Bảng giá đất phục vụ nhiều mục đich khác nhau nên luôn nhận được sự quan tâm - Ảnh: P.QUYÊN
Việc này đồng nghĩa số tiền người dân đóng có thể sẽ cao hơn nhiều lần so với trước nay.
Dù mới chỉ là dự báo nhưng khi TP.HCM đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có khu vực giá cao hơn gấp hàng chục lần bảng giá cũ, cả doanh nghiệp và người dân không khỏi lo lắng.
Và nhận định mới nhất của Bộ Xây dựng cũng cho thấy việc áp bảng giá và cách tính theo luật mới sẽ tác động đến giá nhà đất.
Sẽ làm tăng giá bán nhà 15 - 20%
Theo tìm hiểu, hiện các chi phí đất đai trong một dự án nhà ở gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất và chi phí bồi thường khác theo quy định đang chiếm một tỉ lệ lớn trong chi phí xây dựng nhà ở.
Theo Bộ Xây dựng, với dự án nhà ở chung cư cao tầng, chi phí đất đai chiếm 7 - 20% tổng chi phí dự án; còn với biệt thự, nhà liền kề là 25 - 50% tổng chi phí dự án.
Trong khi chi phí bồi thường tài sản trên đất chiếm tỉ lệ khoảng 2% tổng chi phí dự án nhưng có sự khác nhau đáng kể giữa các khu vực trong thành phố và khu vực rìa thành phố.
Bộ này tính toán nếu áp dụng bảng giá đất hiện hành (bảng giá đất cũ) thì chi phí tiền sử dụng đất/giá bán 1m2 nhà ở tại một số dự án thời gian qua như sau: dự án khu nhà ở của GP Invest 15 triệu đồng/36,35 triệu đồng (chiếm 45% tổng chi phí), dự án chung cư tại Hải Phòng 6,67 triệu đồng/34,54 triệu đồng (chiếm 19,3%), dự án nhà ở thấp tầng tại Hải Phòng 60,14 triệu đồng/156,83 triệu đồng (chiếm 38,3%), dự án khu đô thị Đông Tăng Long (TP.HCM) 2,34 triệu đồng/8,84 triệu đồng (chiếm 26,5%) và dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (tỉnh Bình Dương) chi phí đất chiếm 16,3% tổng chi phí dự án.
Trong khi đó, nếu áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sát với giá thị trường thì chi phí tiền sử dụng đất/giá bán 1m2 nhà ở của các dự án sẽ tăng mạnh so với trước đây.
Cụ thể, chi phí tiền sử dụng đất của dự án khu nhà ở của GP Invest chiếm 60% giá bán, dự án khu đô thị Đông Tăng Long (TP.HCM) chiếm 60 - 65% giá bán, dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (tỉnh Bình Dương) chiếm 50% giá bán.
Khảo sát sơ bộ của Bộ Xây dựng tại một số dự án ghi nhận việc áp dụng bảng giá đất mới, điều chỉnh giá đất sát với thị trường sẽ làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản từ 15 - 20% so với trước đây.
Nguyên nhân là do bảng giá đất mới sát với thị trường sẽ làm tăng các chi phí liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, các loại thuế phí liên quan đến đất cũng tăng...
Vì thế, Bộ Xây dựng cho rằng bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường và có thể sẽ tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng.
Dự án chung cư đang xây dựng ở quận 7, TP.HCM - Ảnh: Q.ĐỊNH
Cần có lộ trình để tránh "cú sốc"
Từ những phản ứng của dư luận về gánh nặng tiền sử dụng đất, UBND TP.HCM quyết định tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ và cách tính tiền sử dụng đất nhân hệ số K như cũ (tạm thời).
Tuy vậy, UBND TP.HCM cũng có báo cáo Thủ tướng về sự cần thiết của việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh.
Trong báo cáo này, TP.HCM kiến nghị Thủ tướng xem xét, giao các bộ ngành tham mưu xây dựng và ban hành chính sách thu và tỉ lệ thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích của hộ gia đình và cá nhân.
Qua đánh giá tác động trong quá trình xây dựng và ban hành bảng giá đất điều chỉnh, UBND TP.HCM cho rằng sự quan tâm của người dân chủ yếu tập trung vào mức nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở với hộ gia đình và cá nhân do mức thu khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh không phân biệt trong hay ngoài hạn mức.
