TP.HCM là địa phương duy nhất nhanh chóng đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh ngay sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. 62 tỉnh, thành còn lại chưa có động thái, hay công bố điều chỉnh bảng giá đất hiện nay. 

Luật mới cho phép các địa phương được sử dụng bảng giá đất cũ đến hết ngày 31-12-2025.

Việc TP.HCM điều chỉnh ngay bảng giá đất cũng không trái quy định khi luật cho phép trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Hiện nay luật cho phép địa phương tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ nhưng không có câu chữ nào quy định cho áp dụng cách tính nghĩa vụ tài chính như luật cũ đến hết năm 2025.

Cách tính cũ ngoài giá trong bảng giá đất còn nhân thêm hệ số điều chỉnh (hệ số k), còn cách tính mới đã bỏ hệ số k, việc tính tiền nhân thẳng với giá trong bảng giá đất.

Nỗi lo của TP.HCM là nếu chỉ lấy giá trong bảng giá cũ (chỉ bằng 30% giá thị trường) không nhân hệ số k, số tiền nghĩa vụ tài chính sẽ rất thấp, sau này có bị thanh tra, kiểm tra quy là trái luật, gây thất thoát.

Vậy địa phương áp dụng cách tính nào cho đúng luật?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Đào Trung Chính - cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) - cho rằng có thể áp dụng cả hai cách tính. Địa phương áp dụng bảng giá cũ sẽ tính theo cách cũ, có hệ số điều chỉnh, còn áp dụng bảng giá mới thì tính theo cách mới.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia luật, chính trong luật quy định không rõ khiến địa phương bị lúng túng, loay hoay về cách tính. Lo lắng của TP.HCM chính đáng khi nguyên tắc luật mới có hiệu lực đương nhiên phải áp dụng cách tính mới, trừ khi luật quy định cụ thể cho áp dụng cách tính cũ thêm thời gian.

Trước một nội dung luật có nhiều cách hiểu khác nhau như vậy rất cần Ủy ban Thường vụ Quốc hội bằng thẩm quyền của mình sẽ giải thích, làm rõ tinh thần, nội dung điều khoản quy định về áp dụng bảng giá, cách tính giá đất quy định trong Luật Đất đai 2024.

Việc này sẽ giúp các địa phương có nhận thức, thực hiện, áp dụng đúng, thống nhất quy định của luật. Đồng thời cũng giúp các địa phương khác không phải lóng ngóng chờ coi "TP.HCM làm như thế nào".

Riêng TP.HCM, trong khi chờ giải thích luật, với cách hiểu tạm coi đúng nguyên tắc áp dụng pháp luật, TP có thể đưa ra một giải pháp dung hòa. Bảng giá đất cũ mà TP.HCM ban hành do bị khống chế bởi quy định khung giá đất theo luật cũ nên giá đưa ra rất thấp so với thị trường.

Chính vì vậy TP.HCM cũng ban hành bảng hệ số điều chỉnh áp dụng cho các mục đích, đối tượng, vị trí... nhà đất khác nhau. Bảng hệ số k này được điều chỉnh nhiều lần và cũng giúp việc tính nghĩa vụ tài chính tiệm cận, phù hợp giá thị trường.

Như vậy có thể sử dụng giá bảng giá đất cũ nhân với hệ số k để ra bảng giá đất điều chỉnh mới, có thể cân chỉnh giá tăng giảm một chút cho phù hợp. Việc này vừa giúp TP.HCM áp dụng cách tính mới (bỏ hệ số k), vừa có mức giá không gây sốc cho người dân, doanh nghiệp.

Đây tạm xem là bước đệm để TP.HCM tập trung khảo sát, đánh giá tác động, xây dựng bảng giá mới phù hợp, tạo sự hài hòa lợi ích, đồng thuận giữa các bên.

Cũng phải nói, không thể có chuyện bảng giá đất điều chỉnh tăng không ảnh hưởng đến giá thị trường như trao đổi của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.

Chưa có cơ sở để đánh giá mức độ tác động, nhưng với việc giá tăng 5 - 30 lần chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng người sử dụng đất, nhất là bộ phận người dân thuần sử dụng đất để ở, sản xuất, kinh doanh. Bởi vậy một giải pháp dung hòa hiện nay là rất cần thiết...

Thêm thời gian đánh giá tác động, chưa cần thiết điều chỉnh giá đất thời điểm này?

Nhiều ý kiến phản biện về bảng giá đất điều chỉnh dự kiến của TP.HCM cho rằng cần có thời gian, lộ trình để điều chỉnh cho phù hợp, chưa cần thiết ban hành thời điểm này.