"Không gian vàng" bị bỏ quên

TTCT - Đất chật người đông, các công trình ở đô thị lớn không chỉ khai thác tầng cao mà còn tận dụng phần không gian ngầm. Tuy nhiên, ở nhiều nơi lâu nay phần "không gian vàng" này chưa được công nhận để mua bán, chuyển nhượng như diện tích đất.

Cánh quạt, trụ điện gió nằm trong đất nuôi tôm và sát nhà dân. Ảnh: KHẮC TÂM

Tranh chấp không gian: Chuyện thường ngày

Năm 2018, tòa án ở tỉnh Bắc Giang tuyên buộc gia đình ông Lâm Văn B. (Bắc Giang) phải tháo dỡ nhiều phần tường nhà xây đè lên nhà bên cạnh bao gồm phần diện tích xây đè lên mặt sàn và lên đỉnh lan can. Công trình tháo dỡ phải đảm bảo cho nhà bên cạnh quyền sử dụng không gian theo chiều thẳng đứng của ranh giới đất.

Theo một kỹ sư xây dựng tại TP.HCM, để thực hiện bản án trên, người được thi hành án phải phá bức tường cũ và xây tường mới đúng ranh giới như bản án tuyên. Phương án thứ hai là phải dùng máy cắt bê tông để cắt mỏng bức tường đi vài cm.

Tuy nhiên, cắt mỏng tường sẽ gây mất an toàn cho công trình mà bức tường bảo vệ, chưa kể tường mỏng sẽ gây thấm hoặc dễ bị nứt, vỡ. Một chấp hành viên của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Bình (TP.HCM) cho biết với bản án trên, quyền của người thắng kiện chỉ có trên giấy chứ thực tế rất khó thực hiện vì lợi ích đem lại cho phía thắng kiện không bao nhiêu nhưng phát sinh chi phí rất tốn kém.

Nhà bà Diệp ở quận 3 (TP.HCM) là một phần của biệt thự cũ hai tầng trên đường Tú Xương. Trong biệt thự có hơn 10 gia đình chia nhau nhiều khu vực, không gian cơi nới, ngột ngạt.

Những gia đình ở những vị trí thuận lợi đã tận dụng phần hồ bơi và sân của căn biệt thự để xây thêm phòng trọ, làm nơi buôn bán hoặc sinh hoạt. Vụ việc được phản ánh đến chính quyền, những người cơi nới bị xử phạt và buộc phải tháo dỡ để trả lại nguyên trạng ban đầu của biệt thự.

Những người đồng sở hữu biệt thự cũ bức xúc: Vì sao ở những khu đất lân cận, cũng là biệt thự cũ đã bị phá bỏ kiến trúc, lại được xây 5-8 tầng, mật độ xây dựng lớn, còn chỗ họ vẫn bị xem là biệt thự, không cho xây dựng thêm mặc dù mật độ xây dựng trong lô đất còn thấp và đất trống nhiều? Như vậy, họ bị thiệt thòi so với người sử dụng những khu đất lân cận.

Biệt thự của gia đình ông S. ở đường Trương Định (quận 3) được phân loại 2, tức phải giữ nguyên hình dáng bên ngoài và chỉ được cải tạo nội thất.

Ông S. thắc mắc: Biệt thự của ông có 2 tầng, trong khi khu vực này được quy hoạch chiều cao tối đa 8 tầng, khu đất lớn được xây đến 12 tầng. Ông S cho rằng việc phân loại biệt thự cũ là một thiệt thòi cho ông và người chủ sở hữu những biệt thự được xếp loại 1 và loại 2.

"Trong khi những nơi khác được xây dựng nhà cao hơn, sử dụng đất với mật độ và hệ số cao hơn thì gia đình tôi phải chịu thiệt thòi vì liên quan đến việc bảo tồn kiến trúc công trình", ông S. nói.

Không gian của ai ?

Ông Hà Thanh P. ở phường Vĩnh Phước, thị xã Vĩnh Châu (Sóc Trăng) cho biết dự án điện gió xây trụ tuốc bin trên đất nuôi tôm của ông, chủ đầu tư chỉ bồi thường đất xung quanh trụ, còn phần không gian cánh quạt quay trên đất ông gần 200m2 thì không ngó ngàng gì.

"Khoảng không thuộc phần đất của tui mà người khác sử dụng thì phải bồi thường. Chưa kể, hằng ngày gia đình ra vào chăm sóc tôm dưới cánh quạt, tui rất lo vì đã từng có hai vụ cánh quạt điện gió bị sự cố, rơi trong đất nuôi tôm của người dân. Nhưng họ trả lời cánh quạt quay khoảng không thuộc trên trời, đất quốc phòng nên không chịu bồi thường", ông P. cho biết.

Theo ghi nhận, tại nhiều trụ điện gió ở xã Hòa Đông, thị xã Vĩnh Châu và một phần của phường Vĩnh Phước, trụ điện cách đất của người dân từ 20 - 25m, trong khi cánh quạt dài từ 75 - 80m nên đã chiếm phần không gian trên đất của người dân khoảng 50m.

