Khan cung kéo dài, vắng bóng nhà ở bình dân

Ghi nhận của Tuổi Trẻ Online cho thấy trong quý 2 năm nay tại Hà Nội chỉ có một vài dự án nhà ở thương mại bung hàng ra như Lumi Hà Nội, The Sola Park, QMS Top Tower Tố Hữu, The Canopy Residences, Capital Elite, Masteri West Heights… Giá bán căn hộ tại các dự án này đều ở ngưỡng 50-80 triệu đồng/m².

Số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy trong quý 1-2024 cả nước chỉ có 10 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, quy mô xây dựng khoảng 4.700 căn chung cư. Số dự án nhà ở thương mại hoàn thành chỉ bằng khoảng 34,5% quý 4-2023 và 71,4% cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, số dự án cấp phép mới trên cả nước là 19 (giảm 3 dự án), dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 38 (giảm 9 dự án so với cùng kỳ năm 2023). Giá bán các dự án chung cư tại Hà Nội, TP.HCM trong quý 1 năm nay dao động 50 - 70 triệu đồng/m².

Cũng theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở xã hội trong quý 1 cũng rất ít, chỉ có 5 dự án hoàn thành, quy mô khoảng 2.000 căn hộ, tập trung hầu hết ở các tỉnh Bắc Giang, Thái Bình, Khánh Hòa... Tại thị trường lớn như Hà Nội không có dự án nào, TP.HCM có 1 dự án nhà ở cho thuê, quy mô vỏn vẹn 242 căn.

Đáng lưu ý, số dự án nhà ở chung cư thương mại đang triển khai trong quý 1-2024 lên tới 984 dự án (tăng 130 dự án) so với cùng kỳ năm trước, con số này bao gồm hàng trăm dự án đã "đắp chiếu" từ nhiều năm nay đang chờ gỡ vướng.

Nhiều chuyên gia kỳ vọng từ ngày 1-8 tới, khi các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, các văn bản hướng dẫn luật được ban hành, nhiều dự án sẽ được gỡ vướng, khơi thông nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Giá chung cư tăng mạnh trong thời gian ngắn

Về giá rao bán bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn - giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn - cho biết đang có mức tăng vượt trội tại Hà Nội và TP.HCM trong 6 tháng đầu năm nay.

So với quý 1-2023, giá rao bán các loại hình bất động sản tại Hà Nội thời điểm cuối quý 2-2024 tăng mạnh, trong đó chung cư tăng 31%, nhà thổ tăng 10%, biệt thự tăng 18%, nhà riêng tăng 32%, đất nền tăng 19%, nhà phố tăng 10%. Trong khi tại TP.HCM chỉ có giá rao bán chung cư tăng 6%, các loại hình khác giữ nguyên mức rao bán.

Phân khúc chung cư được đánh giá là động lực phục hồi cho thị trường Hà Nội và TP.HCM trong những tháng đầu năm. Nguyên nhân chính việc tăng giá chung cư tại Hà Nội là do nguồn cung trung tâm hạn chế, giá mở bán cao.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn với 537 môi giới bán hàng cho thấy nguyên nhân đợt "sốt" chung cư những tháng đầu năm 2024 cho kết quả như sau: 32% ý kiến cho rằng giá tăng do khan hiếm nguồn cung, ít lựa chọn; 23% ý kiến cho rằng nhu cầu mua nhà tăng trở lại mạnh mẽ; 15% cho rằng nguồn cung mới giá quá cao; 15% cho rằng do nhu cầu đầu tư, đầu cơ đẩy giá; và 11% cho rằng do môi giới bất động sản đẩy giá, tác động.

Bên cạnh đó, mức độ quan tâm tới nhà chung cư tại Hà Nội, TP.HCM cũng tăng mạnh. So với tháng 10-2023, mức độ người quan tâm tới chung cư ở thời điểm tháng 5-2024 tại Hà Nội tăng 29%, tại TP.HCM tăng 32%.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra so với giai đoạn 2013 - 2016, giá bán chung cư giai đoạn 2023 - 2026 đã tăng gấp đôi. Cụ thể, giá trung bình năm 2013 khoảng 23 triệu đồng/m², còn giá trung bình 6 tháng đầu năm 2024 khoảng 45 triệu đồng/m².

Ông Nguyễn Quốc Anh - phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - nhận định thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm nay đang ở điểm đảo chiều, trong quý 3, quý 4-2024 thị trường bước vào giai đoạn thăm dò, thanh khoản nhỏ lẻ.

Đến quý 1-2025 thị trường bước vào giai đoạn củng cố về nguồn tiền, hoàn thiện pháp lý. Từ quý 2 đến quý 4-2025 thị trường bất động sản sẽ khởi sắc, và đi vào quỹ đạo phát triển ổn định trong năm 2026.

Với xu thế này, một số chuyên gia nhận định giá chung cư có thể sẽ còn tăng trong giai đoạn tiếp theo.

Vấn đề với nhà ở chung cư hiện nay nằm ở chi phí đất đai đầu vào dự báo sẽ tăng khi áp dụng quy định xác định giá đất mới từ 1-8 tới. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng có xu hướng tăng, nhu cầu thật về mua nhà ở rất lớn, trong khi nguồn cung thi trường không dễ tăng trở lại trong thời gian ngắn.

Mặt khác, khi chi phí đầu vào dự án tăng, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản có xu hướng chỉ đầu tư vào phân khúc chung cư cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội chưa thể tăng nhanh nếu chính sách chưa thực sự hấp dẫn các chủ đầu tư tư nhân.

Những dự án chung cư nào có giá rao bán tăng nhanh nhất tại Hà Nội, TP.HCM

Top 10 dự án chung cư tại Hà Nội, TP.HCM tăng giá nhanh nhất trong 1 năm qua có cả cao cấp, trung cấp, bình dân với nhiều cái tên quen thuộc: chung cư Đại Thanh, Royal City, khu đô thị Thanh Hà, Masteri Thảo Điền, Empire Thủ Thiêm.