Các lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) vừa được bán đấu giá - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Võ Trí Hảo - trọng tài viên VIAC, hiệu trưởng Trường đại học Gia Định - nói:
- Đấu giá tài sản công, trong đó có bất động sản, đã được quy định từ lâu. Tuy nhiên vì nhiều lý do, một phiên đấu giá công khai trên cả báo chí như ở Thủ Thiêm vừa qua trở thành hiếm. Phiên đấu giá truyền đi nhiều tín hiệu tới thị trường bất động sản, rằng từ nay cách làm sẽ khác với trước rất nhiều, theo hướng minh bạch hơn, doanh nghiệp (DN) đầu tư có thể có tỉ suất lợi nhuận thấp hơn nhưng an toàn hơn, bảo đảm tiến độ hơn.
Muốn phát triển bền vững phải loại trừ tối đa những rủi ro, phải làm đúng và chuẩn từ đầu... Tiếp tục duy trì cách làm ăn cũ, kiếm lợi từ những bảo kê, quen biết thì chúng ta không bao giờ bước ra khỏi biên giới được, bởi cách chơi quốc tế họ làm đúng, làm chuẩn, sạch sẽ từ đầu.
PGS.TS Võ Trí Hảo
Công khai tạo tiền lệ tốt
* Dưới góc độ chính sách, ông có thể chia sẻ những tín hiệu tốt từ các phiên đấu giá "đất vàng" ở Thủ Thiêm?
- Nhìn vào quá trình và kết quả đấu giá 4 khu đất này có hai kết quả nổi bật. Đó là quá trình đấu giá được công khai rất sớm, rất minh bạch. Dường như cơ quan tổ chức đấu giá đã thực hiện các động tác, quy trình công khai nhiều hơn yêu cầu tối thiểu của pháp luật. Họ mời cơ quan báo chí đến thông tin rộng rãi. Đó là dấu hiệu đáng hoan nghênh.
Kết quả đấu giá đã vượt rất nhiều lần so với giá khởi điểm. Nó cũng tạo ra một nhận thức, thói quen kinh doanh cho các DN.
* Nhận thức, thói quen kinh doanh khác mà ông nói đến ở đây là gì?
- Xưa nay có không ít DN quen tư duy làm sao để được chỉ định chuyển nhượng bất động sản hoặc giao dự án để có giá rẻ. Hoặc nếu có đấu giá, đấu thầu thì cũng dấm dúi bằng cách nào đó lấy được đất dưới giá thị trường. DN xem việc lấy được đất giá rẻ đã là thắng lợi, không cần biết khu đất, dự án đó vào tay mình sẽ khai thác kinh doanh theo phương án nào. Nội việc lấy xong không cần triển khai dự án mà bán lại cũng đã có khoản lợi nhuận lớn.
Còn khi cơ chế bảo đảm giá sẽ đúng giá thị trường, chỉ những doanh nhân tài năng, có đầu óc, ý tưởng kinh doanh rõ ràng, tài chính lành mạnh mới dám tham gia đấu giá. Bởi vậy nếu việc công khai, minh bạch đấu giá được triển khai như các phiên đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ chấm dứt thói quen, nếp kinh doanh không tốt. Nó cũng tạo tiền lệ tốt về công khai, minh bạch và ngân sách cũng thu về nguồn lợi lớn hơn phục vụ đầu tư.
Làm chuẩn từ đầu có thể khiến tỉ suất lợi nhuận thấp hơn cách làm trước nhưng DN cũng an toàn, yên tâm hơn. Việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán hay thị trường trái phiếu DN theo dự án cũng có thể dễ dàng hơn bởi người đầu tư yên tâm về pháp lý dự án.
Lô đất vàng hơn 6.000 m2 tại địa chỉ 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, TP.HCM rơi vào tay tư nhân không minh bạch gây thiệt hại rất lớn cho Nhà nước - Ảnh: Q.Đ.
Nhiều bài học
* Quy định đấu giá, đấu thầu đã có từ rất lâu. Cần lưu ý gì để có cơ chế đấu giá tài sản công nói chung, bất động sản nói riêng phát huy tối đa hiệu quả?
- Bên cạnh việc công khai, minh bạch và đặt ra các quy định về bước giá, đặt cọc ký quỹ, sự thành công của các phiên đấu giá cũng lưu ý các cơ quan liên quan tránh gom các dự án bất động sản vào "một cục" quá lớn. Ngược lại nên xem xét chia nhỏ các bất động sản để làm sao các nhà đầu tư bất động sản có khả năng hấp thụ được. Khi đó việc đấu giá không còn mang tính cạnh tranh nữa. Vô tình việc "thông giá", "thông thầu" xuất hiện ngay trong quá trình thiết kế hồ sơ đấu giá, đấu thầu.
