23/05/2024 19:50 GMT+7

Định giá đất 'bỏ quên' nhiều chi phí khiến giá nhà chỉ có tăng?

NGỌC HIỂN

Việc tính tiền đất cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm.

Dự thảo nghị định quy định về định giá đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến thu hút sự quan tâm của giới chuyên môn, hiệp hội và các doanh nghiệp bất động sản, trong đó các hiệp hội đề xuất cần bổ sung các chi phí phù hợp.

Theo đó, dự thảo nghị định quy định cách tính chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư chỉ tính các chi phí như chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, chi phí xây dựng công trình…

Theo một doanh nghiệp bất động sản phía Nam, dự thảo chưa có quy định chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng chưa phù hợp với thực tế triển khai dự án.

Theo doanh nghiệp này, thực tế giai đoạn đầu khi có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, việc xác định chi phí đầu tư chỉ là khái toán nên không thể chính xác 100%.

Trung bình một dự án mất 3-4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng phí là điều tất yếu.

Pháp luật xây dựng cũng có quy định về hạng mục "chi phí dự phòng" khi tính toán tổng mức đầu tư dự án. Do đó nghị định giá đất ghi nhận chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng khi tính tiền sử dụng đất phù hợp thực tiễn và quy định pháp luật xây dựng.

Ngoài ra, vị này cho rằng việc luật quy định theo hướng liệt kê các chi phí sẽ dễ dẫn đến thiếu sót so với thực tế phát sinh, do đó cần bổ sung quy định chung "các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng" để bao quát và phù hợp thực tiễn.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho rằng dự thảo nghị định chưa tính các chi phí thực tế khác mà nhà đầu tư đã bỏ ra như chi phí vốn, chi phí bảo hiểm công trình xây dựng, chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí dự phòng và các chi phí hợp pháp khác… Do đó, cần bổ sung các khoản chi phí thực tế này vào dự thảo nghị định.

"Việc tính đúng, tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng là thực hiện nguyên tắc đối xử công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, bởi lẽ trong dự thảo nghị định quy định về ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất Nhà nước cũng đã tính đúng, tính đủ các yếu tố hình thành nên tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất, không bỏ sót yếu tố nào", ông Châu nói.

Doanh nghiệp địa ốc đề xuất bổ sung chi phí lãi vay

Liên quan đến chi phí lãi vay, các doanh nghiệp địa ốc cho hay Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu 15 - 20% tùy quy mô dự án, phần còn lại nhà đầu tư được huy động vốn, chủ yếu vốn vay từ các tổ chức tín dụng nên việc ghi nhận chi phí lãi vay là phù hợp quy định pháp luật.

Ngoài ra, các dự án bất động sản cần thời gian dài để xin các giấy phép cho đến khi hoàn thành, trong khi doanh nghiệp đã bỏ vốn đầu tư rất lớn nên đa phần các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẫy tài chính. Do đó, các doanh nghiệp cho rằng việc ghi nhận chi phí lãi vay là hợp lý.

Bên cạnh đó, dự thảo chỉ ghi nhận tỉ lệ chiết khấu theo lãi suất cho vay trung hạn (1-3 năm). Tuy nhiên, với các dự án lớn có thời gian thực hiện dự án từ 5 năm trở lên, các doanh nghiệp cho rằng cần được cho vay dài hạn để có nguồn vốn triển khai dự án.

Cụ thể, với các dự án quy mô lớn, thời gian thực hiện 5 năm trở lên, kiến nghị nên áp dụng tính theo lãi suất cho vay dài hạn (trên 5 năm) tương ứng thời gian thực hiện dự án.