Giải pháp được kỳ vọng sẽ lành mạnh hóa thị trường và đưa giá bất động sản về giá trị thật.

Là thành viên đoàn giám sát của Quốc hội về thị trường bất động sản từ 2015 - 2023, đại biểu PHAN ĐỨC HIẾU - ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nói với Tuổi Trẻ:

"Hiện nay, lệch pha về sản phẩm nhà ở là bất cập dễ thấy và đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, còn một bất cập nữa là lệch pha cung - cầu, khi có thời điểm nhu cầu rất nhiều nhưng nguồn cung lại rất chậm, nhiều dự án bị đình trệ, không thể triển khai hoặc từ lúc triển khai đến lúc bán ra mất rất nhiều thời gian".

Nhu cầu của phần lớn người dân rất cần nhà để ở, trong khi nguồn cung thị trường phần lớn nhà nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp, biệt thự. Còn lại phân khúc nhà cho những người có nhu cầu ở thực như đất nền, chung cư thương mại giá cả hợp lý, nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp rất ít, thậm chí không có.

Đại biểu Phan Đức Hiếu

Phải tăng nguồn cung nhà "hợp túi tiền"

* Trong đồ án quy hoạch của các địa phương đều quy hoạch các khu vực đất làm dự án nhà ở thương mại, nhưng nay vẫn thiếu nguồn cung dự án, vậy đâu là nguyên nhân?

- Nhìn từ góc độ doanh nghiệp cho thấy kinh doanh bất động sản thời gian qua không hề dễ, rất nhiều rủi ro, đặc biệt là quy trình thủ tục để triển khai một dự án rất phức tạp, kể cả trong trường hợp thuận lợi. Chưa kể có nhiều yếu tố bất ngờ, bất chợt dẫn đến dự án bất động sản kéo dài trong nhiều năm.

Chẳng hạn như thay đổi chính sách và trong đó có nhiều yếu tố mà nhà đầu tư không dự đoán trước được như pháp luật thời kỳ này quy định như vậy nhưng pháp luật thời kỳ sau lại thay đổi mục tiêu chính sách.

Rồi vấn đề tiếp cận đất đai hay sáp nhập đơn vị hành chính có thể khiến doanh nghiệp phải làm lại các thủ tục. Hoặc có những bất ngờ không phải do luật mà trong thời gian qua ở một số địa phương không tìm được tổ chức tư vấn định giá.

Và còn có các rủi ro liên lụy như vấn đề trái phiếu doanh nghiệp có một số đơn vị làm chưa tốt nhưng lại ảnh hưởng đến tâm lý thị trường nói chung, ảnh hưởng đến các doanh nghiệp...

Nhưng cũng phải thừa nhận hệ thống pháp luật hiện đã được hoàn thiện dần và bản thân các nhà đầu tư đã rút ra các bài học để dần trưởng thành, đầu tư bài bản hơn, có chiến lược hơn.

* Giải pháp nào, theo ông, là hữu hiệu để giải quyết hạn chế này?

- Khi nói nguồn cung ít trên thị trường phải nhấn mạnh đây là nguồn cung các loại nhà giá phù hợp, các loại nhà cho đối tượng người thu nhập thấp. Chính nguồn cung lệch pha đã tạo thêm cơ hội cho các sản phẩm nhà ở thương mại tăng giá.

Bởi hiện nay đó là sản phẩm chủ đạo, tất cả người dân chỉ trông chờ vào sản phẩm giá hợp lý. Dù vậy, theo dự đoán của tôi, rất khó để có nhà ở thương mại giá rẻ vì doanh nghiệp đầu tư sẽ tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp để tăng lợi nhuận.

Như vậy, việc tạo thêm nguồn cung cho nhà ở thương mại chỉ có thể góp phần giảm giá nhà. Quan trọng nhất phải tạo ra nguồn cung các sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, nhà ở xã hội... cho các nhóm đối tượng có nhu cầu thực về nhà ở nhưng không có khả năng chi trả.

Nghị quyết thí điểm cho sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa đất làm dự án nhà ở thương mại cũng góp phần tăng thêm thuận lợi hơn trong tạo nguồn cung.

Nhưng bản chất nghị quyết thí điểm cũng chỉ xử lý những dự án gặp khó khăn vướng mắc do thay đổi quy định pháp luật...

"Cuộc chơi thổi giá" khi nào chấm dứt!?

* Đã rõ "căn bệnh" đầu cơ thổi giá, đẩy giá làm cho giá bất đọng sản tăng phi mã, giải pháp xử lý là gì, thưa ông?

- Câu chuyện này cần có sự phối hợp của cả hai phía: Nhà nước và người dân.