Tài sản công rất rộng, từ một chiếc xe đến dự án hàng tỉ USD. Nếu lập được một sàn, ứng dụng (app) thật hiệu quả để công khai tất cả tài sản quốc gia trên toàn quốc cần đấu giá, đấu thầu sẽ vô cùng hiệu quả. Bởi hiện các dự án đấu giá tài sản công có thể bị cát cứ, địa phương hóa. Dù cơ quan đấu giá có sử dụng các website và báo chí đăng tải thông tin đấu giá, đấu thầu, tuy nhiên nếu muốn hạn chế người tiếp cận thông tin nên họ sẽ giới hạn băng thông để website trục trặc, khó truy cập hoặc đăng thông tin trên một số tờ báo ít bạn đọc. Những ai không có tay trong sẽ khó tiếp cận thông tin, không chuẩn bị kịp hồ sơ.
Nếu ứng dụng phân loại được tài sản đấu giá theo giá trị khởi điểm, loại tài sản đấu giá… và được công khai đến với càng nhiều doanh nhân có ý định kinh doanh nghiêm túc, tử tế thì tài sản đó khả năng bán được giá càng tốt.
Không đấu giá, nhiều dự án vướng mắc
Trên địa bàn TP.HCM hiện còn nhiều dự án nhà ở trên các lô đất có nguồn gốc là đất công hoặc liên quan đến đất công không qua đấu giá. Điểm chung là các dự án này hiện nay đều bị "đóng băng" do ảnh hưởng các đợt thanh tra, kiểm tra của cơ quan chức năng. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có đến hơn 30 dự án nhà ở trên địa bàn TP bị vướng mắc nhiều năm thuộc diện này, như: dự án số 8-12 Lê Duẩn, dự án 15 Thi Sách…
Luật sư Trần Công Ly Tao (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng giao đất "dấm dúi", tưởng rẻ hóa đắt. Nhiều đất vàng ở TP.HCM bị bỏ hoang, doanh nghiệp bị chôn vốn, người mua nhà bị thiệt thòi vì không được cấp giấy hồng. Hậu quả này vì có giai đoạn Nhà nước giao đất công chỉ định tràn lan, được ngụy trang bằng các danh từ mỹ miều như liên danh, liên kết, cổ phần hóa…
Thậm chí có nhiều chủ doanh nghiệp phải vướng vòng lao lý, mất cả tài sản lẫn tự do. Thiệt hại trong phương án đi "đường vòng" tính ra có khi cao hơn nhiều lần cái giá 1,2 tỉ đồng/m2 đất ở Thủ Thiêm. (D.N.HÀ)
Ai cũng nói bất thường nhưng phải chờ...
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết sẽ vào cuộc rà soát lại kết quả đấu giá đất cao bất thường, trong khi phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho rằng nếu thị trường lành mạnh sẽ không có giá trúng cao bất thường như vậy.
Chờ, đó là bên trúng đấu giá tuân thủ tiến độ thanh toán. Theo các chuyên gia, nếu nhà đầu tư tuân thủ nghĩa vụ thanh toán, đó là chuyện của thị trường. Trong khi các cơ quan quản lý lại cho rằng phải vào cuộc xem xét!
Lúc đầu đọc báo tôi tưởng báo đăng nhầm giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá đất tại khu vực Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỉ đồng/m2 là cao bất thường.
Ông BÙI XUÂN DŨNG (cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản)
"Bộ ngành phải vào cuộc"
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Bùi Xuân Dũng - cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho hay bộ này mới tiếp nhận thông tin về đấu giá đất tại Thủ Thiêm qua báo chí. Với trách nhiệm cơ quan quản lý thị trường, ông Dũng khẳng định Bộ Xây dựng sẽ rà soát lại kết quả đấu giá và yêu cầu địa phương báo cáo cụ thể các thông tin về diện tích, quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng, số tầng cao được xây dựng về lô đất vừa đấu giá. Giá trúng đấu giá lô đất quá cao thì sẽ đẩy chi phí đầu vào tăng cao, giá thành nhà ở trên đất chắc chắn phải cao.
Đây là cuộc đấu giá do các cơ quan nhà nước tổ chức, việc chào giá là công khai, minh bạch. Nhưng nếu giá đất trúng đấu giá cao một cách vô lý, theo ông Dũng, phải xem xét lại.
