Nhưng đến thời hạn vẫn không thấy trả, lần lượt hẹn ngày này ngày khác, đến nay đã gần 2 tháng. Lấy lý do chưa đủ tiền, người mua kéo dài thời gian. Nay gia đình tôi muốn bán cho người khác có được hay không? Có phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc hay không? Nếu trong hợp đồng đặt cọc này không ghi thời gian thì có xem là vô hiệu hay không?

Lam Phuong, (phuonglam_pt@...)

- Trả lời:

Về hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc mua bán nhà:

Căn cứ Điều 358 Bộ Luật dân sự (BLDS), đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền… trong một thời hạn để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng dân sự. Đối với việc đặt cọc liên quan đến việc mua bán nhà, việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng có thẩm quyền.

Theo thư trình bày, hợp đồng đặt cọc mà ông/bà đã ký, hai bên không thỏa thuận về thời hạn ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng có thẩm quyền. Căn cứ Điều 280 BLDS, việc hai bên phải đến phòng công chứng có thẩm quyền ký hợp đồng mua bán nhà là nghĩa vụ dân sự.

Căn cứ khoản 2 Điều 285 BLDS, trong trường hợp các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định về thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự thì các bên có thể thực hiện nghĩa vụ dân sự hay yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ dân sự vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý.

Như vậy, để giải quyết trường hợp trên, ông/ bà nên thỏa thuận lại với bên đặt cọc về thời hạn hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng có thẩm quyền, việc thỏa thuận phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.

Để thực hiện việc nêu trên, ông/ bà nên có văn bản đề nghị với bên đặt cọc có thời hạn để bên kia trả lời về việc hai bên tiến hành thỏa thuận về thời hạn ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng cụ thể, văn bản đề nghị này nên gửi bằng đường bưu điện đảm bảo có hồi báo hay nhờ văn phòng thừa phát lại lập vi bằng gửi thông báo đề nghị của ông/bà đến bên đặt cọc, đây là việc xác lập chứng cứ cho lời đề nghị nêu trên.

Nếu quá thời hạn do ông bà đưa ra thì ông/ bà cần có văn bản yêu cầu bên đặt cọc ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng cụ thể với thời hạn được báo trước mà ông/ bà nhận thấy rằng là hợp lý, có thể là 1 tháng hay ít hơn, điều này tùy thuộc vào sự lựa chọn của ông/ bà, do luật không quy định cụ thể như thế nào là thời gian hợp lý. Việc gửi thông báo này nên nhờ văn phòng thừa phát lại thực hiện thì về mặt chứng cứ sẽ tốt hơn.

Nếu quá thời hạn do ông /bà đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hay không có văn bản trả lời, được xem là từ chối giao kết hợp đồng hay họ có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì ông/bà nên xem xét chấp nhận lời đề nghị đó, nếu quá thời hạn của một trong hai trường hợp nêu trên mà họ không thể thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng, thì được xem là họ từ chối việc giao kết hợp đồng, do đó họ không có quyền nhận lại số tiền đã đặt cọc và ông/bà có quyền bán nhà cho người khác.

Lưu ý, trong thực tế bên từ chối giao kết hợp đồng khi không được nhận lại số tiền đặt cọc thường nại nhiều lý do để khởi kiện tại tòa án nhằm đòi lại tiền đặt cọc. Do đó, bên bán nhà phải xác lập chứng cứ một cách chắc chắn về thỏa thuận của hai bên và chứng cứ về việc từ chối giao kết hợp đồng của bên đặt cọc.

Về câu hỏi liên quan đến hợp đồng vô hiệu do thiếu thỏa thuận về thời hạn; căn cứ Điều 122 và Điều 127 BLDS thì hợp đồng đặt cọc thiếu thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng không bị vô hiệu.

Trân trọng,