Một farmstay vừa xây dựng ở xã Nam Điền, huyện Thạch Hà (Hà Tĩnh) mới bị cơ quan chức năng lập biên bản - Ảnh: HOÀNG DƯƠNG

Gần đây, loại hình kinh doanh mới kết hợp trang trại với du lịch nghỉ dưỡng (farmstay) bắt đầu thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Nhiều website, trang mạng xã hội ra sức quảng cáo cho loại hình này như một dạng đầu tư "thời thượng", đón đầu phân khúc du khách rủng rỉnh tiền, vừa đáp ứng nhu cầu trải nghiệm sinh thái vừa được phục vụ tiện nghi hơn so với loại hình bình dân homestay. 

Không chỉ mời gọi du khách, nhiều dự án farmstay còn kêu gọi đầu tư với cam kết lợi nhuận lên đến 25-30%/năm.

Trong khi đó, câu chuyện pháp lý và thực tế đang diễn ra cho thấy loại hình kinh doanh này có nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Ảm đạm hơn kỳ vọng

Chị N.T.M.H. - chủ một farmstay có tên M.H tại huyện Gia Viễn (Ninh Bình) - cho biết từ đầu năm đến nay trang trại kết hợp nghỉ dưỡng của gia đình hầu như không có khách. Farmstay này được chị H. bắt tay vào làm từ năm 2018 sau khi tham khảo nhiều thông tin trên mạng, với mong muốn "thay da đổi thịt" hơn 5ha đất nông nghiệp hàng chục năm nay gia đình chỉ biết trồng cây ăn quả và một phần nuôi tôm.

Theo chị H., tổng số tiền đầu tư để khách tham quan, nghỉ dưỡng hết gần 2 tỉ đồng, nhưng cả nửa năm nay lượng khách ghé thăm rất ít. "Biết do dịch, kinh tế rất khó khăn nên chúng tôi đã có nhiều chính sách ưu đãi giảm giá nhưng cũng không có mấy khách quan tâm. Thực tế khi đầu tư vào mô hình này thì mới thấy chỉ một lượng khách nhỏ thích thú, trong đó đa số là du khách nước ngoài. Tháng trước tôi phải cắt giảm bớt hai nhân viên vì không có khách, bây giờ chỉ còn hai nhân viên làm việc tại farmstay này" - chị H. chia sẻ. 

Chị cho hay, gia đình chị có sẵn đất, có đất thổ cư để dựng nhà nên còn đủ sức cầm cự, trong khi các nhà đầu tư farmstay phải thuê đất hoặc vốn vay thì đang "ngồi trên lửa".

Một số chủ đầu tư farmstay khác ở Cao Bằng, Lạng Sơn, Hòa Bình cũng cho hay tình hình kinh doanh rất ảm đạm do đầu tư tiền tỉ mà lượng khách đến rất thưa thớt. 

Anh Tiến Quân - đầu tư một farmstay ở huyện Trùng Khánh (Cao Bằng) - chia sẻ: "Farmstay là mô hình không phải đầu tư để thu hồi vốn nhanh như bất động sản. Mô hình này đòi hỏi người làm hiểu biết về kiến trúc, kỹ thuật nông nghiệp, cách bài trí kết hợp hài hòa để con người gần với thiên nhiên. 

Nói chung, nhiều người làm nhưng không phải ai cũng thành công, vì đòi hỏi kiến thức, yêu nông nghiệp thực sự và dòng tiền đủ mạnh để đầu tư lâu dài chứ farmstay không thuộc loại thu hồi vốn nhanh". 

Anh Tiến Quân cho biết thêm: "Những khách hàng có ý định đầu tư farmstay cũng phải hết sức cẩn trọng. Hiện nay, nhiều nhóm, hội trên mạng đang cam kết lợi nhuận khủng để mời khách vào đầu tư và bán đứt đất nền trong farmstay với giá trên trời là ảo. Làm farmstay lợi nhuận không thể vượt quá 10%, và cũng nên cảnh giác với những lời cam kết".

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, hiện một số dự án farmstay được đầu tư ngay trên đất lâm nghiệp, hay đất nông nghiệp chưa được cấp phép chuyển đổi để xây dựng công trình cho khách lưu trú qua đêm. 

