàng của dự án:

Chủ đầu tư có nhiều kinh nghiệm trong chính lĩnh vực của dự án EB-5 (vd: xây dựng, phát triển bất động sản…) sẽ mang đến sự an tâm cho người tham gia. Đặc biệt, những CĐT đã từng thành công với các dự án EB-5 mang lại thẻ xanh sẽ nhận được nhiều sự tín nhiệm hơn từ phía NĐT.

Các yếu tố then chốt để đánh giá CĐT là:

• Tuổi đời và kinh nghiệm: Những nhà phát triển đã hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực EB-5 sẽ được đánh giá cao hơn. Đồng thời, họ cũng tạo dựng được tên tuổi và độ nhận biết của mình sau thời gian dài;

• Vốn và tài sản: Đây là yếu tố chứng minh tiềm lực kinh tế mạnh mẽ của nhà phát triển.

Bên cạnh đó, tình trạng sẵn sàng của dự án là yếu tố NĐT cần cân nhắc thêm. Những dự án đã tiến hành xây dựng sẽ tốt hơn vẫn đang còn trên bản thiết kế.

Đối với dự án chuẩn bị đi vào xây dựng, NĐT cần quay lại xem xét: trước đây, họ có từng thành công với dự án nào có quy mô và tính chất tương tự? Điều này đảm bảo một phần khả năng thành công của dự án và khả năng thu hồi vốn của NĐT.

2. Việc làm

Yêu cầu của chương trình EB-5 là mỗi suất đầu tư phải tạo được 10 việc làm toàn thời gian cho công dân Mỹ. Đây là yếu tố quyết định Anh/Chị có nhận được Thẻ Xanh vĩnh viễn hay không. Các số liệu cần nắm khi thẩm định dự án gồm:

• Tổng số việc làm tạo ra trên thực tế;

• Tổng số việc làm yêu cầu tương ứng với số suất EB-5;

• Tỷ lệ giữa việc làm thực tế so với việc làm yêu cầu. Mức thặng dư gấp 1,5 lần so với yêu cầu sẽ được xem là mức an toàn cho NĐT.

Hiện nay, xu hướng các dự án tập trung vào mảng phát triển bất động sản với 2 loại hình việc làm phổ biến là:

• Việc làm từ xây dựng: Tổng số vốn dùng để xây dựng và chi trả cho công dân Mỹ được thuê làm việc bao gồm: Thi công trực tiếp, nội thất, trang thiết bị...

• Việc làm từ hoạt động kinh doanh: Sau khi hoàn tất xây dựng, dự án sẽ đi vào hoạt động và thuê nhân công. Tính hợp lệ của những loại hình công việc này được USCIS xem xét và quyết định dựa trên: nghiên cứu thị trường; thông tin và dữ kiện khi phân tích kinh tế; việc làm dự kiến tạo ra...

NĐT nên chọn dự án có việc làm từ xây dựng nhằm đảm bảo độ an toàn cao. Vì chỉ cần dự án khởi công xây dựng và thực hiện chi tiêu, NĐT sẽ ngay lập tức được tính số việc làm này.

3. Khu vực dự án

Có 2 vấn đề cần quan tâm ở khía cạnh này:

• Dự án có thuộc khu vực việc làm mục tiêu (Targeted Employment Area - T.E.A.) hay không?

Điều này sẽ quyết định đến mức đầu tư, cụ thể là 900.000 USD (gián tiếp) hay 1.800.000 USD (trực tiếp). Kể từ sau 21/11/2019, luật mới về chương trình EB-5 được áp dụng đã thay đổi các tiêu chí đánh giá đối với vùng T.E.A. Từ đó, một số dự án trước có thể được xem thuộc vùng T.E.A. nhưng sau đã không được xem đạt tiêu chuẩn.

• Dự án có thuộc khu vực thị trường bất động sản tiềm năng?

Thị trường bất động sản và yếu tố xung quanh cũng quyết định thành công của dự án. Với lĩnh vực phát triển là nhà đất, những khu vực đông dân cư giúp nhu cầu mua tăng cao. Từ đó, lợi nhuận CĐT thu về cũng tốt hơn. NĐT nên cân nhắc tham gia những dự án thuộc quỹ đất vàng của thành phố, tiểu bang.

Dự án Khu đô thị Escaya - tập đoàn HomeFed theo chương trình EB-5

4. Cơ cấu vốn

Xem xét cơ cấu vốn sẽ cho NĐT biết được mức độ rủi ro của dự án. Câu hỏi được đặt ra là:

• Tổng số vốn của dự án là bao nhiêu?

• Trong đó, vốn từ CĐT và vốn huy động EB-5 chiếm bao nhiêu %?

Thực tế cho thấy, dự án có tỷ lệ vốn EB-5 so với tổng chi phí càng thấp thì độ an toàn càng cao. Mức an toàn thường dưới 30%, tốt nhất là 15% - 20%. Điều này xuất phát từ lý do:

• Khi không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn EB-5, quá trình xây dựng sẽ ít bị gián đoạn vì thiếu hụt người tham gia hoặc vì việc kêu gọi vốn bị gián đoạn.

• Khi vốn chủ sở hữu càng lớn, trách nhiệm hoàn thành công trình càng cao. NĐT không cần lo dự án dễ bị dừng vô thời hạn.

Ngoài ra, một số dự án trên thị trường có "khoản vay cao cấp" trong cấu trúc vốn. Họ là những bên thứ ba (ngân hàng, đối tác góp vốn…) đã gián tiếp thay mặt NĐT thẩm định "chất lượng" của dự án.

5. Chiến lược thoái vốn

Đối với dự án bất động sản, những chiến lược thoái vốn phổ biến nhất là:

• Sử dụng tiền mặt còn lại trong quỹ vốn để hoàn trả cho NĐT;

• Tái cấp vốn;

• Nhận đầu tư vốn cổ phần;

• Bán dự án hoặc tài sản;

Đặc biệt, một số dự án đảm bảo quyền lợi cho NĐT thông qua việc thế chấp bất động sản do chính họ sở hữu. Nếu gặp rắc rối về dòng tiền, CĐT sẽ tiến hành thanh khoản và hoàn vốn đúng thời hạn cho NĐT để giữ uy tín.