Trao đổi với Tuổi Trẻ về vấn đề này, TS Phạm Viết Thuận - viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM - nhìn nhận Luật Đất đai 2024 đề cập việc xây dựng bảng giá đất mới phải phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Theo ông, nguyên tắc giá trên thị trường sẽ có thể tăng hoặc giảm để đảm bảo lợi ích chung của Nhà nước và xã hội. Giá giao dịch này sẽ biến động tùy thời điểm nên việc xây dựng bảng giá cũng cần khảo sát, điều tra cẩn thận, đảm bảo lợi ích hài hòa của các bên và được cập nhật liên tục theo biến động thị trường.
Mặt khác, ông Thuận cho rằng trong luật mới quy định bảng giá đất được sử dụng để tính tiền nghĩa vụ tài chính cho 11 trường hợp, trong khi các trường hợp này khác nhau về mục tiêu và mục đích thu. Do vậy, Nhà nước cần tính toán lại để có cơ chế tỉ lệ thu phù hợp với từng đối tượng thu.
Tiền sử dụng đất thế nào là phù hợp?
Lấy ví dụ người dân chuyển mục đích với nhu cầu để xây dựng nhà ở thật sẽ phải tính tỉ lệ thu khác với doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân chuyển với mục đích phân lô bán nền. Hoặc trường hợp chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở cũng cần tính toán mức thu ít hơn những người dân chuyển mục đích vượt hạn mức...
Ông Thuận phân tích: "Nếu giữ mức thu này, người dân khi muốn chuyển mục đích xây nhà ở dường như phải mua lại đất của mình, như vậy sẽ tạo gánh nặng và sự ái ngại đối với người dân khi muốn chuyển mục đích.
Thậm chí có thể có tình trạng người dân không mặn mà nộp hồ sơ chuyển mục đích, cố tình vi phạm xây dựng do không thể chịu được gánh nặng tiền sử dụng đất". Từ đó, ông kiến nghị áp dụng hệ số điều chỉnh trong tính tiền sử dụng đất cho các đối tượng.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng về nguyên tắc việc tăng giá đất phải có một lộ trình, không thể tăng đột ngột.
Tăng đột ngột thị trường khó, vì vậy cơ quan quản lý đất đai, bất động sản phải tư duy ra một lộ trình, lộ trình này có thể kéo dài 10 năm để đưa giá đất sát với thị trường. Muốn vậy, phải sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng quy định lộ trình cụ thể từng bước thực hiện điều chỉnh giá đất trong luật.
"Việc thay đổi đột ngột bảng giá đất mới và áp dụng luôn sẽ gây cú sốc lớn cho nền kinh tế vì tăng chi phí đất đai là tăng giá trị đầu vào của quá trình sản xuất, giá trị đầu vào càng tăng thì giá hàng hóa càng tăng, như vậy sức cạnh tranh của nền kinh tế sẽ giảm", ông Võ nhấn mạnh.
Để đưa giá đất sát với thị trường, ông Võ cho rằng cần làm song song hai việc, bao gồm thực hiện lộ trình tăng dần chi phí đất đai theo thị trường, cũng như phải thực hiện lộ trình cải cách thuế bất động sản theo hướng đánh thuế với những người nhiều nhà, nhiều đất, đặc biệt là những cá nhân tổ chức đầu cơ đất đai để kéo giảm giá nhà, giá đất trên thị trường trong dài hạn. Như vậy, thị trường sẽ về gần với nhu cầu ở của người dân.
Mục đích cuối cùng của Nhà nước là giá đất phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Trong báo cáo về lộ trình xác định giá đất của Nhà nước gửi đến Bộ Tài nguyên và Môi trường trước khi ban hành Luật Đất đai 2014, nhóm nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới cũng khuyến nghị bộ nên có lộ trình áp dụng bảng giá đất cho phù hợp với thực tế.
Khu công nghiệp AMATA, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai - Ảnh: Q.ĐỊNH
Người dân lo mua lại đất lần hai
Tại TP.HCM, sau hơn một tháng hồi hộp chờ chốt phương án điều chỉnh bảng giá đất, nhiều người dân thở phào khi UBND TP.HCM quyết định tạm giữ nguyên cách tính nghĩa vụ tài chính đất đai theo giá bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K) cũ.
