Để nhà ở xã hội cho thuê không còn "trên giấy"

So với trước, Luật Nhà ở năm 2023 và nghị định 100 năm 2024 có những chính sách ưu đãi hơn cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể là "tự động" được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế doanh nghiệp, chủ đầu tư được sử dụng 20% diện tích dự án để xây nhà thương mại. Ngoài ra, chủ đầu tư được tiếp cận nguồn vốn vay phù hợp (ví dụ gói 125.000 tỉ đồng), thời hạn vay dài hơn và lãi suất thấp hơn so với vay thương mại.

Chính sách khuyến khích còn nhều lỗ hổng

Luật Nhà ở 2023 cụ thể hóa các chính sách cho cá nhân xây dựng nhà ở xã hội với những điều kiện cụ thể như được vay ưu đãi với lãi suất giống người mua nhà ở xã hội, thời hạn vay lên đến 20 năm nếu xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Luật cũng cho phép Tổng liên đoàn Lao động tham gia làm cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân từ nguồn vốn công đoàn.

Nhưng nhìn vào những chính sách trên cùng với kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua, có thể dự đoán việc phát triển nhà ở xã hội thời gian tới cũng không mấy suôn sẻ.

Luật Nhà ở nhấn mạnh: Nhà nước tạo điều kiện để mọi người đều có chỗ ở phù hợp. Điều này có thể hiểu là Nhà nước sẽ hỗ trợ các nhóm yếu thế tiếp cận nhà ở xã hội và giảm áp lực trả nợ của người mua nhà. Nhưng thực tế, nhiều chính sách đang hướng tới bảo đảm lợi nhuận cho chủ đầu tư (doanh nghiệp hoặc cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội). Thậm chí quy định còn bảo vệ cho các ngân hàng tham gia hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội như thời hạn vay ngắn với quy định có khi không quá 5 năm dẫn tới sức ép trả gốc rất lớn, lãi suất vay vẫn tương đối cao (khoảng 7,5%/năm) và được tính lại sau mỗi 6 tháng, không được thế chấp dự án nhà ở xã hội cho khoản vay.

Tính toán nhanh, nếu thời gian trả nợ như trên, với khoản vay 600 triệu đồng, mỗi tháng người vay phải trả 14 - 15 triệu đồng (cả gốc và lãi), vay 1 tỉ đồng thì vào khoảng 23 triệu đồng/tháng. Chắc chắn người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội không thể trả nổi. Sự chênh lệch giữa nguyên tắc chủ đạo và các quy định cụ thể khiến thị trường bị méo mó, phi thị trường. Người dân cần nhà ở thực sự sẽ không thể được hỗ trợ tiếp cận nhà ở xã hội, các gói hỗ trợ cũng chỉ trên danh nghĩa.

Định hướng cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không thể có tác động tích cực về lâu dài. Đầu tiên là cá nhân không thể cạnh tranh với doanh nghiệp về mức độ chuyên nghiệp, kiến thức tài chính và kỹ thuật cũng như hiệu quả quản trị trong phát triển nhà ở nhiều tầng.

Chính sách đầu tư nhà ở xã hội chưa ưu tiên hơn so với đầu tư nhà trọ, nhà cho thuê mà người dân đang làm, thậm chí các điều kiện cấp phép còn khắt khe hơn. Nếu muốn cá nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội, cần có những chính sách có lợi hơn về sử dụng đất, về công tác quy hoạch và thiết kế không gian, về quản lý đầu tư công trình xây dựng cũng như ưu đãi về tài chính.

Luật Nhà ở cho phép Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia xây dựng nhà lưu trú cho công nhân nhưng dự kiến số lượng nhà mà đơn vị này phát triển sẽ không nhiều bởi những hạn chế về kiến thức và kỹ năng, kinh nghiệm trong phát triển, đầu tư, xây dựng, vận hành và quản lý nhà ở. Bên cạnh đó, Tổng liên đoàn Lao động vốn có chức năng giám sát và hỗ trợ đảm bảo chất lượng, điều kiện sống của người lao động, nay lại thêm chức năng chủ đầu tư nhà lưu trú cho công nhân, có khác gì đơn vị này "vừa đá bóng vừa thổi còi"?

NOXH cũng phải theo quy luật thị trường

Để đảm bảo tính thị trường "đặc thù" của phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có các chính sách rõ ràng, nhất quán hơn để các hỗ trợ mang tính thực tiễn hơn. Tổ chức thể chế và chính sách liên quan tới nhà ở xã hội cần được tiếp tục cải cách hướng tới bảo đảm phát triển nhà ở xã hội bao trùm, hướng tới chất lượng hơn là chạy theo số lượng.

Giữa các bên tham gia thị trường nhà ở thì người mua nhà là bên yếu thế, do đó chính sách hỗ trợ cần mang tính căn cơ và bảo vệ hơn cho nhóm này. Cụ thể, các gói vay mua nhà ở xã hội phải có thời hạn dài hơn (15 - 20 - 25 năm), lãi suất cố định suốt thời gian vay để người mua nhà chủ động kế hoạch tài chính, giảm thiểu rủi ro. Cần cho họ quyền sử dụng chính căn nhà làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Ở Mỹ và Pháp, chính phủ cho phép người mua được đổi gói thế chấp (thông qua cơ chế refinance mortage - tái cấp vốn thế chấp) khi lãi vay mua nhà giảm so với thời điểm ký hợp đồng.

Những năm qua, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội luôn là vấn đề nan giải bởi các quy định về sử dụng đất hiện nay cho phép người ta giữ đất chờ tăng giá hoặc đầu tư xây dựng các phân khúc bất động sản đem lại lợi nhuận lớn. Vì vậy, Nhà nước cần tận dụng nguồn đất công hoặc các nguồn lực công phù hợp để huy động quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Chẳng hạn, trích một phần từ các nguồn thu từ đất để xây nhà ở xã hội hoặc quy hoạch các khu đất dành cho nhà ở xã hội từ định hướng phát triển đô thị quanh các đầu mối giao thông. Nhà nước cũng cần cải cách toàn diện các quy định pháp luật có liên quan đến quy trình, thủ tục đầu tư một dự án nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian làm thủ tục đầu tư. Có thể thí điểm phân quyền tự chủ nhiều hơn cho các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM để phát triển nhà ở xã hội, nếu thành công sẽ nhân rộng ra các địa phương khác.

Đặc biệt, việc cải cách thể chế cần tập trung hoàn thiện các quy định về quản lý, vận hành nhà ở xã hội. Luật Nhà ở 2023 vẫn xem việc quản lý vận hành nhà ở xã hội như nhà ở thương mại sau khi xây dựng xong: nhà ở xã hội để bán thì vận hành như nhà thương mại, nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua thì chủ đầu tư tự quản lý vận hành.

Chính những nghiệp vụ tay trái này đã cản bước chủ đầu tư (vốn chỉ có thế mạnh, kỹ năng về đầu tư, xây dựng, không có chuyên môn quản lý và vận hành công trình nhà ở, quản lý công tác cho thuê, thuê, mua) xây nhà ở xã hội. Chính phủ cần ban hành khung quy định về thể chế cho phép thiết lập các tổ chức quản lý, điều phối và triển khai chính sách thuê và cho thuê với mức giá phù hợp khả năng của các đối tượng nhà ở xã hội, xem xét hỗ trợ giá thuê nếu cần.■