Giải thích về "Điều khoản bất khả kháng" trong kinh doanh AirBnB

Có khi từ lúc thuê căn hộ dạng Airbnb đến lúc trả thì khách có thể không gặp mặt chủ nhà. Trong ảnh: một khách Việt kiều Pháp mở tủ bằng mã số để lấy thẻ thang máy và password để lên phòng mà không cần gặp chủ nhà. Ảnh: T.T.D. (ảnh chụp tháng 3-2020)

Luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn luật sư TP.HCM):

Xem xét đàm phán lại hợp đồng

Căn cứ khoản 1 điều 156 Bộ luật dân sự 2015, một sự kiện sẽ được coi là bất khả kháng nếu: (i) xảy ra một cách khách quan, (ii) không thể lường trước được và (iii) không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Và khoản 2 điều 351 Bộ luật dân sự 2015 cũng nêu: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Như vậy, để xác định trách nhiệm dân sự trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì phải xem xét thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê nhà đã giao kết.

Nếu không có thỏa thuận thì để áp dụng điều khoản về bất khả kháng nhằm miễn trừ trách nhiệm dân sự là không dễ dàng, vì lúc này bên có nghĩa vụ phải chứng minh là mình “không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

Bên thuê nhà phải xem xét các thỏa thuận về điều khoản bất khả kháng trong hợp đồng thuê nhà hoặc căn cứ để chứng minh là mình “không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”, trong trường hợp không có thỏa thuận về điều khoản bất khả kháng trong hợp đồng.

Trường hợp người thuê nhà không thỏa mãn điều kiện bất khả kháng thì nên cân nhắc xem mình có đủ điều kiện áp dụng điều 420 Bộ luật dân sự 2015 về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản để yêu cầu bên cho thuê (chủ nhà) đàm phán lại hợp đồng (như giảm giá thuê) hoặc chấm dứt hợp đồng.

Luật sư Nguyễn Đức Chánh. Ảnh: NVCC

Luật sư Trần Minh Hải (Đoàn luật sư TP Hà Nội):

Cơ quan thẩm quyền không can thiệp

Có thể thấy rõ đại dịch COVID-19 đã gây khó khăn cho bên thuê nhà kinh doanh loại hình Airbnb. Tuy nhiên, việc thời gian qua nhiều đơn vị kinh doanh loại hình này kiến nghị cơ quan thẩm quyền xác định dịch bệnh COVID-19 là sự kiện bất khả kháng để hủy hợp đồng hoặc giảm giá thuê là không hợp lý.

Bởi sự kiện này có được xem là bất khả kháng hay không là do các bên thỏa thuận và xác lập trong các giao dịch. Phía cơ quan thẩm quyền không được quyền can thiệp bởi vấn đề này thuộc lĩnh vực tư pháp.

Giả sử cơ quan thẩm quyền Việt Nam tuyên bố dịch bệnh COVID-19 là “sự kiện bất khả kháng”, thì chỉ một tuyên bố này của cơ quan thẩm quyền thôi sẽ hoàn toàn loại bỏ được trách nhiệm của bên thuê đối với bên cho thuê theo thỏa thuận tại hợp đồng. Điều này sẽ không công bằng với bên cho thuê.

Ví dụ, có những trường hợp bên thuê không phải không còn nhu cầu thuê, thậm chí tìm được chỗ thuê khác có giá rẻ hơn, nên nhân lý do dịch bệnh COVID-19 này để tránh trách nhiệm trả tiền thuê hoặc chấm dứt hợp đồng... Do vậy, vấn đề xác định dịch bệnh COVID-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng hay không hoàn toàn phụ thuộc vào tài liệu thỏa thuận ký kết của các bên.

Giải pháp tốt nhất là các bên tôn trọng các hợp đồng đã thỏa thuận với nhau và đàm phán dựa trên thiện chí. Đây cũng là một lưu ý để mỗi doanh nghiệp tôn trọng, thận trọng ngay từ khi xác lập hợp đồng.