Người dân lo lắng bởi mức giá trong dự thảo bảng giá điều chỉnh TP.HCM đưa ra ngay sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực có khu vực tăng gấp hàng chục lần so với giá cũ (giá có nhân hệ số K).
Thậm chí, tranh thủ khoảng thời gian chưa có bảng giá điều chỉnh, nhiều người dân nhanh chóng đo vẽ, nộp hồ sơ chuyển mục đích để chỉ đóng tiền theo bảng giá cũ.
Bà T.H. (ngụ TP Thủ Đức) mua một mảnh đất nông nghiệp 200m2 trong hẻm đường Hiệp Bình (phường Hiệp Bình Phước, TP Thủ Đức) đã 8 năm nay. Chưa đủ điều kiện xây nhà nên lâu nay bà H. chưa nghĩ đến chuyện chuyển mục đích lên đất ở, gia đình vẫn cứ đi ở trọ.
"Tôi giật mình với dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Nếu tính tiền sử dụng đất theo bảng giá này, gia đình tôi khó nghĩ đến ngày xây nhà" - bà H. nói.
Theo nhẩm tính của bà H., nhà đất của bà nằm ở vị trí 2 (hẻm), theo luật cũ toàn bộ 100m2 trong hạn mức giao đất ở nên tiền sử dụng đất phải đóng khi chuyển mục đích bằng giá đất ở (4,2 triệu đồng), trừ giá đất nông nghiệp (240.000 đồng), nhân với tổng diện tích chuyển sẽ đóng khoảng 400 triệu đồng.
Trong khi tính theo bảng giá dự kiến điều chỉnh mới sẽ không xét trong hay ngoài hạn mức, toàn bộ 200m2 đất chuyển lên đất ở sẽ tính giá bằng giá đất ở (54 triệu đồng), trừ giá đất nông nghiệp (khoảng 6 triệu), số tiền sử dụng đất mà bà H. phải đóng hơn 4,8 tỉ đồng.
Khi nghe UBND TP.HCM tiếp tục cho sử dụng bảng giá đất cũ, không còn do dự, bà H. đang nhanh chóng đo vẽ và nộp hồ sơ xin chuyển mục đích.
Cú sốc bảng giá đất, do đâu?
Người dân làm thủ tục nhà đất tại Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức (TP.HCM) vào chiều 23-9 - Ảnh: T.T.D.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến "cú sốc" bảng giá đất tại TP.HCM vừa qua là do sự thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.
Theo cách tính cũ, tiền sử dụng đất mỗi mét vuông đất khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được tính bằng giá loại đất mới trừ giá loại đất cũ nhân với hệ số K.
Trong khi đó cách tính mới sẽ bỏ việc nhân hệ số K, thay vào đó bảng giá đất sẽ được xây dựng phù hợp với giá giao dịch trên thị trường.
Điều đáng nói, xưa nay bảng giá đất được dùng cho nhiều mục đích (giao đất, thuê đất...) đã được cơ quan quản lý xây dựng rất thấp so với giá thị trường, sau khi nhân hệ số điều chỉnh cũng mới chỉ bằng 30% giá thị trường.
Điều này dẫn đến quan điểm có sự không công bằng giữa việc khi Nhà nước thu hồi đất phải bồi thường cho người sử dụng đất bằng giá thị trường, trong khi giá đất đóng khi chuyển mục đích lại rất thấp.
Lấy ví dụ một người dân mua đất nông nghiệp với giá 1 đồng/m2, khi chuyển mục đích lên đất ở đóng thêm 3 đồng/m2.
Người này sau đó có thể bán ra 10 - 15 đồng/m2, và tổng số tiền lời 6 - 11 đồng (sau khi trừ thuế thu nhập cá nhân). Với những doanh nghiệp, cá nhân chuyên mua đất nông nghiệp, chuyển mục đích sau đó "phân lô bán nền", cơ quan quản lý cho rằng nguồn lợi từ đất đai đổ hết vào các đối tượng này, gây ra sự mất công bằng quyền lợi với Nhà nước.
Với cách tính tiền sử dụng đất theo luật mới, người dân và doanh nghiệp có đất nông nghiệp muốn chuyển mục đích phải đóng 100% theo bảng giá đất được xây dựng "tiệm cận" thị trường.
