Hạn chế dự án nhà ở mới tại khu nội thành cũ TP.HCM: Tìm giải pháp bền vững cho tương lai

TP.HCM có thể phát triển bất động sản cao cấp sang hướng quận 2, quận 7... Ảnh: Quang Định

- Kế hoạch của TP được định thời gian từ nay đến năm 2020, tức chỉ kéo dài hai năm. Trong ngắn hạn, tôi thấy việc hạn chế này là hợp lý, do nhiều người dân TP.HCM đã và đang trực tiếp trải nghiệm hằng ngày sự quá tải về hạ tầng giao thông ở trung tâm TP.

Thực tế phát triển gần đây cho thấy khi có các công trình nhà cao tầng mọc lên, vấn đề giao thông khu vực xung quanh công trình nói riêng và ở khu vực trung tâm TP nói chung ngày càng trở nên nhức nhối. Nếu tiếp tục cho xây thêm nhà ở, công trình cao tầng mới ở khu trung tâm thì vấn đề sẽ càng nghiêm trọng.

Sở GTVT và Sở Quy hoạch - kiến trúc TP có kế hoạch đưa ra yêu cầu đánh giá tác động giao thông cho dự án nhà cao tầng và công trình xây dựng mới, làm căn cứ phê duyệt dự án nhưng chưa chuyển hóa thành quy định, chính sách. Trong khi chưa có giải pháp cụ thể, việc hạn chế xây dựng hay “đóng băng” phát triển dự án mới được xem như một giải pháp ngắn hạn. TP.HCM đã có đề xuất phù hợp, dựa trên thách thức thực tế phát triển mà TP đang phải đối mặt.

Việc hạn chế, “đóng băng” dự án nhà ở tại khu nội thành cũ có ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường BĐS hay không, cũng như ảnh hưởng đến chiến lược, kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư, môi trường đầu tư của TP.HCM, thưa ông?

- Theo Luật nhà ở thì kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm này có giá trị pháp lý và tính ràng buộc cao, những dự án không có trong danh mục kèm theo kế hoạch sẽ không được xem xét. Đây là một nỗ lực bảo đảm tính minh bạch, công bằng trong phát triển và góp phần cho sự phát triển bền vững của TP.

Tuy nhiên, với đặc thù nguồn cung đất đai ở Q.1, Q.3 hạn chế, không phát triển dự án nhà ở mới tại đây có thể làm bớt đi sự đa dạng nguồn cung của thị trường BĐS, đặc biệt là với phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng không thể làm khan hiếm nguồn cung cho thị trường BĐS nói chung. Khu vực vùng ven đã, đang và sẽ là nguồn cung BĐS nhà ở lớn nhất, đối với cả nhà dân tự xây và nhà ở phát triển theo dự án.

Thực ra phân khúc cao cấp không chỉ ở trung tâm TP như Q.1, Q.3 mà vùng ven cũng có thể là nơi được lựa chọn phát triển BĐS cao cấp như Q.2, Q.7. Cần lưu ý: với hướng tiếp cận dài hạn, chính quyền không nhất thiết phải phê duyệt và cho phép thực hiện ngay tất cả các dự án được đề xuất mà cần phải có chiến lược phân kỳ phù hợp.

Quỹ đất nếu đã triển khai xây dựng mà không phù hợp, gây ra các ảnh hưởng tiêu cực thì rất khó điều chỉnh, khắc phục sau này. Tất nhiên sẽ có một lập luận khác là nếu không phát triển thì trong thời gian “đóng băng”, Nhà nước sẽ không có nguồn thu cũng là một dạng lãng phí. Để đánh giá hai quan điểm này cần có những nghiên cứu, phân tích, đánh giá, tính toán cụ thể hướng tới tầm nhìn dài hạn.

Giả sử trong 5 năm đất chưa được phát triển thì Nhà nước chưa có các nguồn thu từ dự án, doanh nghiệp chưa có doanh thu, nhưng nếu 5 năm sau giá đất tăng và thời điểm đầu tư đúng chu kỳ phát triển thì tổng giá trị nguồn thu ngân sách xét trong dài hạn sẽ cao hơn việc cho phép phát triển ngay. Đây là tính toán quan trọng để làm căn cứ đưa ra quyết định từ phía Nhà nước.

Thông thường các chủ đầu tư, với mục tiêu tài chính ngắn hạn của họ, thường đề xuất TP cho phép phát triển dự án theo tiến độ mong muốn của họ. Tuy nhiên Nhà nước cần có quan điểm dài hạn, vì lợi lích lâu dài của địa phương, chứ không nhất thiết phải chạy theo lợi ích ngắn hạn của một vài chủ đầu tư.

Quyết định trên chắc chắn có ảnh hưởng với một số nhà đầu tư, nhưng tôi nghĩ điều đó không đáng ngại từ góc độ phát triển dài hạn của một TP lớn. Vai trò của Nhà nước là điều tiết, hướng tới sự cân bằng giữa cung cầu thị trường cũng như cần tính sự phát triển bền vững của đô thị trong tất cả các lĩnh vực chứ không riêng gì thu hút đầu tư BĐS. Sẽ không có chính sách nào có thể đáp ứng được nhu cầu của tất cả các nhà đầu tư.

TS Phạm Thái Sơn. Ảnh: Q.Định

Nếu sau năm 2020 TP.HCM vẫn tiếp tục ngưng, hạn chế xây dự án nhà ở mới tại khu nội thành cũ thì sẽ ảnh hưởng ra sao?

- Trong dài hạn, nếu TP tăng cường được khả năng đáp ứng của cơ sở hạ tầng (phát triển được năng lực giao thông công cộng) thì không cần thiết phải “đóng băng” việc xây dựng cao tầng ở nội đô. Dù vậy, cũng sẽ chỉ có một số khu vực phù hợp ở trung tâm TP được ưu tiên xây dựng cao tầng.

Hiện TP.HCM chưa có chiến lược TOD (Trasit Oriented Development - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) dù đã có một số trao đổi trong thời gian gần đây.

Thực tế phát triển ở nhiều thành phố trên thế giới, việc phát triển đô thị và giao thông công cộng cần được tích hợp, trong đó ưu tiên phát triển đô thị mật độ cao xung quanh các nhà ga để tăng khả năng tiếp cận và sử dụng hệ thống giao thông công cộng. TP.HCM đang chuẩn bị điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng và dự kiến TOD sẽ có thể được đưa vào như một nội dung chiến lược của đồ án điều chỉnh quy hoạch này.

Có quan điểm cho rằng TP.HCM “đóng băng” khu nội thành cũ để dồn nguồn lực phát triển cho khu đô thị mới Thủ Thiêm?

- Việc “đóng băng” khu trung tâm nhằm có thời gian để chính quyền tìm giải pháp phù hợp trong tương lai. Các doanh nghiệp cũng sẽ tìm chỗ khác cho kênh đầu tư của họ nhưng đích đến đó chưa chắc là Thủ Thiêm, do điều đó phụ thuộc vào chiến lược, điều kiện và khả năng tiếp cận dự án của họ. Quan sát những chuyển động gần đây, theo tôi, khu đô thị mới Thủ Thiêm chưa sẵn sàng để trở thành một khu trung tâm thương mại hoàn chỉnh trong vòng 10 năm tới. ■