Không giải cứu thị trường bất động sản có làm "suy sụp" nền kinh tế?

Để tạo lập được một dự án bất động sản (BĐS) cần có hai thứ thiết yếu là tiền và đất đai. Hiện nay, vốn tín dụng từ các ngân hàng ít, lãi suất lại cao, trái phiếu BĐS bị đóng băng bởi các doanh nghiệp rơi vào vòng lao lý. Song song đó, thủ tục về đất đai cho các dự án cũng không "chạy" được do người có thẩm quyền có tâm lý "gác bút cho lành". Hai nguồn "năng lượng" thiết yếu cho BĐS cùng lúc bị hụt.

Dòng chảy BĐS gần như ngừng trôi, vốn đã vay tạo nên áp lực trả lãi các khoản vay rất lớn khi mọi giao dịch BĐS bị ngừng lại. Câu hỏi đặt ra là làm gì để khắc phục tình trạng thị trường BĐS đang đóng băng.

Chỉ là tháo gỡ khó khăn

Lúc này có hai luồng ý kiến chính được nêu ra. Thứ nhất, thị trường thì lúc thuận lợi có lãi, lúc khó khăn bị lỗ là chuyện hằng ngày, sao lại đặt vấn đề giải cứu ở đây; thứ hai, thị trường BĐS liên quan đến nhiều lao động, đến hoạt động của nhiều ngành kinh tế khác nên phải giải cứu.

Hai lý do giải cứu hay không giải cứu nêu trên cũng chưa nói được cho cạn vấn đề cần bàn. Thị trường BĐS cũng như mọi loại thị trường hàng hóa khác, có tính độc lập ở mức nhất định. Chỉ có điều, thị trường BĐS thường có khối lượng vốn vay tín dụng khá lớn, nếu quản lý không chặt có thể gây ra khủng hoảng thị trường tín dụng, từ đó làm cho thị trường tài chính "lao đao", thậm chí có thể rơi vào khủng hoảng tài chính. Khi đó, kinh tế vĩ mô bị "chao đảo", có thể quá mức mà gây ra khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển đã có thấy "không đùa" được với vốn tín dụng để phát triển BĐS: Nhật Bản với khủng hoảng ngân hàng vào thập niên 1970, Thái Lan với khủng hoảng kinh tế Đông Nam Á vào 1997, và Mỹ với khủng hoảng tài chính toàn thế giới vào 2008. Nói như vậy để thấy khi các doanh nghiệp BĐS nợ tín dụng mà có thể dẫn đến khủng hoảng ở một mức độ đáng quan tâm thì phải có giải pháp ngăn chặn, đừng để khủng hoảng trong khu vực doanh nghiệp BĐS chuyển thành khủng hoảng trong khu vực ngân hàng. Khủng hoảng thị trường tín dụng có thể gây ra khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế. Vậy nếu có nói đến thuật ngữ "giải cứu" thì chỉ nên đặt vấn đề này khi nợ của các doanh nghiệp BĐS làm mất thanh khoản của nhiều ngân hàng lớn.

Gần đây, nhiều ý kiến nói rất mạnh là các ngân hàng phải mở thêm "room tín dụng" để cho vay mạnh hơn đối với khu vực BĐS. Sự thực, các ngân hàng thương mại luôn sống bằng nghề vay người gửi tiền để cho vay người cần tiền. "Room tín dụng" mở càng rộng càng tốt cho kinh doanh của các ngân hàng, chỉ có điều không được mở đến mức mất thanh khoản. Nói thực hơn là đừng để rơi vào tình trạng cho vay đến mức không có tiền để trả lãi (có thể cả vốn) cho người gửi tiền. Nói như vậy, hô hào mở rộng "room tín dụng" hóa ra chuyển rủi ro từ các doanh nghiệp BĐS sang các ngân hàng?

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã lập Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Tổ này đã làm việc cật lực, nắm vững nhiều thông tin và cũng có nhiều đề xuất. Thủ tướng kết luận rất rõ ràng "Không ai giải cứu ai, BĐS phải giải quyết khó khăn do chính mình gây ra". Kết luận hoàn toàn đúng và thực, vì thị trường tín dụng vẫn được kiểm soát tốt, chưa có biểu hiện rơi vào rối loạn.

Bốn nhược điểm của thị trường BĐS nước ta

Thị trường BĐS nước ta có nhiều nhược điểm, từ đó làm cho thị trường thiếu bền vững, thiếu ổn định và thiếu hiệu quả. Các nhược điểm cụ thể bao gồm:

Các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS không mạnh về tiềm lực tài chính, công nghệ, kinh nghiệm. Các nhà đầu tư dự án BĐS nay đã chuyên nghiệp hơn trước nhưng vẫn chưa thể vươn lên để trở thành các chủ đầu tư mạnh. Về mặt tài chính, vốn vay để phát triển dự án là chính, vốn chủ sở hữu ít hơn vốn vay nên hình thức bán BĐS hình thành trong tương lai là giải pháp vốn chủ yếu. Việc sử dụng các công nghệ mới để tạo giá trị gia tăng không đáng kể, "công nghệ xanh" và "công nghệ thông minh" mới chỉ nói đến trên giấy, chưa áp dụng được bao nhiêu.