Luật sư Trần Minh Hải. Ảnh: NVCC

Không nên dễ dãi đối với các điều khoản về sự kiện bất khả kháng hoặc miễn trừ trách nhiệm. Bên cạnh tòa án, các bên tham gia hợp đồng có thể thỏa thuận trọng tài làm cơ quan giải quyết tranh chấp. Ngoài ra, theo quy định pháp luật, các bên hoàn toàn có thể thương lượng, hòa giải thông qua một bên trung gian. ■

Luật sư Nguyễn Thế Truyền (Đoàn luật sư TP Hà Nội): Luật không cấm loại hình kinh doanh Airbnb Airbnb là mô hình kinh doanh kết nối người cần thuê nhà, đặt phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê thông qua ứng dụng di động. Hiện nay, Airbnb không có đại diện tại Việt Nam. Căn cứ theo điểm b.3 khoản 1 điều 12 thông tư số 103/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ thuế áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam hoặc có thu nhập tại Việt Nam, có thể thấy rằng cơ sở lưu trú ký hợp đồng với nhà thầu nước ngoài có trách nhiệm khấu trừ và nộp thuế thay cho nhà thầu nước ngoài trong trường hợp khách hàng thuê phòng trả tiền trực tiếp cho cơ sở lưu trú tại Việt Nam hoặc cơ sở lưu trú thông báo cho nhà thầu nước ngoài biết nghĩa vụ thuế và khai, nộp thuế nhà thầu thay cho nhà thầu nước ngoài nếu khách hàng thuê phòng trả tiền trực tiếp cho nhà thầu nước ngoài, sau đó nhà thầu nước ngoài chuyển tiền phòng cho cơ sở lưu trú. Căn cứ theo mục 1 công văn số 848/BTC-TCT của Bộ Tài chính về chính sách thuế và quản lý thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh của dịch vụ đặt phòng trực tuyến có thể thấy rằng việc cơ quan thuế Việt Nam vẫn tính thuế GTGT đối với hoạt động dịch vụ đặt phòng trực tuyến. Do đó, có thể thấy pháp luật Việt Nam không hề cấm loại hình kinh doanh Airbnb. Luật sư Nguyễn Thế Truyền. Ảnh: NVCC Luật sư Trần Minh Hải (Đoàn luật sư TP Hà Nội): Luật chưa quy định cụ thể Airbnb là mô hình khá phổ biến trên thế giới nhưng Việt Nam chưa có khung pháp lý rõ ràng cho hoạt động này bởi đây là một loại hình kinh doanh, lĩnh vực kinh doanh mới, phi truyền thống đối với chúng ta. Hiện chưa có quy định cụ thể về lĩnh vực này trong các văn bản pháp luật, bao gồm cả các quy định về hoạt động đăng ký hay quản lý cấp phép. Ngay cả trong hệ thống các ngành nghề kinh tế của nước ta hiện nay cũng không có ngành nghề nào mô tả chính xác hoạt động này. Tuy nhiên, pháp luật vẫn có quy định về các vấn đề chính xoay quanh nó, như quy định về hợp đồng dịch vụ, hợp đồng thuê, chức năng đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp, đăng ký hộ kinh doanh để cá nhân thực hiện hoạt động cho thuê… Luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn luật sư TP.HCM): Cần có các nghiên cứu và đánh giá về loại hình Airbnb Về cơ bản, Airbnb giống như Uber hay Grab trong lĩnh vực vận tải… Hiện Việt Nam vẫn chưa công nhận hình thức kinh doanh này của Airbnb cũng như chưa nắm rõ tình hình doanh thu của những người kinh doanh mô hình này và cả với các chủ nhà (căn hộ) để có thể quản lý, thu thuế theo quy định pháp luật. Vì việc thanh toán được thực hiện thông qua Airbnb, sử dụng thẻ tín dụng nên các cơ quan chức năng khó xác định thu nhập/doanh thu từ mô hình kinh doanh này. Đối với nhà trung gian sở hữu ứng dụng Airbnb (cũng thu một khoản phí đối với cả khách thuê và chủ nhà, hoặc với người kinh doanh), việc xác định nghĩa vụ thuế cũng khá khó khăn do tất cả đều được thực hiện thông qua thẻ tín dụng và hiện Airbnb chưa có văn phòng đại diện tại Việt Nam. Điều đó đòi hỏi các ngành thuế, quản lý thị trường, du lịch… cần nhanh chóng có những nghiên cứu, thống kê, đánh giá và đưa ra những giải pháp quản lý cụ thể đối với mô hình kinh doanh này, bảo đảm đáp ứng nhu cầu xã hội trên cơ sở tôn trọng luật pháp và cạnh tranh lành mạnh.■