Do không tìm được tiếng nói chung (chủ yếu giá đền bù phần không gian trên đất) nên đã có nhiều tranh chấp xảy ra. Cuối tháng 10-2021, hàng chục người dân đã ngăn cản thi công cống tạm B3 thuộc xã Vĩnh Hải dùng để vận chuyển thiết bị thi công công trình điện gió.

Khi lực lượng chức năng đến hiện trường bảo vệ thi công, nhiều người đã tấn công. Hậu quả là 15 người bị khởi tố tội chống người thi hành công vụ vì đã gây thương tích cho 13 cán bộ, chiến sĩ Công an thị xã Vĩnh Châu.

Sau đó, nhiều vụ người dân tấn công bảo vệ và kỹ sư đang thi công dự án điện gió tại xã Hòa Đông, khiến nhiều người phải cấp cứu. Có thời điểm một số người dân do bức xúc đã lập chốt, dựng rào cản ngay trên đường giao thông không cho xe thi công và người của nhà đầu tư và đơn vị thi công qua lại.

Theo Sở Công Thương tỉnh Sóc Trăng, tỉnh được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bổ sung quy hoạch 20 dự án điện gió với tổng công suất 1.435MW, trong đó có 18 dự án đã được UBND tỉnh cấp chủ trương đầu tư và có 11 dự án triển khai thi công.

Đến ngày 31-10-2021, có 4 dự án điện gió đưa vào vận hành với công suất 110,8MW. Trong 7 dự án thi công sau ngày 31-10-2021, đa số khi triển khai gặp rất nhiều khó khăn mà trong đó có lý do là tranh chấp khoảng không gian của cánh quạt.

UBND tỉnh Sóc Trăng đã có văn bản gửi Bộ Công Thương và Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề nghị hướng dẫn cơ chế chính sách có bồi thường, hỗ trợ hay không.

Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) có văn bản cho biết điều 157 Luật đất đai 2013 quy định: "Việc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải đảm bảo kết hợp khai thác cả phần trên không và trong lòng đất…

Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà phần đất đó nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình.

Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi và bồi thường theo quy định của pháp luật". Tỉnh đang chờ hướng dẫn của Bộ Công Thương.

Hiện nay ở một số nước trên thế giới, phần không gian bên trên công trình được quy thành tín chỉ và được chuyển nhượng trên thị trường. Người không có nhu cầu sẽ bán cho người có nhu cầu để sở hữu, tránh trường hợp lãng phí không gian dẫn đến lãng phí về tầng ngầm và tầng cao. Những nơi không có điều kiện phát triển tầng cao thì chủ đất cũng không bị thiệt thòi.

Vì vậy, đối với các công trình cần bảo tồn, chủ nhà vui vẻ chấp nhận chính sách của Nhà nước vì bản thân họ cũng được hưởng lợi từ không gian nhờ chuyển nhượng cho các chủ đất khác.

Với các khu đất nằm trong khu vực có đường dây điện cao thế đi qua… cũng dễ xử lý khi Nhà nước không cần phải bồi thường toàn bộ cho chủ đất mà chỉ cần trả cho họ giá trị chuyển nhượng phần không gian bên trên, còn chủ đất vẫn tiếp tục sử dụng phần đất bên dưới.

Có thể mua bán không gian

TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho rằng những trường hợp bị hạn chế về tầng cao có thể được giải quyết bằng cách cho phép chuyển quyền phát triển không gian giữa người sử dụng đất và người có nhu cầu.

Theo đó, do quy hoạch của công trình, người sử dụng đất không được sử dụng tối đa phần không gian phía trên khu đất của mình thì có thể chuyển nhượng cho người khác.

Khi đó, ngoài phần không gian được hưởng theo quy định trên khu đất mình, chủ công trình này có thể sử dụng thêm không gian đã được mua của những công trình khác. Như vậy, người có nhà đất ở khu vực hạn chế tầng cao sẽ không bị thiệt thòi.

Chẳng hạn, một khu vực được quy hoạch tối đa là 50 tầng nhưng các chỉ tiêu quy hoạch chỉ cho phép chủ đầu tư của một khu đất xây dựng 40 tầng. Muốn xây thêm 10 tầng, chủ công trình phải thỏa thuận mua phần không gian của các chủ đất nơi khác. Các chủ đất đã bán phần không gian phía trên đất của mình rồi thì sau này không được sử dụng nữa.

Áp dụng cách trên, ông Lâm Văn B. có thể trả tiền để mua hoặc thuê phần không gian mà gia đình ông lấn của nhà bên cạnh (phần tường nhà xây đè lên lan can là đỉnh mái nhà bên cạnh). Thời gian thuê tùy vào thỏa thuận của hai bên hoặc theo tuổi thọ của công trình.

Khi được quyền chuyển nhượng không gian, tòa án sẽ hướng dẫn để giải quyết những tranh chấp không gian mà không buộc gia đình ông Lâm Văn B. phải tháo dỡ phần tường nhà mình. Như vậy, việc thi hành án bản án sẽ dễ dàng và khả thi hơn so với bản án hiện tại.

Tương tự với trường hợp của ông S., chủ nhà biệt thự được xếp loại 2 có thể chuyển nhượng quyền phát triển không gian cho một chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp khác để họ xây dựng các tòa nhà, cao ốc theo nhu cầu. ■