Giao dịch bất động sản phải qua sàn: từ buộc đến buông

Giao dịch bất động sản (BĐS) có bắt buộc phải qua sàn hay không đang là nội dung gây nhiều tranh cãi khi thảo luận hoàn thiện Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi. Mà đây không phải là lần đầu tiên có quy định bắt buộc phải giao dịch BĐS qua sàn giao dịch.

Không qua sàn = giảm minh bạch?

Luật kinh doanh BĐS năm 2006 từng buộc tất cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch, không kể đó là loại BĐS nào.

Nhưng dự thảo Luật kinh doanh bất BĐS mới nhất chỉ bắt buộc các chủ đầu tư dự án khi kinh doanh các BĐS hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phải qua sàn giao dịch.

Như vậy, so về phạm vi các loại giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn giao dịch thì dự thảo luật sửa đổi bổ sung lần này hẹp hơn.

Vậy tại sao nó lại gây tranh cãi dữ dội đến vậy?

Trong khi nhiều ý kiến, kể cả các đại biểu Quốc hội, lo lắng rằng việc bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí cho BĐS, đẩy giá thành nhà đất tăng cao khiến người bình dân khó mua được nhà ở. Ngược lại, cũng có yêu cầu đưa thêm một số loại BĐS phải qua sàn giao dịch để tăng tính minh bạch cho thị trường và Nhà nước dễ kiểm soát hơn.

Ai cũng hiểu thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, liên quan trực tiếp với thị trường tài chính tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng và thị trường lao động... nên Nhà nước rất quan tâm kiểm soát và điều tiết thị trường. Chính vì mục tiêu này mà Luật kinh doanh BĐS đầu tiên của Việt Nam năm 2006 quy định tất cả các giao dịch BĐS đều phải thông qua sàn giao dịch.

Đây là một trong những công cụ và biện pháp giúp Nhà nước kiểm soát thị trường BĐS vẫn còn non nớt của Việt Nam trong giai đoạn đó.

Bộ Xây dựng đánh giá việc thành lập và hoạt động của các sàn giao dịch BĐS theo Luật kinh doanh BĐS 2006 đã đem lại diện mạo mới cho thị trường, tác động vào ý thức người dân để thay đổi dần tập quán giao dịch cũ. Hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở.

Đồng thời, các sàn giao dịch còn là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước. Mô hình hoạt động của các sàn giao dịch BĐS được các doanh nghiệp hưởng ứng và nhiều doanh nghiệp đã thành lập sàn giao dịch để bán sản phẩm do chính mình đầu tư. Đến cuối năm 2014, theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cả nước có hơn 1.000 sàn giao dịch BĐS, hơn 30.000 người được cấp chứng chỉ môi giới và thẩm định giá BĐS.

Đến Luật kinh doanh BĐS năm 2014, quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn không còn nữa. Luật này được xây dựng trong bối cảnh Việt Nam bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài từ năm 2008 đến năm 2013, gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế. Luật không buộc giao dịch BĐS phải qua sàn nhằm giảm thiểu các thủ tục hành chính, hỗ trợ cho các cá nhân và tổ chức khi tham gia kinh doanh BĐS.

Tại tờ trình dự án Luật kinh doanh BĐS sửa đổi, Bộ Xây dựng nhận định việc không bắt buộc kinh doanh BĐS phải qua sàn giao dịch làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin đối với các BĐS đưa vào giao dịch, đặc biệt là các BĐS hình thành trong tương lai.

Và vào thời điểm 2022, số người được cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định mới chỉ còn khoảng 10.000.

Ra "chợ" để chọn hàng ngon, giá tốt

Khi tổng kết thực hiện Luật kinh doanh BĐS 2014, Bộ Xây dựng nhận định: từ năm 2016 đến 2021, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không bắt buộc phải thông qua sàn đã gây nhiều ảnh hưởng xấu đến thị trường, quản lý nhà nước và người dân. 

Cụ thể là tình trạng "ôm" hàng, "thổi giá" ăn chênh lệch gây lũng đoạn thị trường diễn ra rất phổ biến. Thị trường hình thành nhiều dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng như vụ Công ty địa ốc Alibaba tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu; dự án Roxana Plaza Bình Dương của Công ty TNHH Xây dựng dịch vụ thương mại đầu tư bất động sản Tường Phong; dự án của Công ty TNHH tư vấn bất động sản Hoàng Kim Land; Công ty CP xây dựng địa ốc bất động sản Thiên Ân Phát…

Việc không buộc giao dịch qua sàn cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng các sàn giao dịch mua sỉ BĐS của chủ đầu tư để bán nhưng núp dưới vỏ bọc phân phối sản phẩm để trốn thuế. Cũng không ít trường hợp các sàn giao dịch "ôm hàng", "tạo sóng", "thổi giá", gây "sốt ảo" để ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS.

Ông Nguyễn Văn Hồng, nguyên phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, ví sàn giao dịch BĐS như một chợ hàng hóa. Khi người mua ra chợ, họ sẽ có được thông tin về nhiều loại hàng hóa, ưu nhược điểm, giá cả từng món hàng để so sánh, cân nhắc và lựa chọn.

Cũng từ chợ này, Nhà nước nắm được tình hình mua bán của từng phiên, nhu cầu của người mua đối với từng loại hàng, giá cả lên xuống ra sao để có những quyết sách quản lý phù hợp từng giai đoạn, từ đó có chính sách điều chỉnh kịp thời nhằm giúp thị trường cân bằng cũng như ngăn chặn những biểu hiện xấu.

"Từ chợ BĐS này, những người làm cơ sở dữ liệu mới có thông tin về thị trường để xây dựng bảng giá đất chung, thẩm định giá đất cho từng trường hợp giao đất cụ thể sát giá thị trường, tránh bất công bằng và làm thất thoát ngân sách nhà nước", ông Hồng phân tích.

Một thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM cũng thừa nhận từ khi thực hiện quy định kinh doanh BĐS không bắt buộc qua sàn, việc thu thập thông tin thẩm định giá BĐS khó khăn hơn, mỗi vị trí khó tìm ra thông tin giao dịch thật của ba BĐS tương đương để so sánh và xây dựng giá.

Thực tế thì hầu hết các chủ đầu tư đều phân phối BĐS ra thị trường qua tổ chức trung gian, mà tổ chức này không bắt buộc là sàn giao dịch BĐS nên thông tin các sàn giao dịch cung cấp cho Nhà nước không đầy đủ. Điều này khiến Nhà nước không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra. Nhất là những thông tin về các giao dịch lớn, đáng ngờ có liên quan đến tội phạm rửa tiền.

Phía người tiêu dùng mất một kênh tham khảo thông tin chính xác, đầy đủ về BĐS. Đã và đang xảy ra nhiều trường hợp người dân mua nhầm "dự án ma" vì không có kênh thông tin chính thức để tham khảo dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Thời gian qua, nhiều dự án BĐS mở bán dưới hình thức nhận đặt chỗ, nhận đặt cọc khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, có dự án chưa khởi công, chưa được duyệt dự án đầu tư mà chủ đầu tư đã đưa sản phẩm mời gọi đặt cọc và trả tiền theo tiến độ. Các doanh nghiệp BĐS rao bán, nhận đặt cọc các dự án "ma", mời gọi xem đất, đầu tư các dự án tại TP.HCM rồi đưa người mua về tận các tỉnh để xem đất rồi ép mua… xảy ra khá phổ biến cũng một phần do thông tin về thị trường không rõ ràng. Viễn cảnh thị trường BĐS ra sao là không khó đoán. ■