Mục tiêu này đã được ông Đào Trung Chính, cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, cho biết. Theo đó, Bộ Tài chính đang dự thảo nghị định về miễn giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất. 

Căn cứ vào khoản 2 điều 157 Luật đất đai, Chính phủ có thể quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Lo gánh nặng tiền sử dụng đất

Ông Sơn sở hữu mảnh đất nông nghiệp 120m² ngay mặt tiền đường tại TP Thủ Đức (TP.HCM). Trong thời kỳ sốt đất, có người sẵn sàng trả tới 5 tỉ đồng nhưng ông không bán.

Đầu năm nay, khi định chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà ông Sơn tính phải đóng khoảng 400 triệu đồng tiền sử dụng đất. Nhưng nay bài tính bị đảo lộn, với dự kiến bảng giá đất mới, ông phải đóng 2 tỉ đồng. "Tôi mua mảnh đất này 10 năm trước với giá 1,5 tỉ đồng. Giờ phải đóng thêm 2 tỉ đồng nữa, như phải mua lại chính mảnh đất của mình", ông Sơn nói.

Còn bà Sim (quận 12) cũng hoảng hốt khi người làm dịch vụ tính sơ cho bà số tiền sử dụng đất phải đóng khi làm giấy chủ quyền căn nhà ở quận 12. Bà cứ lo lắng, nếu không kịp nộp hồ sơ trước khi UBND TP ban hành bảng giá đất mới, bà phải đóng hơn 720 triệu đồng tiền sử dụng đất. "Gia đình tôi ba người đi làm tích lũy hơn chục năm chỉ được hơn nửa số tiền đó", bà Sim nói.

Không chỉ người dân, rất nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM cũng đang "đứng ngồi không yên" trước nguy cơ tiền thuê đất tăng vọt nếu áp dụng bảng giá đất mới.

Công ty B. tọa lạc trên đường Quang Trung (quận Gò Vấp) đã thuê đất sản xuất từ hơn 20 năm nay theo diện trả tiền thuê đất hằng năm. Hiện công ty đang trả khoảng 12 tỉ đồng/năm cho 10ha đất thuê.

Công ty lo "đổ mồ hôi" khi biết bảng giá đất (dự kiến) ở khu vực này lên đến 109 triệu đồng/m², tính ra phải nộp 28 tỉ đến... 336 tỉ đồng/năm, tùy phương án. 

Tương tự, công ty K. (đường Tô Ký, quận 12) cũng tính, với giá đất điều chỉnh từ hơn 4 triệu đồng/m² lên 71 triệu đồng/m², công ty phải nộp tiền thuê từ 2,48 - 29,8 tỉ đồng cho 1,4ha đất thuê. Chi phí thuê tăng đột biến, khó có doanh nghiệp nào chịu nổi.

Giảm sốc thế nào?

Chuyên gia Nguyễn Tiến Dũng, nguyên giảng viên Trường đại học Tài chính - Marketing (TP.HCM), cho rằng lâu nay bảng giá đất do Nhà nước ban hành khá thấp, người dân đóng tiền sử dụng đất rất "nhẹ". Nhưng ở chiều ngược lại, người dân bị thu hồi đất được bồi thường giá thấp, không đủ tiền để tạo lập cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. 

Sự chênh lệch giá bồi thường đất ở các dự án do Nhà nước thu hồi đất với các dự án do doanh nghiệp thương lượng gây khiếu nại, khiếu kiện đông người. Giá đất Nhà nước quá thấp đã hình thành cơ chế hai giá đất khiến Nhà nước thất thu thuế, làm méo mó thị trường bất động sản. 

Bên cạnh đó, tỉ trọng thu tiền sử dụng đất trong thu ngân sách khá cao nên bảng giá đất thấp làm thất thu ngân sách.

Bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc thị trường chắc chắn sẽ ra mức giá cao hơn bảng giá hiện tại rất nhiều lần. Khi đó, người dân đóng tiền sử dụng đất nhiều hơn sẽ buồn nhưng người bị thu hồi đất sẽ dễ thở hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai.

Theo TS Dương Kim Thế Nguyên, bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến giá thị trường vì thế Nhà nước cần áp dụng các công cụ để giảm bớt sốc như với người dân đóng tiền sử dụng đất để xây nhà, làm giấy chủ quyền nhà đất thì Nhà nước cần có chế độ miễn, giảm phù hợp.

Cụ thể, ông Nguyễn Tiến Dũng đề xuất với người dân chuyển mục đích sử dụng đất hoặc làm giấy chủ quyền nhà đất, có thể chỉ thu 50% thuế sử dụng đất với đất trong hạn mức, ngoài hạn mức sẽ thu 100%.

Ông Dũng cho rằng giải pháp giảm và có nhiều mức thu cho từng đối tượng là cần thiết vì nếu không sẽ làm đội giá đất trên thị trường, tạo ra vòng luẩn quẩn, bảng giá đất tăng đẩy giá nhà đất tăng.

Sẽ có nghị định về miễn giảm tiền sử dụng đất

Ông Đào Trung Chính, cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, cho biết Bộ Tài chính đang dự thảo nghị định về miễn giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào khoản 2 điều 157 Luật đất đai, Chính phủ có thể quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Theo dự tính, đơn giá thuê đất được tính bằng tỉ lệ phần trăm (từ 0,25 - 3%) nhân với giá đất trong bảng giá. Luật cho phép UBND tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế địa phương để quy định tỉ lệ phần trăm cụ thể.

Ông Chính nhấn mạnh: "Giá đất sẽ ngày càng tiệm cận thị trường. TP.HCM đang thực hiện lộ trình điều chỉnh bảng giá đất đi lên. Việc này đặt ra yêu cầu giải quyết đối với tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất ngoài hạn mức để người dân và doanh nghiệp phải nộp không bị tăng lên quá".