Cho rằng sẽ chẳng có nhà đầu tư nào đầu tư đất đai để lỗ cả nên phải làm rõ bản chất đằng sau thương vụ đấu giá đất này là gì, ông Dũng nhận định "mấy tỉ đồng 1m2 đất thì kinh khủng quá, chắc chắn các bộ, ngành sẽ phải vào cuộc để làm rõ thương vụ đấu giá này".
Một dự án đang xây dựng trong khu đô thị mới Thủ Thiêm - Ảnh: Q.Đ.
Thị trường có lành mạnh?
Trong khi đó, ông Đào Trung Chính - phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường - lại nhấn mạnh "thị trường lành mạnh thì giá trúng đấu giá không thể cao bất thường như vậy".
Theo ông Chính, giá trúng đấu giá lô đất hơn 10.059m2 đất tại Thủ Thiêm vừa qua là giá đặc biệt nên không thể so sánh với bảng giá đất Nhà nước ban hành hằng năm được. Bảng khung giá đất Nhà nước công bố hằng năm là để làm căn cứ tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay phục vụ công tác giải phóng mặt bằng các dự án, đó là giá phổ biến.
Nhắc lại câu chuyện cách đây không lâu, câu chuyện trúng đấu giá mỏ cát tại An Giang với giá cao bất thường cũng từng gây xôn xao dư luận. Nhưng sau đó Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh đã phải đề xuất UBND tỉnh hủy bỏ kết quả trúng đấu giá. Ông Chính đặt vấn đề nếu thị trường đất đai lành mạnh thì không thể có giá trúng đấu giá 24.500 tỉ đồng cho hơn 10.000m2 đất. (BẢO NGỌC)
- TS Vũ Đình Ánh (chuyên gia kinh tế):
Không phải vào cuộc nếu nhà đầu tư xuống tiền
Trong đấu giá đất đã có quy định về đặt cọc, ký quỹ. Theo tôi biết khoản đặt cọc đấu giá lô đất khoảng 600 tỉ đồng. Các phiên đấu giá quốc tế chẳng hạn như đấu giá các bức họa nổi tiếng thì giá trúng đấu giá cao gấp cả chục, cả trăm lần giá khởi điểm cũng là bình thường.
Cuộc đấu giá lô đất số 3-12 tại Thủ Thiêm ngày 10-12 giá trúng quá bất thường. Vì thế vấn đề nằm ở việc thực thi kết quả đấu giá đất. Liệu họ có đưa ra giá trúng đấu giá khống hay không, còn nếu nhà đầu tư chấp nhận bỏ tiền ra mua đất thì đó là câu chuyện của thị trường. Vì thế không có gì phải xem xét lại kết quả đấu giá mà cần giám sát quá trình thực hiện kết quả phiên đấu giá đất.
Siết chặt quy định đấu giá đất ở Trung Quốc
Trung Quốc cũng chủ trương đấu giá đất. Tuy nhiên, cuối tháng 2-2021 Bộ Tài nguyên thiên nhiên Trung Quốc khởi động sáng kiến bán đất tập trung mới. Tổng cộng 22 thành phố - trong đó có Thượng Hải, Bắc Kinh và Thâm Quyến - được yêu cầu giới hạn số cuộc đấu giá đất trong năm 2021 xuống còn 3 đợt. Tại sao? Lý do là trước đây hầu hết các cuộc đấu giá được thực hiện theo từng đợt nhỏ và nhiều lần trong một năm, tạo cơ hội cho các chủ đầu tư mạnh về tài chính đẩy giá đất lên, từ đó làm tăng giá bất động sản.
Tại thủ đô Bắc Kinh còn đưa ra một loạt biện pháp hạn chế trong đợt bán đất tập trung đầu tiên trong năm nay. Họ không chỉ đặt giới hạn về giá trong các cuộc đấu giá, mà còn quy định tỉ lệ đất được sử dụng để xây dựng nhà cho thuê công cộng, đưa ra các tiêu chuẩn xây dựng khu dân cư và giá bán cho nhà ở thương mại hoàn thiện trong tương lai.
Có 30 lô đất đầu tiên trong năm nay ở thủ đô Bắc Kinh đã được bán với tổng giá trị 110,9 tỉ nhân dân tệ (17,1 tỉ USD), với mức chênh lệch giá trung bình khoảng 6,4% so với giá khởi điểm, giảm 7,4 điểm phần trăm so với mức chênh lệch giá giao dịch vào năm 2020.
Trong diễn biến liên quan, hồi tháng 8 năm nay, thành phố Thanh Đảo thuộc tỉnh Sơn Đông, Trung Quốc thông báo tạm dừng đấu giá tập trung 100 lô đất và lùi ngày đấu giá. Trước đó, nhiều thành phố khác như Thâm Quyến và Thiên Tân đã tạm dừng hoặc hoãn việc đấu giá đất trong năm 2021.
