Khi mua thì chủ đầu tư cho bên tôi xem sổ đỏ. Hợp đồng mua bán chỉ là hợp đồng trao tay. Hiện tại tôi không rõ chủ đầu tư đã thế chấp sổ đỏ của chung cư hay chưa vì họ nói khi nào bán hết các căn hộ và các căn hộ nộp đủ số tiền mua (1 số căn hộ trả tiền theo hình thức trả góp) thì họ sẽ trao sổ đỏ.

Vậy tôi phải làm thế nào để đảm bảo quyền lợi căn hộ của mình?

Kimjun Jun (nguyenkimdung1611@...)

- Trả lời:

Câu hỏi bạn đưa ra không rõ ràng nên tôi không biết rõ tình tiết sự việc cụ thể như thế nào. Tuy nhiên, tôi lưu ý bạn một vài điểm sau:

Tính pháp lý của chung cư mini được quy định tại Điều 43, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 hướng dẫn Luật nhà ở. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 3, Điều 43, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 hướng dẫn Luật nhà ở thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m² và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật nhà ở.

Do đó, đối với nhà ở có nhiều căn hộ mà không đủ các điều kiện về diện tích tối thiểu, điều kiện chung đối với nhà chung cư hoặc nhà ở thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng mà không có giấy phép xây dựng thì không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Như vậy, chung cư mini được pháp luật công nhận nhưng phần lớn chủ đầu tư khi xây dựng chung cư mini lại không tuân thủ các điều kiện trên. Vì theo quy định, để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, chung cư mini phải có giấy phép xây dựng đảm bảo nhiều yếu tố như quy hoạch của khu vực, phương thức phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm, phải nộp thuế và các lệ phí kinh doanh.

Nhưng chủ đầu tư đã lách luật bằng cách xin giấy phép xây dựng nhà ở thông thường rồi thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cư mini phục vụ mục đích kinh doanh, làm như vậy họ đã tránh được những thủ tục cấp phép theo quy định và tránh được những khoản thuế, lệ phí. Vì vậy, sau khi chung cư mini được xây dựng hoàn tất và bán cho những người có nhu cầu thì việc xin cấp sổ đỏ cho các chủ căn hộ chung cư mini lại không hề đơn giản vì không đáp ứng đủ điều kiện.

Vì những sai phạm trên và nhằm mục đích bán được nhà nên hiện nay tồn tại rất nhiều trường hợp các bên mua bán căn hộ chung cư mini chỉ thực hiện bằng hợp đồng viết tay mà không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, nếu bạn cũng rơi vào trường hợp như tôi phân tích trên thì bạn sẽ khó có thể được cấp sổ vào thời điểm hiện tại này. Trường hợp của bạn cũng là trường hợp của không ít người nên bạn phải chờ vào hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết việc cấp sổ.

Tuy nhiên, giao dịch mua bán chung cư mini của bạn đã không được pháp luật công nhận vì các bên chỉ mua bán bằng hợp đồng viết tay (không tuân thủ hình thức pháp luật quy định là hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Do đó, bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu vì theo quy định tại Điều 134 BLDS 2005 thì: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Theo đó, theo quy định tại Khoản 2, Điều 137 BLDS 2005 thì khi giao dịch vô hiệu các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận".

Tóm lại, bạn nên đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để tìm hiểu thật kỹ về tính pháp lý của căn hộ để có quyết định cụ thể.

Trân trọng,