Mới đây một chủ rừng tại huyện Thạch Hà, Hà Tĩnh tự ý đưa máy xúc vào san đồi làm farmstay đã bị chính quyền địa phương lập biên bản. Qua kiểm tra thông tin ban đầu, cơ quan chức năng xác định khu đất này có diện tích 42.000m2 do ông N.M.T. đứng tên nhưng chưa được cấp phép đầu tư farmstay.

Một lãnh đạo Phòng tài nguyên và môi trường huyện Thạch Hà cho biết: "Về việc chủ rừng làm farmstay chúng tôi nắm được thông tin. Chính quyền huyện đã đi kiểm tra, lập biên bản về việc này. Họ làm trên hiện trạng đất lâm nghiệp đã chuyển đổi sang đất nông nghiệp. Hiện nay Phòng tài nguyên và môi trường đang tiếp tục phối hợp với các đơn vị chuyên môn, chính quyền xã Nam Điền giám sát, thực hiện theo đúng quy định".

Cẩn trọng khi đầu tư farmstay

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Văn Đính - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết farmstay là loại hình bắt nguồn từ các nước phát triển với mục đích cho du khách trải nghiệm, học tập kinh nghiệm, không phải kinh doanh lưu trú hay phân lô, bán nền. 

"Mô hình này du nhập vào nước ta trong vài năm gần đây nhưng pháp luật hiện hành chưa đề cập đến mô hình này. Theo tôi, đây là một loại hình mới cần có những quy định cụ thể để phát triển theo xu hướng thị trường. Khách hàng khi tham gia farmstay cũng cần tìm hiểu kỹ hơn trước khi đầu tư" - ông Đính cho biết.

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Đặng Hùng Võ nhận định việc các chủ đầu tư kêu gọi đầu tư theo kiểu phân lô, bán nền trong các dự án farmstay là hành vi trái pháp luật vì bản thân farmstay là đất trang trại nông nghiệp. 

"Chúng ta phải hiểu rõ việc họ kinh doanh đón khách đến tham quan, trải nghiệm nông nghiệp thì được phép, còn kinh doanh theo kiểu bán nhà thì không được vì Nhà nước không cho tách thửa đất nông nghiệp". 

Theo ông Đặng Hùng Võ, chủ đầu tư kêu gọi đầu tư vào farmstay với "lợi nhuận khủng" không trái pháp luật dân sự, nhưng người góp vốn phải tỉnh táo để đi đến quyết định. "Chưa biết gì về farmstay mà lại ký hợp tác đầu tư, sau này lỗ mình phải chịu vì đây là giao dịch dân sự" - ông Đặng Hùng Võ cảnh báo.

Trong văn bản gửi Thủ tướng và các bộ, ngành gần đây về hoàn thiện khung pháp lý về các loại hình căn hộ du lịch, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - kiến nghị cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, theo ông Châu, loại hình dự án farmstay là nhu cầu mới của thị trường du lịch và thị trường bất động sản du lịch, nên rất cần xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh, đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững.

* Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP Hà Nội):

Đừng để farmstay "nối bước" condotel

Farmstay hiểu theo nghĩa gốc là thị trường về đất nông nghiệp mà ở đó các tổ chức, cá nhân kinh doanh sản xuất theo quy mô lớn. Tuy nhiên qua tìm hiểu hoạt động farmstay ở Việt Nam hiện nay là tập hợp của những hiện tượng bất thường.

Farmstay vừa giống như bất động sản vừa giống như du lịch lại vừa giống như sản xuất nông nghiệp. Cũng như condotel hay officetel, farmstay là một thuật ngữ khó hiểu làm nhà đầu tư dễ nhầm tưởng rằng đây là một loại bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

Theo ghi nhận trên thị trường, farmstay mấy năm trước đã xuất hiện ở các tỉnh phía Nam như Lâm Đồng, Bình Thuận, khoảng hơn một năm nay phát triển mạnh ở phía Bắc. Bản chất farmstay là đất nông nghiệp không được tự do chuyển đổi, chuyển nhượng tách thửa nên rất rủi ro khi đầu tư.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo để farmstay không trở thành "cú sốc" như condotel khi chủ đầu tư không hoàn thành đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng như đã diễn ra cuối năm 2019.

