Sức mua, nhu cầu của người dân trái ngược với hướng đi của thị trường là dấu hiệu cho thấy thị trường đang sốt ảo - Ảnh: Phương Uyên

Tuy nhiên, nhu cầu, sức mua đang có sự lệch pha với nguồn cung và hướng đi của thị trường. Điều này đặt ra câu hỏi: có phải thị trường chỉ đang “nóng” ảo?

Trong khi phân khúc cao cấp tiếp tục nuốt trọn tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường cả nước, dẫn đầu về số lượng tiêu thụ, thì phân khúc tầm trung và giá rẻ lại có dấu hiệu đuối sức. Không chỉ khiêm tốn về nguồn cung, không xuất hiện nhiều hoạt động mở bán, sức tiêu thụ của phân khúc này cũng sụt giảm nhiều so với năm 2014.

Hiện tại, giao dịch mua bán chỉ sôi động ở phân khúc cao cấp (khoảng 2-3 tỉ đồng/căn), phân khúc dưới 1 tỉ đồng chiếm số lượng khiêm tốn. Nếu so với năm 2014 thì không bằng một nửa.

Theo nhận định từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhu cầu mua nhà của người dân vẫn tập trung phần lớn vào căn hộ bình dân, tầm trung. Các báo cáo từ nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng khẳng định quan điểm trên.

Thế nhưng thực tế giao dịch thị trường của phân khúc này trong năm nay lại không thực tốt. Nếu năm 2014, căn hộ hạng A, B có giao dịch tương đối thấp chiếm khoảng 30% thị phần, 70% còn lại thuộc về phân khúc căn hộ hạng C thì năm nay hoàn toàn ngược lại. Căn hộ trung - cao cấp chiếm 70% lượng giao dịch, tầm trung và bình dân chỉ khoảng 30%.

Nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt sản phẩm mới của thị trường. Căn hộ tầm trung gần như không có thêm dự án nào đủ gọi là hoành tráng để giới đầu tư săn đón rầm rộ.

Đa số là dự án cũ được mở bán mới, dự án khó bán găm hàng từ lâu tranh thủ thị trường tốt lên bung ra bán lại. Nếu thời điểm đầu năm khách hàng còn có thể kiếm được các dự án dưới 1 tỉ đồng/căn để mua thì đến hiện tại, với giá tiền này muốn tìm dự án chất lượng rất khó. Trong khi đó, lượng căn hộ ở phân khúc cao cấp lại tăng lên 20-30%, chiếm gần 70% tổng cung của TP.HCM.

Các chuyên gia cho rằng sự lệch pha cung - cầu này không phải là dấu hiệu tốt đẹp. Sức mua, nhu cầu của người dân trái ngược với hướng đi của thị trường là điều bất bình thường. Một khi nguồn cầu hướng về bình dân mà nguồn cung lại toàn cao cấp thì sức tiêu thụ mạnh mẽ hiện tại rất có thể là ảo.

Những số lượng giao dịch mà các công ty nghiên cứu thu thập chủ yếu vẫn dựa trên thông tin từ chính doanh nghiệp, nhà đầu tư cung cấp. Con số này chỉ có độ chính xác về nguồn cung, còn nhu cầu, giao dịch thực thì không có gì chắc chắn. Biểu hiện rõ nhất là sự thiếu nhất quán, thậm chí chênh lệch lớn về báo cáo số lượng tiêu thụ của các công ty nghiên cứu khác nhau.