Một mẫu quảng cáo dán trên cột điện - Ảnh minh họa: BĐS

Hành trình tìm đất 

Cầm trên tay tờ quảng cáo bán đất liền kề khu đô thị Sala quận 2, đã có sổ riêng từng nền, mặt tiền đại lộ rộng 60m, ngay cổng ga Metro, gần KCN, diện tích từ 70 -200m^2, giá chỉ  79-230 triệu/nền. Lời rao hấp dẫn, giá bán khu vực trung tâm quận 2 lại chỉ 1,2 triệu/m². PV liên hệ với số điện thoại trên quảng cáo và được dẫn đi tham quan dự án.

Tuy nhiên, vị trí đất cách xa KĐT Sala, mặt tiền 60m² hay KCN gì đó thì được chia sẻ là sắp tới đây sẽ triển khai. Giấy tờ đất hợp pháp nhưng là đất nông nghiệp chưa lên thổ cư, tự tách thửa bán.

Theo chủ đất thì khu vực này đã được phép lên thổ cư nhưng do chủ đất không đủ chi phí lên đất, nên tách thửa bán lại với giá rẻ, người mua chịu chi phí lên đất cho từng nền. Tuy nhiên theo tìm hiểu của PV, đất khu vực này chưa nằm trong diện được duyệt lên đất thổ cư.

Cũng với lời mời chào “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”, những biển quảng cáo mua nhà với khẩu hiệu “tâm điểm đầu tư của thị trường bất động sản khu Đông, đón đầu hạ tầng, pháp lý rõ ràng, thổ cư 100%, hạ tầng chuẩn phong cách Singapore?”.

Các nền đất 4x20, 6x20, 5x20 và 10x20 có giá bán từ 118 -238 triệu/nền thu hút không ít sự chú ý của người có nhu cầu mua nhà. Để đủ đô, môi giới còn giội thêm vài chương trình khuyến mãi như cọc 20 -50 triệu trước sẽ được CĐT tặng vàng, tặng xe, ưu đãi mua rẻ, chiết khấu từ 10 -20% theo số lượng nền mua.

Ấn tượng trước những lời rao có cánh, rất nhiều người nhập cư đang sống trong cảnh ở thuê tại TP.HCM có nhu cầu an cư lạc nghiệp tìm đến các địa chỉ trên nhằm mong hiện thực giấc mơ mua nhà. Sau những lời rao có cánh kia là rất nhiều vấn đề mập mờ, dù là để an cư hay đầu tư thì đây cũng là canh bạc khá nhiều bất trắc.

Giấy tờ hợp lệ: chờ dài cổ... 

Qua giới thiệu của môi giới, chị Hà Thu (một tiểu thương tại chợ Trần Văn Quang, quận Tân Phú, TP.HCM) tìm mua một lô đất được giới thiệu là gần khu Cát Lái, quận 2, chỉ với giá 239 triệu/ nền đất rộng 100m².

Xem đất tuy thấy cách khá xa trung tâm nhưng đường sá thuận tiện. Khi quyết định mua chị mới biết là sẽ mua chung với khoảng tám người nữa một mảnh đất lớn ruộng và sau này sẽ tách sổ riêng ra.

Thấy chị phân vân thì người môi giới phân tích bằng tầm giá này mà mua được đất ở đây thì rất khó rồi. Đất này tuy chưa tách sổ từng lô nhưng pháp lý rõ ràng. Chờ tầm một năm là xong thủ tục tách sổ, có thể xây nhà an tâm. Vị chủ đất còn cho biết sắp tới thành phố chuẩn bị triển khai thêm một tuyến đường lớn kết nối trực tiếp từ dự án đến một KCN lớn tại quận 2.

Hạ tầng được phát triển, khu này sẽ được quy hoạch thành khu dân cư trọng tâm của phường, dân cư về sinh sống đông đúc… Tin lời người bán, chị đóng cọc trước 20% giá trị nền đất để người bán làm thủ tục lên sổ và chỉ viết biên nhận bằng giấy tay. Khoảng gần một tháng sau chị đóng thêm 40% nữa để làm hoàn thiện thủ tục mà không viết biên nhận.

