Trong giấy tờ có ghi rõ thời hạn tách sổ trong vòng 6 tháng, nhưng đến nay đã 13 tháng, tôi mới biết chủ đất thế chấp ngân hàng 700 triệu đồng đã quá hạn nhưng chưa trả, bên ngân hàng đã kiện ra tòa để thu hồi nợ.

Trong trường hợp này, tôi phải làm gì để giữ được quyền lợi của mình? Nếu bị ngân hàng phát mãi tôi được quyền lợi như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Nguyen Chinh (nguyenchinh_2011@... )

- Trả lời:

Trường hợp đạt được đồng thuận với bên nhận thế chấp

Pháp luật dân sự có ghi nhận bên thế chấp quyền sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Do vậy, bạn và bên chuyển nhượng cùng với ngân hàng nhận thế chấp quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận, thương lượng để bạn được tiếp tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp có tranh chấp

Trong trường hợp có tranh chấp, để bảo đảm tốt nhất quyền lợi của mình, bạn nên thực hiện ngay việc khởi kiện đối với bên chuyển nhượng tại Tòa án nhân dân huyện Thuận An, Bình Dương.

Theo quy định, để được chuyển nhượng, đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng. Hơn nữa, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng, có công chứng hoặc chứng nhận UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã không đáp ứng được yêu cầu trên, do vậy khi có tranh chấp, pháp luật khó có thể đảm bảo quyền lợi cho bạn như một người sử dụng đất hợp pháp.

Trong trường hợp tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, tòa án sẽ buộc các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuy nhiên, trong trường hợp bạn đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... trên đất nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nếu vận dụng theo nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, tòa án có thể công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Trân trọng.