Trong đó, Nhà nước có các công cụ quản lý, kiểm soát nhưng không thể theo mệnh lệnh hành chính được mà phải theo tín hiệu thị trường, không thể cấm đấu giá hay đấu giá bằng giá sàn đưa ra...

Đồng thời Nhà nước cần có các giải pháp đa dạng hóa các sản phẩm, đáp ứng nhu cầu về nhà ở thực sự của những người có nhu cầu như nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang...

Cùng với đó, đẩy mạnh cải cách thể chế, giảm bớt thủ tục và quy trình, giảm rủi ro để từ đó sẽ giảm chi phí tuân thủ pháp luật, chi phí doanh nghiệp... tự khắc sẽ góp phần giảm giá.

Với vấn đề đầu cơ thổi giá, Nhà nước cần bổ sung các quy định để tạo sự minh bạch hơn. Ngoài ra, có thể nghĩ đến các chế tài nghiêm khắc hơn như với hành vi trúng đấu giá rồi bỏ cọc theo hướng ngoài mất tiền cọc có thể bị phạt tiền...

Tôi mong người dân hạn chế hoặc không tham gia vào các cuộc thổi giá vì lợi ích của người khác. Thực tế hiện nay có những hội nhóm vận động kiên quyết không tham gia vào "cuộc chơi sốt giá" bất động sản để giảm vấn đề này.

Việc người dân cùng phối hợp với Nhà nước trong câu chuyện này là giải pháp vô cùng quan trọng. Mặt khác, truyền thông cũng nên cân đối khi đưa các thông tin về các câu chuyện đấu giá đất cũng sẽ giúp giảm bớt sự kích thích của các bên khi tham gia...

Đánh thuế thúc đẩy sử dụng bất động sản hiệu quả hơn

* Theo ông, những điểm nhấn nào cần quan tâm trong nghị quyết về thị trường bất động sản vừa thông qua?

- Có hai mảng rất quan trọng được nêu trong nghị quyết. Trước hết là tháo gỡ ngay, kịp thời cho các dự án bất động sản đang gặp khó khăn vướng mắc về mặt pháp lý.

Trong đó có phương án giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm các dự án gặp khó khăn vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có sự thay đổi trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể.

Đánh giá đầy đủ lợi ích - chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp vì lợi ích chung, tổng thể; đồng thời giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội; không "hình sự hóa" các quan hệ kinh tế - dân sự...

Nghị quyết cũng yêu cầu Chính phủ tiếp tục rà soát các dự án khác có khó khăn, vướng mắc pháp lý. Hạn chế tối đa ảnh hưởng của việc rà soát đến hoạt động kinh doanh bình thường, liên tục và lợi ích chính đáng, hợp pháp của doanh nghiệp và người dân.

Phân loại, xác định rõ nguyên nhân và trách nhiệm, đề xuất cơ chế giải quyết phù hợp để báo cấp có thẩm quyền. Cùng với đó, nhấn mạnh đến nhiều công cụ dài hạn để ổn định, phát triển bền vững thị trườngbất động sản.

Trong đó bổ sung, thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội để đảm bảo đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân. Đây là vấn đề, theo tôi, rất quan trọng và chỉ khi nhu cầu ở thực được đáp ứng mới có thể giảm các câu chuyện bất cập, nhất là tăng giá vừa qua của bất động sản.

Ngoài ra, nghị quyết yêu cầu chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung, ban hành mới văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất với cấp có thẩm quyền hoàn thiện các quy định có liên quan đến đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản bảo đảm thống nhất, đồng bộ, liên thông, thuận lợi về trình tự, thủ tục.

Bãi bỏ quy định không cần thiết, trùng lặp, không hợp lý; quy định rõ ràng về quy trình thủ tục tổng thể triển khai dự án bất động sản. Nếu như có được quy trình thủ tục triển khai dự án bất động sản hợp lý và nhanh sẽ giảm rất nhiều chi phí như chi phí tuân thủ, chi phí rủi ro vốn...

Và điều này sẽ giúp cho giá bất động sản hợp lý hơn. Nghị quyết yêu cầu thực hiện đầy đủ trách nhiệm hướng dẫn, giải quyết trong quá trình tổ chức thực hiện pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý và rút ngắn thời gian triển khai thực hiện dự án.

Thực hiện nguyên tắc vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết. Khắc phục tình trạng bộ ngành hướng dẫn, trả lời chung chung, thiếu cụ thể.

Trường hợp có nhiều cách hiểu khác nhau trong việc thi hành pháp luật, cần kịp thời kiến nghị cấp có thẩm quyền giải thích pháp luật theo quy định. Khắc phục tình trạng né tránh, đùn đẩy, sợ trách nhiệm trong xử lý công việc tại cơ quan đơn vị, không để kéo dài thời gian và tồn đọng công việc...

