Khách sạn khó khăn và sóng ngầm M&A

Theo CBRE, thị trường khách sạn cũng từng phải mất gần 2,5 năm để khôi phục sau sự kiện 11-9 và cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Dịch bệnh bùng phát trong năm nay khiến doanh thu ngành khách sạn chịu ảnh hưởng nặng nề. Kết quả là nhiều khách sạn buộc phải tái định vị, chào bán, thậm chí tạm thời đóng cửa.

Sóng rao bán tài sản tăng mạnh

Ngày càng nhiều các khách sạn từ bình dân đến cao cấp đang được các ngân hàng phát mãi vì áp lực nợ xấu gia tăng. Đơn cử như Vietcombank rao bán khách sạn 4 sao Hemera Boutique Hotel tại Đà Nẵng với mức giá khởi điểm 79 tỉ đồng. Tại Phú Yên, BIDV tiếp tục hạ giá rao bán khách sạn 5 sao Cendeluxe 17 tầng của Công ty Thuận Thảo sau nhiều lần không tìm được khách quan tâm.

Một khách sạn nằm ở khu phố Hàn (quận 7) với chi chít biển rao bán, cho thuê. Ảnh: NGỌC HIỂN

Đặc biệt tại TP.HCM, BIDV thông báo chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton Node (Nhà Bè, TP.HCM). 

Toàn bộ số nợ gốc, tiền lãi phát sinh tại thời điểm bán đấu giá được định giá là khoảng 4.000 tỉ đồng. Trước đó theo thiết kế, Kenton Node là một tổ hợp gồm căn hộ ở, căn hộ lưu trú, khách sạn, giải trí và được kỳ vọng là một biểu tượng mới của khu Nam sau khi hoàn thành.

Còn tại các thành phố biển, dòng sản phẩm ngôi nhà thứ hai, gồm căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự nghỉ dưỡng cũng gặp thách thức trong thực hiện lợi nhuận hứa trả cho nhà đầu tư vì lượng khách du lịch sụt giảm, nhất là khách ngoại quốc. Đơn cử như tại Bình Thuận, dự án Aloha Beach Village thất bại trong việc thực hiện cam kết trả lợi nhuận 12%/năm cho người mua condotel.

Theo ghi nhận của Hãng tư vấn Savills Việt Nam, thị trường giao dịch ngôi nhà thứ hai kém sôi động hơn so với vài năm trước đây, ghi nhận một số lượng khá ít các dự án mở bán trong những tháng đầu năm 2020, chỉ khoảng 40% so với năm 2019, nguyên nhân vì nhiều chủ đầu tư vẫn lo ngại những diễn biến bất ổn của thị trường. 

Nhiều chủ đầu tư đã quyết định chờ đợi tín hiệu hồi phục, đặc biệt là những thị trường phụ thuộc vào việc tiếp cận bằng đường hàng không.

Theo ông Mauro Gasparotti, giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, ngành du lịch Việt Nam đã trải qua những biến động lớn thời gian qua. Một số khách sạn thậm chí hoạt động với tỉ lệ lấp đầy ở mức dưới 10%. Việc tái bùng phát dịch COVID-19 ở Đà Nẵng trong tháng 7 đã khiến nhiều địa điểm du lịch nhận được yêu cầu hủy phòng, kéo theo sự sụt giảm công suất của toàn thị trường.

Tỉ lệ lấp đầy trung bình của các khách sạn phân khúc cao cấp trong tháng 8 chỉ đạt dưới 20%, tương ứng mức sụt giảm gần 75% so với cùng kỳ năm trước, trong đó TP.HCM ghi nhận công suất ở mức 14% và Hà Nội là 24%. Ngoài ra, trong 8 tháng đầu năm 2020, giá phòng trung bình giảm 10% so với cùng kỳ năm 2019, gây thiệt hại đáng kể cho hầu hết các chủ sở hữu khách sạn. 

Nhờ các biện pháp ứng phó với đại dịch hiệu quả của Chính phủ, nhu cầu du lịch nội địa đang dần khôi phục, nhưng các khách sạn và khu nghỉ dưỡng vẫn còn rất nhiều khó khăn trước mắt sau làn sóng COVID-19 thứ hai.

Bên cạnh các ngân hàng tăng cường xử lý nợ xấu, chủ các khách sạn, resort cũng bắt đầu tìm kiếm đối tác tiềm năng để nhận chuyển nhượng. Tại Đà Nẵng, danh sách các khách sạn rao bán thông qua đơn vị môi giới, các trang tin gia tăng đáng kể trong những tháng gần đây.

Về phía người mua, một số đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh cả trong và ngoài nước đang tận dụng cơ hội hiếm có hiện nay để tìm mua các dự án có vị trí tốt. Theo ông Jean-Philippe Beghin, giám đốc điều hành hãng tư vấn All The Angels, có một nhà đầu tư khách sạn đang ráo riết mở rộng ở châu Á. 