Farmstay khó phát triển tại Đà Lạt

Du khách tham quan mô hình canh nông ở Đà Lạt - Ảnh: M.VINH

Loại hình du lịch farmstay, kết hợp lưu trú với trải nghiệm nông nghiệp, đang là xu hướng du lịch mới và đang manh nha phát triển tại Đà Lạt. Loại hình này phù hợp để phát triển du lịch ở khu vực nông thôn, nơi có quỹ đất xây dựng - nông nghiệp dư dả. Tại vùng ngoại ô Đà Lạt, đã có một số farmstay hình thành dựa vào việc tổ chức thêm dịch vụ lưu trú (căn hộ nhỏ, phòng ở) tại các nhà vườn, nông trại.

Nhiều du khách đánh giá họ có những trải nghiệm mới với du lịch Đà Lạt, đặc biệt là các du khách trẻ. Ghi nhận mới đây ở một số farmstay vùng ngoại ô Đà Lạt và huyện Lạc Dương (lân cận Đà Lạt), các khu vườn được làm gọn để phù hợp và an toàn cho du khách trải nghiệm.

Tuy nhiên, do các khu vườn đều là đất nông nghiệp thuần, không được phép xây dựng công trình kiên cố nên các căn hộ lưu trú, phòng nghỉ đều làm sơ sài bằng vật liệu tạm, tiền chế, thậm chí là xử lý lại container cũ thành phòng ở...

Theo UBND TP Đà Lạt, các công trình này có vi phạm trật tự xây dựng ở nhiều mức độ khác nhau. Cơ quan chức năng đang xử lý theo hướng vừa quản lý hoạt động xây dựng, vừa tạo điều kiện để phát triển dịch vụ du lịch.

Theo UBND TP Đà Lạt, farmstay là loại hình du lịch không thể phát triển ở đây vì quỹ đất xây dựng không đủ lớn để có những farmstay đúng chuẩn, có giá trị với hoạt động kinh doanh du lịch.

"Đà Lạt đã có 24 điểm du lịch canh nông (du lịch trải nghiệm hoạt động sản xuất nông nghiệp), 91 vườn nông sản đạt chuẩn để đón khách du lịch. Lượng homestay, khách sạn của Đà Lạt thuộc diện nhiều hàng đầu so với nhiều địa phương đang phát triển du lịch.

Tỉnh Lâm Đồng cũng như TP Đà Lạt chưa có chủ trương để phát triển farmstay, dù Đà Lạt có hệ thống nông trại công nghệ cao, mà hướng tới kết hợp các homestay, khách sạn lưu trú cùng du lịch canh nông để tăng trải nghiệm du lịch cho du khách, tối ưu kinh doanh, tiết kiệm chi phí đầu tư.

Ở góc nhìn rộng hơn, sự kết hợp này sẽ tạo nên những homefarm có tính mở vì "nhà lưu trú" kết hợp chặt chẽ với "nhà vườn - nông trại". Kết hợp tốt các hình thức vừa nêu sẽ cho du khách trải nghiệm tương xứng với những farmstay chất lượng mà không phải khó khăn tìm kiếm, mở rộng quỹ đất" - bà Trần Thị Vũ Loan, phó chủ tịch UBND TP Đà Lạt, cho biết.

Theo bà Loan, khi phát triển "du lịch canh nông" phát sinh việc xây dựng các công trình phụ trợ và theo đúng luật, các công trình này không thực hiện được vì không có diện tích đất xây dựng.

Vướng mắc này làm giảm chất lượng của loại hình du lịch canh nông nên UBND TP Đà Lạt đang kiến nghị UBND tỉnh Lâm Đồng cho phép chuyển đổi 10 - 15% diện tích đất nông nghiệp tại các dự án du lịch canh nông thành đất xây dựng chuyên dùng. Bà Loan nhấn mạnh từng hạng mục sẽ có quy định cụ thể về tỉ lệ diện tích đất xây dựng được chuyển đổi.

UBND TP Đà Lạt nhận định như vậy và cho hay địa phương hướng tới kết hợp các homestay, khách sạn lưu trú cùng du lịch canh nông để tăng trải nghiệm du lịch cho du khách.

MAI VINH

Airbnb, homestay, khách sạn thuê giờ ở TP.HCM phải ngưng nhận khách mới

TTO - Các homestay, Airbnb và loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn như khách sạn theo giờ trên địa bàn TP.HCM sẽ tạm ngưng nhận khách mới trong vòng 15 ngày kể từ ngày 1-4-2020.