Đây là "liều thuốc" cần thiết để dẹp loạn phân lô bán nền, kéo theo hệ lụy ghim đất, bỏ hoang đất như nhiều năm qua.

Muốn dẹp nạn phân lô bán nền tràn lan, các chuyên gia cho rằng ngoài việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các địa phương cần thực hiện nghiêm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kiểm soát chặt chẽ quy định về phân lô tách thửa và chặn nạn tham nhũng, bôi trơn trong thi hành công vụ.

Nhất là khi luật cũng phân quyền cho các địa phương xây dựng bảng giá đất hằng năm và bắt đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026.

"Trùm phân lô" cũng không kịp trở tay

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện đã có bốn địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo điều 257 Luật Đất đai 2024. Tại TP.HCM, dự kiến giá đất sẽ điều chỉnh tăng ít nhất 5 lần so với bảng giá đất hiện hành có hiệu lực từ năm 2020. Theo đó, giá đất cao nhất khoảng 810 triệu đồng/m2 đất ở.

"Giá đất theo dự thảo điều chỉnh bằng khoảng 70% giá thị trường. TP.HCM cũng đang thu thập thông tin, mời thẩm định giá để xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 theo nguyên tắc thị trường để ban hành và bắt đầu áp dụng đầu năm 2026", một thành viên Hội đồng thẩm định giá TP.HCM cho biết.

Những thay đổi này đang có tác động rõ nét lên thị trường bất động sản. Mấy tháng nay, ông Trần Minh Long, một tay "trùm phân lô", sốt ruột bởi chưa thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng cho bốn lô đất ở Củ Chi (TP.HCM), Long An, Tây Ninh.

Những khu đất nông nghiệp này đều nằm trong quy hoạch khu dân cư nông thôn, được ông mua từ năm 2022 và dự định sẽ chuyển sang đất thổ cư rồi phân lô bán nền. Nếu suôn sẻ, với đà tăng của giá đất năm 2022, ông Long tính sẽ lãi hơn chục tỉ đồng sau khi bán xong.

Tuy nhiên, sau đó thị trường đóng băng, Luật Đất đai có hiệu lực sớm hơn 16 tháng so với dự kiến khiến mọi thứ đảo lộn. "TP.HCM sắp ban hành bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất tăng cao mà thị trường không có khách mua nên tôi không trở tay kịp. Tôi đang kiếm mối để bán nguyên lô ở TP.HCM lấy tiền lo thủ tục các lô đất ở tỉnh", ông Long thay đổi kế hoạch.

Ông Long cho hay trước đây, sở dĩ việc phân lô bán nền có lãi lớn do "ăn" chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá Nhà nước quy định. Ông mua đất nông nghiệp diện tích lớn với giá bằng 1/3 giá đất ở thị trường, sau đó "đầu tư" hạ tầng, chuyển mục đích thành đất ở rồi phân lô bán.

Trừ các chi phí tiền sử dụng đất, chi phí làm thủ tục, hồ sơ, chi phí tổ chức quảng bá, bán đất... người phân lô lời được 15 - 20% số tiền bỏ ra. Ông này nhìn nhận sắp tới giá đất cao kéo theo tiền sử dụng đất cũng cao, làm phân lô sẽ không dễ kiếm lãi nữa.

Cụ thể, bảng giá đất mà TP.HCM công bố theo dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất bằng khoảng 50 - 60% giá thị trường hiện nay. Nếu theo cách cũ, tiền sử dụng đất và tiền mua đất ban đầu đã rất cao, cộng chi phí làm hồ sơ, quảng bá, hoa hồng cho đội ngũ bán hàng... giá bán đất phải cao mới có lãi.

Ông dẫn chứng lô đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hơn 3.000m2 ở huyện Hóc Môn, lúc mua đã hơn 40 tỉ đồng. Nếu chuyển mục đích theo giá đất mới, ông phải đóng thêm 35 tỉ đồng nữa, cộng với chi phí lo thủ tục giấy tờ, quảng bá, thuê môi giới bán đất phải tốn thêm chừng 20 tỉ đồng.

Thời buổi này ai bỏ tiền ra mua đất phân lô Hóc Môn trên 3 tỉ đồng? Ông Long đặt câu hỏi và khẳng định: "Sau ngày 1-1-2026, TP.HCM ban hành bảng giá đất mới sát giá thị trường, số tiền sử dụng đất phải đóng tăng gần gấp đôi số trên thì khó hơn nữa".

Còn bà Hồng Lan, một "trùm" phân lô khác, mua hai lô đất, diện tích khoảng 1.000m2 ở Củ Chi cuối năm 2021. Khi thương lượng giá mua, bên bán thỏa thuận sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng thành đất ở 200m2 mỗi lô (tính giá 400m2 đất ở, 600m2 đất trồng cây lâu năm).