Tuy nhiên qua ba tháng mà người bán vẫn chưa ra sổ riêng. Hỏi thì chủ đất nói phải đợi bên địa chính liên hệ, chị đòi làm hợp đồng rõ ràng thì người bán lại nói chờ thủ tục xong mới ký hợp đồng chuyển nhượng. Hiện tại cũng đã gần một năm, họ viện cớ thủ tục pháp lý có thay đổi, mất thời gian hơn một chút.

Chị muốn lấy lại tiền thì người bán cho biết sẽ chỉ chấp nhận trả chị 30%, số tiền còn lại họ đã chi phí cho việc tách sổ, lên đất. Không có hợp đồng, không có biên nhận giao tiền đợt 2 nên chị Thu chỉ biết hoặc chấp nhận mất tiền hoặc tiếp tục chờ đợi.

Còn về thông tin hạ tầng được phát triển, quy hoạch khu dân cư trọng tâm hay tuyến đường kết nối trực tiếp đến dự án chỗ chị mua như quảng cáo trên thì theo tìm hiểu của PV, không hề có cái quy hoạch hay kế hoạch tương lai nào như anh chủ đất kia đã vẻ ra.

Thị trường đất nền giá tầm trung bình, đặc biệt là đất nền siêu rẻ có giá dưới 300 triệu tại TP.HCM sôi động trở lại. Dọc xuống khu vực giáp ranh Đồng Nai, đất nền được rao bán là gần cầu Rạch Chiếc, giá tầm 99 - 230 triệu/nền.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hầu hết các thửa đất đất rao bán với giá rẻ chủ yếu là đất ruộng, đất thuộc khu vực giáp ranh thành phố, hoặc thuộc địa phận Đồng Nai, Bình Dương, nằm cách xa khu trung tâm. Một số nền đất pháp lý minh bạch, là đất thổ cư nhưng chưa có hạ tầng, dịch vụ hay khu dân cư hiện hữu nào gần đó.

Thậm chí nhiều mảnh đất pháp lý không rõ ràng, đang trong giai đoạn tranh chấp cần tòa án giải quyết mà chủ đất cũng liều mạng rao bán như không. Môi giới còn tài hoa đến mức tự vẽ lên quy hoạch cho khách hàng.

Đối với dân trong nghề, những loại đất này nhà đầu tư chuyên nghiệp chẳng bao giờ thèm để tâm, chỉ nghe thôi là họ cũng biết đất có vấn đề. Vậy nên đối tượng hướng đến của người bán chủ yếu là dân lao động nhập cư, những tiểu thương nhỏ, người mua nhà chưa có kinh nghiệm.

Họ chủ yếu mua theo kiểu nhìn giấy tờ, nhìn vị trí, chứ không có nhiều kiến thức pháp lý hay tìm đến các cơ quan chính quyền để chứng thực trước thông tin. Chỉ khi chuyện đã rồi thì người mua mới ngã ngửa và nhờ cơ quan chức năng can thiệp.

Thật chất giá đất tại các vị trí tốt, pháp lý đầy đủ ở khu vực Cát Lái, Thủ Thiêm ít nhất cũng 900 triệu -1,9 tỉ/nền diện tịch tầm 70 -100m². Hiếm có đất nào ở khu dân cư hiện hữu hay khu vực đón sóng hạ tầng mà có giá rẻ cả.

Vì vậy người mua nhà đừng quá tin lời môi giới và nhìn vào mức giá để xuống tiền. Trước khi mua, nên nhờ đến người có kinh nghiệm tư vấn, đi thực tế xem xét dự án và tìm hiểu pháp lý, quy hoạch của dự án. Cận thận hơn thì tìm hiểu vấn đề pháp lý thông qua các cơ quan quản lý nhà nước để tránh những rủi ro không đáng.