Như vậy khi mua đất nông nghiệp 1 đồng/m2, để chuyển mục đích sang đất ở, người sử dụng đất phải đóng thêm 10 - 15 đồng/m2 (giá thị trường). Với mức đóng này, để có thể bán có lời, người sử dụng đất phải tăng giá bán lên. Tuy nhiên, việc thị trường có hấp thụ, chấp nhận giá tăng cao đó hay không vẫn là ẩn số với nhiều dự đoán.
Trước tình thế này, theo các chuyên gia về bất động sản, sẽ có nhiều kịch bản xảy ra. Có thể nạn mua đất nông nghiệp, chuyển mục đích sau đó "phân lô bán nền" sẽ không còn đất sống; việc làm dự án nhà ở chỉ còn trông chờ vào việc Nhà nước thu hồi đất sau đó đấu giá hoặc Nhà nước tổ chức làm quy hoạch, đấu thầu dự án để các doanh nghiệp lớn vào làm bài bản.
Hoặc có thể thị trường đất nông nghiệp sẽ mua bán sôi nổi, giá đất nông nghiệp được đẩy lên cao để khi lấy giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp, giá tính tiền sử dụng đất sẽ được kéo thấp lại.
Dù vậy, điều các chuyên gia lo lắng nhất là khi gánh nặng tiền sử dụng đất quá cao khiến người dân có nhu cầu ở thật không đủ điều kiện chuyển hoặc cố tình không chuyển mục đích sử dụng đất. Việc này có thể sinh ra việc xây dựng sai quy định trên đất nông nghiệp.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia kinh tế):
Bảng giá đất cao không thu hút được nhà đầu tư
Việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường đòi hỏi thực tế sau khi chúng ta áp dụng Luật Đất đai 2024.
Việc xây dựng bảng giá như thế nào cần phải xem xét, tính toán, có các chỉ số, thông số về đất đai, giá cả thị trường để đưa ra một mức giá cho phù hợp.
Nếu xây dựng bảng giá đất mà giá tăng cao quá cũng sẽ gây sốc cho người dân và doanh nghiệp, gây những tác động lớn trong thực tế đời sống cũng như trong điều hành chính sách.
Để giữ ổn định, các địa phương chưa nên đưa ra bảng giá đất mới mà tiếp tục áp dụng các bảng giá đất hiện hành cho đến hết năm 2025.
Cần phải nghiên cứu đầy đủ, không thể nóng vội đưa ra giá đất có sự chênh lệch quá lớn so với bảng giá đang áp dụng. Và trong thời gian xây dựng bảng giá đất mới, các địa phương phải chủ động điều chỉnh, cập nhật biến động giá đất thị trường theo quy định.
Nếu xây dựng bảng giá đất quá cao, địa phương sẽ không thu hút được nhà đầu tư có tầm cỡ đầu tư các đại đô thị hay những tập đoàn đầu tư khách sạn, du lịch, nghỉ dưỡng vì chi phí đầu vào cho dự án bị đội lên, tiền thuê đất hằng năm lớn.
Các tỉnh thành đang thu hút những tập đoàn, công ty thuê quỹ đất lớn để phát triển công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang... cũng phải rất cẩn trọng vì giá thuê đất sẽ tác động đến hoạt động sản xuất.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh:
Đề nghị gỡ vướng cho địa phương
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
Để ổn định thị trường bất động sản trước biến động giá đất thời gian tới, bộ đã kiến nghị các cơ quan liên quan nghiên cứu, đề xuất nghiên cứu hoàn thiện quy trình về đấu giá đất theo hướng tăng tiền cọc, xác định giá khởi điểm sát thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá.
Bộ Xây dựng cũng đề xuất chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất để hạn chế đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà đất trong thời gian ngắn để kiếm lời.
Có biện pháp hạn chế tác động tiêu cực của bảng giá đất theo quy định Luật Đất đai 2024 đến mặt bằng giá nhà đất, cung cầu thị trường bất động sản.
Đồng thời thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý để hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, môi giới cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.
Bên cạnh đó, bộ cũng đã đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo, hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các địa phương, nhất là trong công tác định giá đất và tính tiền sử dụng đất.
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận