Tăng thuế VAT giá nhà sẽ tăng theo

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về Định hướng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 5 luật thuế vừa được Bộ Tài Chính đưa ra lấy ý kiến.

Theo đó liên quan đến đề xuất tăng thuế suất thuế giá trị gia tăng theo hai phương án: một là tăng từ 10% lên 12% từ 1-1-2019; hai là tăng theo lộ trình lên 12% kể từ ngày 1-1-2019 và 14% từ ngày 1-1-2021. HoREA cho rằng chưa nên thực hiện lúc này.

So sánh với các nước khác, HoREA cho biết trong các nước ASEAN thì Indonesia, Lào, Campuchia cũng áp dụng thuế suất VAT 10%, Singapore 7% và Thái Lan 5%.

Theo HoREA, đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở, "sử dụng hàng ngàn sản phẩm của hơn 90 ngành sản xuất, thi công xây dựng, kinh doanh, dịch vụ", vì thế tăng thuế VAT lên 12% thì đẩy giá nguyên liệu lên, và tất yếu giá nhà sẽ tăng. 

"Hiệp hội kiến nghị giữ nguyên thuế suất thuế VAT là 10% từ nay đến năm 2021 thì phù hợp hơn”, văn bản viết.

Hiệp hội này cũng kiến nghị áp dụng ưu đãi thuế VAT ở mức 5% tương tự như ưu đãi thuế VAT đối với các dự án nhà ở xã hội để khuyến khích và hỗ trợ các chủ đầu tư tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Cảnh báo rủi ro với thị trường condotel

HoREA cũng đã cảnh báo rằng trong vài năm tới nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) tiếp tục phát triển nóng có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng. 

Trong công văn gửi Chính phủ và các bộ ngành liên quan về thị trường condotel, HoREA cho biết từ năm 2014 đến nay đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới là condotel. 

Nhiều nhất là tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 nơi đang phát triển nóng. 

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn.

Trong giai đoạn 2017-2019 dự kiến mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Giá bán phổ biến các căn hộ condotel vừa qua ở mức 25 - 45 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn, tương đương với giá căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM. 

Theo HoREA, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12%/năm nhưng chưa thấy đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp.

Thêm nữa, chủ đầu tư chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Tỉ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỉ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường được cho là bất thường, nếu so với các quốc gia khác. 

Với đà phát triển nóng này rất dễ dẫn đến cung vượt cầu, việc kinh doanh sẽ không như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017.