Bao giờ áp thuế bất động sản

* Nghị quyết của đoàn giám sát cũng nêu lên việc cần thiết sớm đánh thuế đối với bất động sản, nhất là những người sở hữu nhiều nhà, đất để hoang phí... Vấn đề này đã được đề cập rất lâu, đến nay vẫn chưa thực hiện được...

- Trong nghị quyết được Quốc hội thông qua đã giao Chính phủ chỉ đạo việc sớm nghiên cứu, đề xuất, sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn đối với người chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang nhằm đảm bảo đồng bộ với những nội dung đổi mới trong pháp luật về đất đai...

Tuy nhiên cần hiểu rõ đây không phải là thuế cơ học đánh vào bất động sản thứ hai. Mục tiêu là thuế bất động sản sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất và tài sản một cách có hiệu quả hơn. Đồng thời tránh hiện tượng những người có điều kiện mua thêm nhà đất nhưng bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, gây lãng phí.

Cùng với đó cũng hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản. Theo kinh nghiệm các nước cho thấy thường đánh thuế về giá trị của bất động sản rồi sau đó mới đánh thuế về số lượng bất động sản. Tiếp đó có thể đánh thuế chuyển nhượng với một số dấu hiệu như chuyển nhượng căn nhà thứ hai.

* Đại biểu HOÀNG VĂN CƯỜNG (Hà Nội):

Đề xuất kiểm tra yếu tố hình thành giá

Để ngăn chặn tình trạng bỏ giá cao bất thường rồi không mua khi trúng đấu giá, cần bổ sung người tham gia đấu giá phải minh chứng được năng lực về tài chính có thể mua được tài sản đó, sau khi trúng đấu giá bằng việc xác nhận các khoản.

Nếu quy định như vậy, người có nhu cầu thật sẽ không ngại trong việc minh chứng khả năng thanh toán của mình; cũng như sẽ loại bỏ được những người không có khả năng thanh toán, chỉ tham gia đấu giá để mua đi bán lại, đặc biệt sẽ loại được những người bỏ giá cao rồi bỏ cọc.

Ngoài ra, để các doanh nghiệp bất động sản không lợi dụng khi thị trường khan hiếm nguồn cung đưa ra giá bán cao một cách bất thường, cần phải thực hiện ngay quy định của Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có sự biến động giá bất thường.

Việc kiểm tra yếu tố hình thành giá sẽ không chỉ phát hiện được sự bất thường của các giá bán cao để chúng ta bảo vệ người tiêu dùng và ổn định thị trường mà còn là cơ sở để thu thuế điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao.

Chính phủ cần phải đưa bất động sản của các doanh nghiệp bán ra lần đầu trên thị trường thứ cấp thuộc đối tượng phải kê khai giá.

Nếu thực hiện được kê khai giá và kiểm tra giá như thế sẽ ngăn chặn được tình trạng vô lý, tự nhiên giá này tăng lên cao. Điều này là một giải pháp rất căn bản, hữu hiệu để kiểm soát giá sử dụng bất động sản.

* Ông Ngô Anh Vũ (viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng TP.HCM):

Cần cơ quan chuyên trách về nhà ở xã hội

TP.HCM đang tập trung hoàn thiện đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 để trình Thủ tướng.

Trên cơ sở đó, cụ thể hóa quy hoạch phân khu, xác định rõ vị trí dành cho dự án nhà ở xã hội.

Việc này sẽ giải quyết được quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội tại những dự án thương mại.

Đồng thời TP.HCM sẽ phải tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư lựa chọn vị trí phù hợp để đầu tư nhà ở xã hội, rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, hỗ trợ về vốn vay, miễn giảm các nghĩa vụ tài chính liên quan... để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội.

Tôi cho rằng sẽ hiệu quả hơn nếu TP.HCM có một cơ quan chuyên trách về phát triển nhà ở xã hội giống như mô hình HDB (Housing and Development Board) - cơ quan chuyên trách của Chính phủ Singapore chịu trách nhiệm về phát triển và quản lý các khu nhà ở xã hội.

* Ông Sử Ngọc Khương (giám đốc đầu tư Savills Việt Nam):

Gỡ bất cập về nguồn cung

Theo thống kê, thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM (năm 2023) là 6.868 USD/người/năm (tương đương hơn 14,5 triệu đồng/tháng).

Trong khi giá nhà ở thương mại hiện nay từ khoảng gần 50 triệu đồng/m2. Như vậy, khả năng để mua được nhà của người dân (nhất là trí thức trẻ, dân văn phòng, người có thu nhập trung bình...) là rất khó.

Đồng thời khoảng cách về khả năng mua nhà sẽ ngày càng xa khi tỉ lệ tăng thu nhập, tăng lương không thể theo kịp việc tăng giá trị của bất động sản.