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết chính sách miễn, giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất. Nếu được Thủ tướng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà đất "leo thang". 

Theo ông Tú, các địa phương đã và đang công bố chỉnh bảng giá đất, nếu thêm miễn, giảm tiền sử dụng đất sẽ giúp ổn định thị trường, tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên cần thiết lập tiêu chí cụ thể, minh bạch trong việc xác định đối tượng được miễn, giảm. Chính sách này không chỉ áp dụng đúng đối tượng mà còn phải có cơ chế giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng lợi dụng hoặc trục lợi chính sách.

Các phương án miễn, giảm phải dựa trên quy mô, loại hình sử dụng đất, khả năng tài chính của các đối tượng được hưởng chính sách. Trong đó chú ý các hộ gia đình khó khăn, nông dân hoặc doanh nghiệp nhỏ có thể được hưởng mức giảm nhiều hơn...

Giá căn hộ "ngó" tiền sử dụng đất

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết đối với một dự án nhà ở, tiền sử dụng đất thường chiếm 40 - 50% trên tổng giá thành. Nếu tiền sử dụng đất tăng lên quá cao, doanh nghiệp gặp khó khi tính toán giá đầu ra.

Ví dụ dự án hơn 8.000m² tại TP.HCM, nếu xây ba tòa tháp căn hộ, tiền sử dụng đất ban đầu ước tính là 1.600 tỉ đồng, nay dự kiến là hơn 3.800 tỉ đồng. Nếu theo giá mới, có thể vượt 4.000 tỉ đồng.

Vướng mắc của doanh nghiệp là dù đã nộp hồ sơ định giá đất nhưng không có đơn vị tư vấn, thẩm định giá dám định giá đối với dự án này khiến doanh nghiệp không thể bán hàng hoặc tiếp tục xây dựng. Doanh nghiệp muốn đóng tiền để hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai, nhưng nếu đóng theo giá mới sẽ đẩy giá căn hộ lên ngoài khả năng thanh toán của khách hàng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án bất động sản tại TP.HCM và Đồng Nai cho rằng cũng cần tính tiền sử dụng đất theo mục đích phát triển dự án. Ví dụ trong lúc thị trường quá thiếu căn hộ vừa túi tiền, nếu dự án đáp ứng phân khúc này thì giảm tiền sử dụng đất, không nên cào bằng.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập (thành viên Văn phòng NHQuang và cộng sự, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam):

Linh hoạt mức thu

Việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới là vấn đề phức tạp, nhạy cảm do những tác động và hệ quả của nó.

Trước đây, bảng giá đất do Nhà nước ban hành ở mức thấp đã đóng vai trò neo giá, hạn chế biến động giá thị trường.

Nếu áp dụng đồng loạt bảng giá mới cho mọi giao dịch liên quan đến đất đai thì sẽ tăng thu ngân sách nhưng cũng tăng chi phí cho mọi đối tượng xã hội, gây khó khăn đặc biệt cho người thu nhập thấp.

Cần cân nhắc kỹ các tác động này khi xây dựng chính sách, phải đảm bảo "hài hòa lợi ích" giữa các bên liên quan trên cơ sở công bằng. Để làm được điều này, cần phân biệt mục đích và đối tượng áp dụng.

Đất đai có thể chia thành ba loại chính: đất công ích, đất kinh doanh thương mại, và đất dân sinh. Với đất công ích, việc tính toán chỉ mang tính hạch toán nội bộ. Đối với đất kinh doanh, các khoản liên quan đến đất được tính vào chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Nhà nước có thể cân nhắc giảm chi phí này để khuyến khích đầu tư vào một số lĩnh vực ưu tiên.

Vấn đề nhạy cảm nhất là đất dân sinh. Đa số người dân hiện nay khó có khả năng chi trả các khoản tiền liên quan đến đất với giá cao, trong khi nhu cầu giao dịch đất đai vẫn cấp thiết. Áp dụng cứng nhắc bảng giá đất mới sẽ gây bất lợi cho người dân, đi ngược lại mục tiêu công bằng xã hội.

Do vậy cần linh hoạt miễn, giảm, hoãn các khoản tiền phải nộp liên quan đến đất. Mức độ áp dụng sẽ khác nhau tùy theo mục đích sử dụng và đối tượng.

GS Đặng Hùng Võ (chuyên gia quản lý tài nguyên):

Định hướng rõ các mức miễn, giảm

Trong Luật Đất đai 2024 cũng như nghị định số 103 ngày 30-7-2024 của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng đã quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chính sách, người dân tộc thiểu số, có công với cách mạng...

Khi điều chỉnh, xây dựng bảng giá đất, mặt bằng giá đất sẽ tăng nên có chính sách miễn, giảm là cần thiết, tuy nhiên cần phải quy định rõ ràng, từng trường hợp cụ thể để các địa phương áp dụng.

Miễn, giảm là chính sách nhân văn, thiết thực, tuy nhiên không nên cào bằng sẽ làm mất đi tính thị trường sau khi công bố bảng giá đất.

Theo tôi, chỉ miễn giảm đối với những người dân thiếu nhà đất, hoàn cảnh khó khăn; doanh nghiệp nhỏ chịu tác động trong quá trình xây dựng bảng giá đất và phải quy định rõ thời gian miễn, giảm.

Thi hành Luật Đất đai 2024: Sẽ miễn, giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi tăng giá đất

Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin như trên về giá đất tại Hội nghị triển khai các nghị định thi hành Luật Đất đai 2024.