Hệ số bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

■ Chủ căn hộ tầng 1:

Được bồi thường từ 1 - 2 lần diện tích căn hộ bị phá dỡ.

Nếu có một phần diện tích kinh doanh sẽ được bố trí diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Nếu có nhu cầu thuê mua thì được hỗ trợ thuê mua.

■ Chủ căn hộ tầng 2:

Được bồi thường từ 1 - 1,5 lần diện tích căn hộ bị phá dỡ.

● Trường diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn diện tích được bồi thường, chủ sở hữu chung cư phải nộp thêm tiền chênh lệch.

Giá trị chênh lệch = diện tích chênh lệch x giá nhà ở xây dựng mới do UBND tỉnh ban hành.

● Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư sẽ được bồi thường bằng tiền.

8 bước cải tạo chung cư cũ thông qua thỏa thuận giữa cư dân với doanh nghiệp bất động sản

■ Bước 1: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh công bố công khai thông tin dự án cải tạo, xây dựng chung cư. Hình thức công bố trên cổng thông tin điện tử cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Thời gian công bố 30 ngày.

■ Bước 2: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhu cầu gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đơn đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự án, hồ sơ năng lực, đề xuất phương án bồi thường - tái định cư.

■ Bước 3: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc cơ quan được giao lập danh sách nhà đầu tư đăng ký tham gia.

■ Bước 4: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện được giao lấy ý kiến chủ sở hữu nhà chung cư về việc chọn nhà đầu tư tại hội nghị nhà chung cư.

■ Bước 5: Tổ chức hội nghị nhà chung cư. Có ít nhất 70%

đại diện chủ sở hữu tham dự. Doanh nghiệp được chọn có

75% đại diện tham gia hội nghị đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp đăng ký làm chủ đầu tư, chọn doanh nghiệp có tỉ lệ đồng ý cao nhất nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% đại diện chủ sở hữu đồng ý.

■ Bước 6: Nhà đầu tư được chọn gửi hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.

■ Bước 7: UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư; chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư.

■ Bước 8: Thu hồi đất, thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Bốn phương án cải tạo chung cư cũ

Đối với tòa chung cư cũ có nhiều chủ sở hữu, cơ chế cải tạo xây dựng lại được thực hiện theo 4 phương án:

Thứ nhất, tập thể chủ sở hữu tòa nhà chung cư cũ có thể cử đại diện hoặc lập ra hợp tác xã để làm chủ đầu tư phá dỡ tòa nhà cũ, xây dựng tòa chung cư mới để ở.

Thứ hai, các chủ sở hữu nhà chung cư thông qua hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn một doanh nghiệp làm chủ đầu tư để phá dỡ chung cư cũ để xây dựng lại.

Thứ ba, nếu hội nghị nhà chung cư không chọn được chủ đầu tư cải tạo nhà chung cư cũ thì Nhà nước sẽ đứng ra tổ chức đấu thầu để chọn chủ đầu tư thực hiện.

Thứ tư, các chủ sở hữu nhà chung cư cùng thống nhất bán căn hộ đang ở cho một doanh nghiệp để họ tự thực hiện dự án kinh doanh bất động sản bình thường theo cơ chế thuận mua vừa bán.

Bên cạnh đó, theo quy định mới thì cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt tái định cư tại chỗ trong cải tạo chung cư cũ tại các đô thị là bình đẳng giữa các chủ sở hữu nhà chung cư.

Dự án cải tạo nhà chung cư là trường hợp duy nhất được thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở. Trong bồi thường, tái định cư nghị định 98 quy định chủ căn hộ chung cư cũ ở tầng 1, tầng 2 có hệ số bồi thường, hỗ trợ cao hơn, từ tầng 3 trở lên thì mức bồi thường và hỗ trợ giống nhau.

Tuy nhiên, các địa phương khi cải tạo chung cư cũ vẫn cần xét tới yếu tố đặc thù của từng trường hợp cụ thể. Vấn đề xử lý phần sở hữu chung thuộc sở hữu nhà nước cũng được quy định cụ thể trong nghị định 98.

KTS ĐÀO NGỌC NGHIÊM (phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam):

Nhiều thuận lợi nhờ luật, nghị quyết liên quan

Sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực, Luật Thủ đô, nghị quyết đặc thù về phát triển TP.HCM, nghị định 98 năm 2024 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã tạo nhiều đột phá mới cho cải tạo chung cư cũ.

Trong đó, chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu cải tạo các khu chung cư muốn cải tạo lại các tòa chung cư cũ phải có sự đồng thuận của 2/3 chủ sở hữu chung cư cũ, khoảng 75% số hộ tham gia hội nghị nhà chung cư.

Khó khăn nhất trong cải tạo chung cư cũ hiện nay là trước kia chúng ta cải tạo từng tòa nhà một nhưng theo Luật Thủ đô thì Hà Nội sẽ thực hiện cải tạo chung cư cũ theo từng khu. Cả Hà Nội hiện có 76 khu chung cư (gồm 1.569 tòa nhà chung cư cũ) và hơn 300 nhà chung cư nhỏ lẻ.

Với các nhà chung cư cũ nhỏ lẻ, chủ đầu tư thực hiện cải tạo được quy gom trong quá trình cải tạo, xây dựng mới. Việc cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch chung, trong đó có vấn đề phân bố dân số.

Theo Luật Thủ đô, TP Hà Nội có quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp. Đây là một yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu tập thể, khu chung cư cũ.

Trong trường hợp không chọn được chủ đầu tư cải tạo các khu chung cư cũ, TP Hà Nội sẽ vào cuộc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu tập thể cũ, lấy tiền đấu giá đất để giải phóng mặt bằng, tái định cư, tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở thích hợp. Đây là những quy định sẽ tạo đột phá mới trong cải tạo chung cư cũ thời gian tới.

Với TP.HCM thì Quốc hội cũng ban hành nghị quyết 98 về cơ chế đặc thù phát triển thành phố, trong 44 vấn đề nêu trong nghị quyết thì có vấn đề về cải tạo chung cư cũ với cơ chế đặc thù riêng.

Ông NGUYỄN QUỐC KHÁNH (chủ tịch Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ - một doanh nghiệp chuyên đầu tư kinh doanh bất động sản):

Cần đồng thuận của chủ căn hộ

Vấn đề khó khăn nhất trong cải tạo chung cư cũ là giải phóng mặt bằng, sự đồng thuận của chủ sở hữu các căn hộ là yếu tố quan trọng, quyết định sự thành công trong cải tạo chung cư cũ. Theo quy định mới hiện nay, chỉ khoảng 50% số hộ

dân sống trong tòa chung cư cũ đồng ý (theo quy định hiện hành cần 70% hộ dân tham gia họp hội nghị nhà chung cư, trong đó 75% bỏ phiếu đồng ý thì sẽ thông qua phương án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ - PV).

Quy định này sẽ giải quyết được tình trạng chín người mười ý đang cản trở quá trình cải tạo chung cư cũ những năm qua. Thời gian qua có rất nhiều nhà đầu tư đề xuất cải tạo các khu tập thể cũ Văn Chương, Giảng Võ, Lý Thường Kiệt (Hà Nội) nhưng không thực hiện được vì cư dân không đồng thuận 100%.