Những kỳ vọng về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp cũng không mấy sáng sủa khi số lượng dự án lẫn số lượng căn hộ tung ra thị trường như muối bỏ biển khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời. Giải pháp nào cho nhà ở giá thấp?

Giá nhà chỉ có tăng và tăng

* Ông Trần Mạnh Chí (phó tổng giám đốc Công ty Đông Tây Property):

Đợt mở bán sau đã cao hơn đợt mở bán trước

Thực tế giá căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận tăng đều qua các năm, thậm chí cùng một dự án nhưng đợt mở bán sau cao hơn đợt mở bán trước. 

Riêng tại TP.HCM, những dự án gần trung tâm đều ở mức trên 100 triệu đồng/m², thậm chí có dự án cách trung tâm TP.HCM 20km giá cũng lên đến 80 triệu đồng/m².

Thời gian qua dù thị trường địa ốc trầm lắng nhưng vẫn thiết lập mặt bằng giá mới nên rất khó để giảm giá nếu không cải thiện nguồn cung. 

Tuy nhiên với mặt bằng giá tương đối cao như hiện nay, chỉ số ít người dân sở hữu được nhà bởi phải có nguồn thu nhập, nguồn vốn ban đầu các ngân hàng mới cho vay mua nhà trả góp.

* Bà Dương Thanh Thủy (phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy):

Dự án ít nên giá "trên trời"

Một dự án bất động sản thì tiền xây dựng chưa đến 25 triệu đồng/m², các chi phí còn lại là tiền sử dụng đất (chiếm 40 - 50%), rồi lãi vay ngân hàng... Nếu dự án gặp những vướng mắc càng lâu, thời gian triển khai càng dài thì chi phí lãi vay càng đội lên khiến giá nhà khó ở mức thấp được.

Để kéo giá bất động sản xuống thấp, phù hợp với nhu cầu, Nhà nước cần xem xét về giá đất, tháo gỡ pháp lý cho các dự án, còn các doanh nghiệp địa ốc phải thể hiện trách nhiệm với xã hội trong việc mang lại các sản phẩm phù hợp với thu nhập của người dân. 

Do số lượng dự án ít nên giá "trên trời", nếu có nhiều dự án thì sẽ có sự cạnh tranh hơn.

* Ông Troy Griffiths (phó tổng giám đốc Savills Việt Nam):

Muốn có căn hộ giá "mềm", phải đến Bình Dương, Đồng Nai

Căn hộ dưới 3 tỉ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM, song số lượng căn hộ giá này chỉ chiếm 18% trong nguồn cung và chủ yếu nằm cách trung tâm TP trên 10km. 

Trong ba năm tới, nguồn cung căn hộ bình dân cũng chỉ chiếm chưa đến 5%. 

Do đó, nếu muốn mua được các căn hộ giá "mềm", người dân phải đến các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai khi dự kiến có khoảng 24.000 căn sẽ chào bán trong ba năm tới.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3-2024 của Savills Việt Nam cho thấy nguồn căn hộ cung sơ cấp tại TP.HCM giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn 4.871 căn trong quý 3, do hàng tồn kho giảm và không có dự án mới nào được mở bán. 

Theo Savills, căn hộ hạng B chiếm đa số nguồn cung với 60% thị phần, tiếp theo là hạng C với 38% và hạng A với 2%. 

Lượng giao dịch căn hộ giảm 16% theo quý và 4% theo năm xuống còn 1.915 căn, tỉ lệ hấp thụ cũng giảm so với quý trước đó. Đáng chú ý, giá bán trung bình từ chủ đầu tư giảm 12% theo quý xuống còn 68 triệu đồng/m² thông thủy, do tỉ trọng hạng A và B trong nguồn cung sơ cấp giảm.

Kéo giá nhà xuống, bắt đầu từ đâu?

* Ông Nguyễn Hữu Cường (chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội):

Giảm chi phí đất đai đầu vào

Những năm qua, chi phí tài chính đất đai liên tục được điều chỉnh theo hướng tăng lên đã đẩy giá nhà tăng theo. Bên cạnh đó, cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá bình dân tiếp cận đất đai. 

Cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng thỏa thuận theo giá thị trường có thể cũng sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong các nỗ lực để có mặt bằng, đất sạch để xây dựng những khu nhà ở thương mại giá bình dân với đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, khu vui chơi giải trí, công viên...

Bối cảnh hiện nay rất cần Nhà nước tháo gỡ vướng mắc để doanh nghiệp dễ tiếp cận quỹ đất, kiểm soát giá cả đền bù giải phóng mặt bằng, thuế, tiền sử dụng đất phải phù hợp để hấp dẫn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, từ đó kéo giá nhà về gần với mức thu nhập của người dân.

* Ông Nguyễn Văn Đính (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):

Nhà nước nên trực tiếp làm nhà ở xã hội

Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo, "cầm cái" trong phát triển nhà ở xã hội vì nhiều doanh nghiệp hiện nay vẫn lấn cấn với quy định lợi nhuận 10%, thủ tục phê duyệt phức tạp. 

Bài học Singapore đã chỉ ra rằng 90% nhà ở xã hội là do nhà nước đầu tư xây dựng để bán và cho người lao động có thu nhập trung bình, thấp thuê, thuê mua. 

Họ coi phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt nhà ở cho thuê là chính sách an sinh xã hội nên nhà nước đã bỏ tiền đầu tư.

Ngoài ra, thực tế nhà ở xã hội giá thấp hơn nhà ở thương mại nhưng đa số người thu nhập thấp sẽ khó đủ khả năng để mua. Nếu có nhà ở xã hội cho thuê với giá Nhà nước hỗ trợ thì chắc chắn người thu nhập thấp, thu nhập trung bình sẽ lựa chọn.

* TS Lê Xuân Nghĩa (thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia):

Phát hành trái phiếu chính phủ để làm nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội là chính sách an sinh xã hội, vì thế Chính phủ nên phát hành trái phiếu chính phủ để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội để cho doanh nghiệp đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội vay lại. 

Ví dụ Chính phủ phát hành trái phiếu với lãi suất từ 3 - 3,5%/năm thì cho doanh nghiệp vay lại với mức lãi suất khoảng 5%/năm, thời hạn khoảng 20 năm kèm điều kiện cần dễ dàng hơn. 

Với người mua, nên tạo điều kiện cho vay với một mức lãi suất ưu đãi cứng, như tại Singapore chỉ khoảng 2,5%/năm, phần chênh lệch sẽ do ngân sách cấp bù.

Chúng ta cũng nên học tập kinh nghiệm của Trung Quốc giao cho chính quyền địa phương quản lý dự án nhà ở xã hội để bảo đảm tiến độ, tiêu chuẩn, giá bán. Doanh nghiệp làm xong dự án sẽ bàn giao lại cho các địa phương, không phải đứng ra làm các khâu thủ tục, phân phối.

Chi phí nào khiến giá nhà cao bất thường?

Giá nhà tại Hà Nội, TP.HCM cao bất thường, bỏ xa mặt bằng thu nhập số đông người dân là điều ai cũng có thể cảm nhận được.