Nguồn cung cấp vốn cho thị trường BĐS không mạnh về lượng vốn và lãi suất lại khá cao. Kể từ trước năm 2018 (năm được phát hành trái phiếu doanh nghiệp), vốn cho thị trường BĐS chỉ là vốn tín dụng và vốn bán BĐS hình thành trong tương lai. Vốn tín dụng lại là tín dụng thương mại chứ không phải tín dụng đầu tư nên dòng vốn thì nhỏ mà lãi suất lại cao, vừa gây khó cho đầu tư vừa làm giá BĐS tăng cao.

Khung pháp lý cho phát triển thị trường BĐS có nhiều khoảng trống và khoảng xung đột. Thông thường, ta hay gặp phải các quy định pháp luật khá "mơ hồ" do nội dung cần đề cập thiếu thống nhất, thậm chí có khi bỏ luôn nội dung đó. Trong tình trạng tổng thể đó, lĩnh vực kinh doanh BĐS động chạm đến nhiều phạm vi quản lý nên khoảng trống cũng nhiều mà khoảng xung đột càng nhiều. Chính vì vậy, khi các vụ án liên quan đến các dự án BĐS bị phanh phui, nhiều người có thẩm quyền không dám mạnh dạn phê duyệt dự án làm cho thị trường BĐS thiếu cung nên thiếu nguồn vốn từ bán nhà hình thành trong tương lai. Việc khu vực BĐS chưa có những sắc thuế hợp lý, tạo nên khoảng trống pháp luật rất lớn, không thể điều chỉnh được tình trạng đầu cơ, tích trữ tiền vào đất.

Sự lệch lạc cung - cầu giữa phân khúc giá cao và phân khúc bình dân. Một tật cố hữu của thị trường BĐS nhà ở của ta là phân khúc hạng sang có cung rất lớn (tới 80%) dành cho cầu đầu cơ, tích trữ của khoảng 20% dân số, còn phân khúc nhà giá phù hợp với thu nhập từ đồng lương chỉ chiếm 20% nguồn cung nhưng cho 80% dân số. Khuyết tật này của thị trường BĐS như cố hữu, tìm cách khắc phục mãi mà không qua khỏi. Nhà nước cũng đã hỗ trợ nhiều thứ để phát triển nhà ở giá phù hợp nhưng cứ vận hành một thời gian rồi giá lại lên cao. Điều này cho thấy áp tư duy bao cấp vào quản lý nhà ở xã hội (NOXH) trong cơ chế thị trường là bất cập. Ta cần xem xét lại để đổi mới chính sách NOXH.

Từ những năm 2010, thị trường BĐS nước ta từng rơi vào hoàn cảnh đóng băng như hiện nay. Rồi nghị quyết 02 của Chính phủ đã quyết định khôi phục thị trường BĐS bằng cách khởi động các dự án NOXH với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỉ đồng và rà soát, giải quyết từng bước nợ xấu trong phân khúc nhà ở cao cấp. Đến 2016, gói tín dụng ưu đãi kết thúc và các dự án NOXH cũng "im hơi lặng tiếng" dần. Đối với phân khúc nhà ở cao cấp, nợ xấu cũng được giải quyết dần bằng cách đầu tư phát triển phân khúc BĐS du lịch, nhưng đến 2018 phân khúc này cũng lâm vào vướng mắc pháp luật. Rồi Covid ập đến, làm cho mọi vướng mắc bị xếp lại đến giờ.

So sánh hiện trạng với 10 năm trước đây, có thể thấy tình trạng thị trường BĐS có nhiều cái giống và cũng nhiều cái khác. Giống nhau là thị trường đóng băng, 10 năm trước bị đóng băng do không có vốn cho thị trường BĐS do Nhà nước chủ động giảm độ nóng thị trường để kiềm chế lạm phát (do khủng hoảng tài chính toàn cầu), tức là giảm vốn cho thị trường BĐS vay. Hiện nay, thị trường bị đóng băng do Covid làm thu nhập người dân bị giảm, nhiều người lao vào kinh doanh BĐS mà cung không có nên đầu tư vào tài chính BĐS, khi có nhiều vi phạm pháp luật xuất hiện, bị xử lý nên không đầu tư nữa. Như thế, lý do của sự đóng băng thị trường ở hai thời kỳ là khác nhau.

Chính phủ đã có chủ trương tạo lập gói tín dụng ưu đãi 110 nghìn tỉ đồng để phát triển NOXH (tương tự gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỉ đồng 10 năm trước). Cũng từ góc nhìn đó, việc tái khởi động các dự án NOXH sẽ làm tăng biểu hiện hoạt động của thị trường BĐS, khôi phục niềm tin của dân. Nhưng 110 nghìn tỉ đồng cũng không phải là số tiền giải quyết được toàn bộ NOXH. Vậy khi gói 110 nghìn tỉ đồng kết thúc, ta sẽ lo liệu tiếp nhà ở bình dân như thế nào?

Tất nhiên, trước mắt cứ triển khai gói 110 nghìn tỉ cho hiệu quả. Song song, cần đặt kế hoạch cải cách toàn diện và triệt để thị trường BĐS, khắc phục được bốn nhược điểm đã nói ở trên, hướng theo mục tiêu có một thị trường bền vững, hiệu quả. Trong thị trường như vậy, người lao động dễ dàng tìm được nhà ở có giá phù hợp với đồng lương của mình.■