Động thái này được tin rằng là một phần nỗ lực của Chính phủ Trung Quốc nhằm siết chặt các quy định đấu giá đất để ổn định thị trường và tránh giá bất động sản tăng vọt.
BÌNH AN
Đấu giá công khai nhưng giới bất động sản vẫn "choáng"
Nhiều giám đốc công ty bất động sản lớn tại TP.HCM và chuyên gia bất động sản cho rằng với mức giá trên 2,4 tỉ đồng/m2 mà một công ty vừa đấu giá cho lô đất trên 1ha tại Thủ Thiêm đã làm giới kinh doanh bất động sản "choáng váng".
Doanh nghiệp (DN) chưa lên tiếng chi tiết, chưa vi phạm thanh toán nhưng nhiều doanh nhân trong ngành đến nay vẫn chưa hình dung đơn vị trúng đấu giá sẽ làm gì để có thể đem lại lợi nhuận.
Hai trong bốn lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm được bán đấu giá - Ảnh: Q.Đ
Trong ngành cũng khó hiểu
Giám đốc một DN bất động sản tại TP.HCM cho rằng đấu giá là công khai và minh bạch, Nhà nước hưởng lợi từ thu ngân sách. Nhưng đối với góc độ DN bất động sản, mức giá trên 2,4 tỉ đồng/m2 ở Thủ Thiêm là choáng váng và khủng khiếp.
Bởi có thể nhìn thấy ngay rằng mức giá trên chênh rất lớn với lô đất ngay bên cạnh, đang kinh doanh. Những dự án bất động sản có đất đẹp tương đương gần đó cũng chỉ đang bán giá trên 100 triệu đồng/m2, cao nhất là 200 triệu đồng/m2. Chỉ riêng chi phí đất của dự án mà Ngôi Sao Việt trúng đấu giá với chỉ số sử dụng như thế đã tạo ra giá thành căn hộ lên đến 400 triệu đồng/m2 (chưa kể chi phí xây dựng, lãi suất…). Như vậy, việc trúng đấu giá này có thể tạo ra sự méo mó về giá đất và kéo các dự án và nhà đất xung quanh tăng lên.
Thứ hai là dù đất sạch nhưng thủ tục pháp lý để xây dựng mất khoảng 1 năm, thời gian thi công thêm khoảng 3 năm. Nếu đi vay lãi suất 1 năm khoảng 2.400 tỉ đồng. "Ngân hàng nào dám định giá mảnh đất đó là 1 tỉ USD để cho vay 70% tương đương với 15.000 tỉ đồng" - vị giám đốc này thắc mắc.
Lo mặt bằng giá mới
Theo ông Nguyễn Văn Đính - chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, với kết quả đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm vừa qua, Nhà nước được hưởng lợi rất lớn từ thu ngân sách nhưng cũng sẽ tác động không tốt tới thị trường.
DN có thể tạo ra một thương hiệu "siêu sang" bán với giá "siêu cao". Nhưng qua đó cũng ảnh hưởng và lập đỉnh giá mới ở TP Thủ Đức. Trong khi chính quyền TP lại đang muốn ổn định giá khu vực này sau khi tăng nóng 2019, giá chung cư lên đến
70 - 80 triệu đồng/m2 đã kéo giá bất động sản toàn TP.HCM lên mức cao mới.
Việc đấu giá đất Thủ Thiêm với giá cao bất thường như vậy cũng sẽ tạo ra hiệu ứng đất khu vực xung quanh tăng giá, từ đó sẽ hạn chế thu hút đầu tư. "Nếu tính giá đấu thầu này để áp cho các dự án trong khu vực thì không có DN nào dám tham gia cả" - ông Đính nói. (TRẦN MẠNH)
Giám sát chặt chẽ, ngăn khả năng làm giá
Bên cạnh tích cực là nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nhiều DN lo ngại mức giá cao trong đợt đấu giá vừa qua sẽ làm thị trường bị méo mó, tạo mặt bằng giá mới làm khó cả DN cũng như người mua nhà.
Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh trường hợp DN bỏ giá cao để thắng bằng mọi giá nhưng không phải để khai thác khu đất mà hướng tới các mục tiêu khác có tác động tiêu cực tới thị trường. "Cơ quan chức năng cần theo dõi chặt chẽ. Trường hợp bỏ thầu lấy tiếng đẩy giá các dự án khác sau đó bỏ thầu thì cần phải có những biện pháp để không tái diễn các chiêu như thế ở nơi khác - ông Đính đề nghị.
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận