Mẹ tôi đã xây hàng rào bao quanh khu đất (140m² được cấp và 120m² dư) để ở từ năm 1989 đến nay, không hề có tranh chấp. Diện tích xây nhà hơn 100m², còn lại là sân. Năm 1997 mẹ tôi mất, hai anh em chúng tôi là người được hưởng thừa kế (ông bà nội ngoại và cha tôi đều đã qua đời). Đến năm 2011 chúng tôi mới tiến hành nộp hồ sơ xin chủ quyền nhà, một người đại diện đứng tên.

Khi làm hồ sơ văn phòng dịch vụ (chúng tôi thuê làm) đã căn cứ vào giấy phép xây dựng (trên giấy phép ghi rõ “để hợp thức hóa”) cấp năm 1994 để xác định 120m² tăng thêm so với quyết định là đất lấn chiếm từ năm 1994 (thực chất là từ năm 1989). Vì thế lô đất của chúng tôi vượt hạn mức là (140m + 120m) - 160m = 100m². Theo luật, chúng tôi phải đóng tiền vượt hạn mức cho 100m² này.

Hiện nay chúng tôi đã nhận được sổ hồng và ghi nợ nghĩa vụ tài chính (vì chưa có mức giá tính thuế). Vậy xin hỏi việc xác định thời điểm lấn chiếm như vậy đã đúng chưa? Nếu thời điểm lấn chiếm từ năm 1989 thì chúng tôi có phải đóng vượt hạn mức? Mức đóng bao nhiêu?

Anh em chúng tôi đều đang công tác tại cơ quan nhà nước (chưa được cấp nhà/đất) có được xét để tăng hạn mức không? Nếu chúng tôi chưa có tiền để đóng thuế thì có được phép sửa chữa, xây dựng hay tách thửa không?

Pham Minh, (nhatoi_08@...)

- Trả lời:

Về việc đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức có nguồn gốc do lấn chiếm.

1. Về việc thời điểm lấn chiếm đất có ảnh hưởng đến việc đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức hay không.

Căn cứ điểm a, b khoản 5 Điều 2 nghị định 120/2010/NĐ - CP ngày 30-12-2010 của Chính phủ, phần diện tích đất lấn chiếm vượt hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận áp dụng cho cả hai trường hợp lấn chiếm trước và sau ngày 15-10-1993.

Căn cứ khoản 1, Điều 2 quyết định 28/2012/QĐ - UBND ngày 6-7-2012 của UBND TP.HCM, mức đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức đối với đất đang sử dụng là đất ở thuộc khu dân cư sẽ được tính bằng giá đất ở do UBND thành phố quy định nhân với hệ số hai.

Căn cứ vào hai quy định nêu trên, đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm vượt hạn mức, cho dù thời điểm lấn chiến trước hay sau ngày 15-10-1993 thì người sử dụng đất đều phải đóng tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này với mức đóng như nhau. Ông có thể tham khảo quy định trên để xác định mức đóng tiền sử dụng đất cho thửa đất của mình.

2. Về hạn mức đất ở đối với trường hợp thừa kế.

Căn cứ Điều 2 quyết định 64/2001/QĐ - UBND ngày 30-7-2001 của UBND TP.HCM, khu vực quận Tân Bình có hạn mức đất ở không quá 160m²/hộ, mức này áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân để thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở (giấy chứng nhận chủ quyền),…

Quy định nêu trên không nói rõ hạn mức này có được tính trên cá nhân mỗi người thừa kế trong một căn nhà hay không. Do đó, luật sư không thể trả lời cho ông về nội dung trên.

3. Quyền định đoạt, sửa chữa xây dựng nhà khi chưa đóng tiền sử dụng đất.

Theo kinh nghiệm của luật sư, khi ông chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, ông không thể thực hiện mua bán, sang nhượng, tặng cho, tách thửa nhà đất, nhưng ông vẫn có thể xin phép xây dựng để xây dựng, sửa chữa nhà.

Trân trọng,