Nhưng gần ba năm nay, người bán đất vẫn chưa xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như đã hứa. Nay họ muốn thương lượng giá lại với bà Lan theo hai hướng, hoặc họ chỉ bán đất trồng cây lâu năm như hiện trạng, hoặc sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nhưng bà Lan trả thêm tiền chênh lệch do giá đất ở tăng so với trước đây (khoảng 7 triệu đồng/m2).

"Tôi không chọn phương án nào, yêu cầu làm theo thỏa thuận ban đầu. Số tiền chênh lệch khá lớn, trong khi tôi đã trả 90% tiền mua đất hai năm trước, thỏa thuận hai bên cũng rõ ràng. Nếu họ không đồng ý thì chỉ có thể ra tòa", bà Lan cho hay.

Dự án bài bản sẽ có tiềm năng

Có một thực tế là trải qua giai đoạn thị trường ảm đạm vừa qua, các nhà đầu tư không còn mặn mà với đất nền.

"Vì vậy, nếu là đất nền trong dự án nghiêm túc, có tiềm năng mới có khách hàng, còn những khoảnh đất nho nhỏ, làm con đường ngắn với vài ba cột điện như lâu nay sẽ khó thu hút nhà đầu tư", một chuyên gia bất động sản ở TP.HCM nhận định.

Anh Nguyễn Thành Linh, một nhà đầu tư ở xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa (Long An), nhận xét Luật Đất đai mới sẽ có tác động lớn đến quá trình đầu tư đất đai trong giai đoạn tới, đặc biệt khi thị trường bất động sản ấm trở lại.

"Các nhà đầu tư đầu tư bài bản theo các dự án khu dân cư chỉnh trang, có quy hoạch từ Nhà nước sẽ dễ dàng hơn nhiều. Bởi theo quy định cũ, những dự án như khu dân cư, khu công nghiệp chẳng hạn, không đề cập đến việc phải hoàn thiện 100% thì mới được kinh doanh.

Còn trong Luật Đất đai mới, điều kiện kinh doanh bắt buộc không kèm hạ tầng xã hội vào. Giống như khu dân cư chẳng hạn, trước đây phải hoàn thiện cả trường học mới được chính thức kinh doanh.

Nhưng giờ đây nhà đầu tư có thể bán trước, khi người dân vào ở mới xây trường học. Điều này hợp lý hơn, cứu được nhà đầu tư một phần ở chỗ phải đầu tư hoàn thiện những hạ tầng chưa có người sử dụng trước khi được đem bán. Đỡ áp lực hơn cho nhà đầu tư", anh Linh chia sẻ.

Còn ông Lê Hữu Nghĩa, tổng giám đốc Công ty Lê Thành, đánh giá các cụm phân lô bán nền lâu nay đều có pháp lý dưới hình thức cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất và xin tách thửa thành từng nền nhỏ để bán.

Ông cho rằng bảng giá đất xây dựng theo Luật Đất đai 2024 sẽ tăng cao là điều chắc chắn. Giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến các dự án nhỏ có giá đất dưới 30 tỉ đồng, doanh nghiệp đang thuê đất sản xuất kinh doanh và người dân đóng tiền sử dụng đất.

Loại bỏ doanh nghiệp "núp bóng" phân lô bán nền

Muốn "trị" nạn phân lô bán nền, theo TS Nguyễn Quang Tuyến, cần phải hiểu rõ thực tế rằng trước giờ, quy định cũng cấm nhưng thực thi không nghiêm. Một cá nhân muốn phân lô bán nền đều phải làm thủ tục ở cơ quan nhà nước từ xin chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, xin chia tách thửa...

Một khu đất muốn chuyển thành đất ở phải phù hợp quy hoạch, đáp ứng rất nhiều điều kiện về hạ tầng mới có thể tách thửa.

"Nên mặc dù luật cấm nhưng thực tế người ta vẫn chạy để điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp...

Vậy nên không loại trừ quá trình giải quyết thủ tục có tiêu cực...", ông đặt vấn đề và cho rằng muốn quản lý tốt phân lô bán nền phải quản lý chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, không tùy tiện điều chỉnh quy hoạch, không dễ dãi trong việc xét các điều kiện phân lô tách thửa.

Ông cũng cảnh báo Luật Đất đai 2024 cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với mục đích mời gọi đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nhưng phải có biện pháp ngăn chặn để tránh tình trạng mua đất nông nghiệp rồi chuyển mục đích bán kiếm lời.

Luật cũng quy định các tổ chức, cá nhân này phải có phương án kinh doanh, cam kết nhận đất nông nghiệp sử dụng vào sản xuất nông nghiệp để tránh việc lợi dụng. Nhưng các địa phương vẫn phải quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chặt chẽ để tránh chủ trương này bị lạm dụng.

TP.HCM kiến nghị hướng dẫn liên quan phân lô bán nền đất dự án tại các huyện

UBND TP.HCM vừa có văn bản kiến nghị Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng hướng dẫn rõ các vấn đề liên quan việc phân lô bán nền đất có hạ tầng kỹ thuật tại dự án ở các huyện.