Họ tìm kiếm các khách sạn, khu nghỉ dưỡng 4-5 sao, có ít nhất 80 phòng, ở vị trí tốt tại Thái Lan, Việt Nam, Indonesia hay Hàn Quốc. Đó có thể là khách sạn thành phố hoặc khu du lịch biển nhưng vị trí nằm tại các khu vực có nhu cầu cao và kết nối tốt. Ưu tiên của nhà đầu tư này là sở hữu các tài sản tại các thành phố thủ đô.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam nhận thấy nhiều tập đoàn, quỹ đầu tư đang săn đón những tài sản đang bị áp lực nợ (distressed assets) với mức định giá thấp. 

Tuy nhiên, theo quan sát chung, thị trường khách sạn hiện vẫn chưa ghi nhận nhiều tài sản như vậy ở phân khúc 4-5 sao, mà chủ yếu tập trung ở những phân khúc thấp hơn. Song song đó, nhiều cơ hội cũng mở ra khi những chủ sở hữu các chuỗi khách sạn đang tìm cách thoái vốn tại một số tài sản kém hiệu quả.

Nhưng vẫn còn đó khoảng cách khá lớn giữa bên mua và bên bán về các điều khoản chuyển nhượng. Theo Savills Việt Nam, hơn 6 tháng đầu năm 2020, đơn vị này không ghi nhận các giao dịch mua bán M&A trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hay khách sạn tại Việt Nam. 

Lý do là bởi hiện rất khó định giá tài sản cũng như khó dự báo mức độ rủi ro. Khi diễn biến đại dịch ngày càng trở nên phức tạp, do đường bay quốc tế chưa được mở trở lại, các nhà đầu tư phía bên mua không thể di chuyển để xúc tiến quá trình đàm phán cũng là một trở ngại cho các giao dịch tiềm tàng. Ngoài ra, còn có những thương vụ chuyển nhượng bị trì hoãn vì giá trị tài sản cũng như hoàn cảnh hiện tại có nhiều thay đổi so với năm 2019.

Đi tìm thời điểm phục hồi

Một khi đại dịch còn diễn biến phức tạp, thị trường khách sạn khó có thể phục hồi về mức 2019. Trong tháng 9-2020, Việt Nam đã mở đường bay quốc tế đến sáu nước và vùng lãnh thổ (Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Đài Loan, Lào và Campuchia). Tuy nhiên, các chuyến bay này không mở cửa cho khách du lịch. 

Do đó, trong quý 3-2020, Việt Nam chỉ chào đón 44.000 lượt khách quốc tế, chủ yếu là chuyên gia và kỹ sư nước ngoài.

Theo ông Gasparotti, kể cả khi đường bay thương mại quốc tế được kết nối trở lại với một số quốc gia, chủ đầu tư cũng không nên quá kỳ vọng vào sự phục hồi ngay lập tức từ thị trường khách quốc tế. 

Có thể sẽ có nhu cầu du lịch xuất ngoại từ nhóm khách cá nhân hoặc nhóm nhỏ, nhưng phần lớn du khách, đặc biệt là nhóm khách đoàn và khách gia đình, sẽ cần thêm thời gian để đánh giá mức độ an toàn trước khi quyết định du lịch trở lại. Bên cạnh sự chững lại của mảng lưu trú, các lĩnh vực liên quan đến du lịch cũng bị ảnh hưởng, mang đến nhiều thử thách trong quá trình hồi phục, thậm chí khi nguồn cầu quay trở lại.

Ông Gasparotti cho rằng năm 2021 dự kiến sẽ tiếp tục là một năm đầy thách thức cho ngành bất động sản nghỉ dưỡng. Ở đó, nguồn khách nội địa sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo của du lịch toàn cầu, bao gồm cả thị trường Việt Nam.

“Đây cũng là một cơ hội tốt vì Việt Nam có nguồn khách nội địa lớn, chiếm 82,5% tổng lượt khách trong năm 2019. Đối tượng khách nội địa, đặc biệt là thế hệ trẻ, ngày càng yêu thích xu hướng du lịch trải nghiệm. Nhu cầu đối với các mô hình sản phẩm như resort cao cấp, nghỉ dưỡng nội ô, khách sạn chú trọng thiết kế, resort chăm sóc sức khỏe, khu nghỉ dưỡng phức hợp với trải nghiệm độc đáo hoặc nghỉ dưỡng cuối tuần không ngừng gia tăng”, ông Gasparotti nhận định.

Nếu các khách sạn và resort biết nắm bắt cơ hội, mang đến những gói dịch vụ với mức giá hợp lý thì sẽ khai thác được nguồn khách nội địa tiềm năng này. 

Đây cũng là cơ hội để khách nội địa hoặc khách nước ngoài đang sinh sống - làm việc tại Việt Nam được trải nghiệm những sản phẩm mới hoặc khám phá những thị trường mới. Đặc biệt những địa điểm có thể thuận tiện tiếp cận bằng xe quanh các thị trường lớn như Hồ Tràm, Vũng Tàu, Phan Thiết, Đà Lạt có ưu thế trở thành điểm nghỉ dưỡng cuối tuần yêu thích của những du khách ngại di chuyển bằng đường hàng không.

Nhìn về dài hạn, triển vọng phát triển của ngành khách sạn ở Việt Nam vẫn khả quan nhờ vào cơ sở hạ tầng tiếp tục được cải thiện, chính sách thị thực ưu đãi và định hướng đẩy mạnh phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế trọng điểm của Nhà nước.■