Để giải quyết về giá nhà ở tăng cao so với thu nhập bình quân của người dân, Nhà nước cần giải quyết được bất cập về nguồn cung nhà ở, về quỹ đất dành cho phát triển dự án nhà ở và giải quyết các vướng mắc khó khăn trong thủ tục pháp lý để phát triển dự án nhà ở... thì giá nhà ở mới giảm được.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng phù hợp nhu cầu ở của người dân. Thực tế giá nhà ở (thương mại) tại TP.HCM nói riêng là cao so với thu nhập bình quân của người dân, trong khi nhà ở xã hội tại TP chiếm tỉ lệ rất ít so với nhu cầu.

Doanh nghiệp và người dân nói gì?

* Tổng giám đốc một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM (từng trực tiếp làm việc với đoàn giám sát của Quốc hội):

Cần quy trình rút gọn

Những vướng mắc về mặt chính sách đã được chỉ rõ, vấn đề là các cơ quan chức năng cần phải xắn tay vào xử lý.

Theo đó, vấn đề khó khăn đầu tiên của các doanh nghiệp là thời hạn giải quyết thủ tục cho các dự án kéo dài, nếu nhanh nhất cũng 2 - 3 năm, có dự án kéo dài 5 - 7 năm, thậm chí chục năm là "chuyện thường".

Lý do là dự án bất động sản phải tuân thủ quy định của nhiều luật từ quy hoạch, đất đai, nhà ở, đô thị, xây dựng, đầu tư, kinh doanh bất động sản, quản lý tài sản công...

Khi gặp vướng chỗ nào, địa phương phải xin ý kiến chỉ đạo từ nhiều cơ quan cấp trên, trong đó rất nhiều vấn đề phải hỏi ý kiến các bộ ngành.

Với điểm vướng này, đề nghị cơ quan chức năng cần có quy trình rút gọn, mạnh dạn xử lý những vấn đề trong thẩm quyền của mình, nếu cần hỏi cấp trên thì 30 ngày không trả lời xem như đồng ý.

Bên cạnh đó, sau quá trình giám sát, Chính phủ cần đẩy mạnh hơn nữa vai trò các tổ gỡ vướng ở cấp Chính phủ, bộ ngành và cấp địa phương, nhất là những vướng mắc đã được luật khơi thông, thậm chí có những thủ tục cần được thực hiện song song thay vì thực hiện tuần tự như lâu nay.

* Ông Trần Mạnh Chí (phó tổng giám đốc Công ty Đông Tây Property):

Đẩy nhanh quá trình phê duyệt hồ sơ

Cơ quan chức năng cần sàng lọc người tham gia đấu giá bất động sản, có phương án tổ chức các cuộc đấu giá theo hướng tăng tiền cọc, xác định giá khởi điểm sát thị trường và có biện pháp hạn chế tình trạng đấu giá xong không sử dụng, gây lãng phí, tránh tình trạng đầu cơ.

Ngoài ra, đối với các dự án đang phát triển, chi phí tài chính sẽ phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, càng chậm càng tăng.

Vì thế, với các hành lang pháp lý đã ban hành, các cơ quan thực thi chính sách cần có quy trình để đẩy nhanh quá trình phê duyệt hồ sơ, các thủ tục hành chính cũng như gỡ vướng để doanh nghiệp sớm đưa các sản phẩm ra thị trường.

* Anh Phạm Văn Quốc (huyện Bình Chánh, TP.HCM):

Trăn trở câu hỏi khi nào mua nổi chung cư?

Tôi tìm hiểu thấy một dự án nhà ở thương mại đang được rao bán ở phường Long Thạnh Mỹ (TP Thủ Đức) cũng đã có giá bán từ 37 - 64 triệu đồng/m2.

Một căn hộ chung cư ở Nhà Bè cũng có giá tương tự. Nhìn chung một căn hộ chung cư ở vị trí xa trung tâm TP.HCM, khoảng 50 - 60m2, một phòng ngủ, có giá tròm trèm từ 2 tỉ đồng trở lên.

Trong khi một sinh viên ra trường, đi làm 10 năm thì có mức lương trung bình từ 15 - 20 triệu đồng/tháng, khá hơn nữa là 30 - 40 triệu đồng/tháng.

Trừ chi phí sinh hoạt, thử hỏi bao nhiêu năm mới có thể mua được nhà ở?

Cuộc đua bất tận giữa lương, thu nhập, giá nhà đất và ước mơ an cư

Tôi từng cố gắng tiết kiệm từng đồng, hạn chế tối đa các chi tiêu để dành dụm cho ước mơ một chỗ đi về của riêng mình. Nhưng mọi cố gắng dường như đều vô vọng trước tốc độ tăng của giá nhà đất.