Cục Thuế TP.HCM kiến nghị UBND TP sớm hướng dẫn cách tính thuế với các hồ sơ này.

Cục Thuế TP.HCM: Nhiều vướng mắc với các hồ sơ đất nộp sau 1-8

Kiến nghị này nhằm giải quyết hồ sơ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai được kịp thời, thống nhất, đảm bảo đúng quy định pháp luật khi Luật Đất đai 2024 và nghị định số 103 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có hiệu lực từ ngày 1-8-2024.

Theo Cục Thuế TP.HCM, căn cứ khoản 1, điều 257 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2, điều 1 Luật số 43, thì kể từ ngày 1-8-2024, quyết định số 02 do UBND TP ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2020-2024 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025.

Tuy nhiên, việc áp dụng quyết định số 02 đối với các trường hợp áp dụng giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại khoản 1, điều 159 Luật Đất đai năm 2024 sẽ phát sinh những bất cập, vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ tại cơ quan thuế.

Cụ thể, với trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Luật Đất đai năm 2024 áp dụng giá đất tại bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà không phân biệt trong hay ngoài hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 chỉ áp dụng giá đất tại bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Còn đối với phần diện tích vượt hạn mức thì áp dụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (giá đất tại Bảng giá đất 2020 - 2024 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024).

Luật Đất đai năm 2024 áp dụng giá đất tại bảng giá đất để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và để tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Trong khi Luật Đất đai năm 2013 áp dụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (giá đất tại Bảng giá đất 2020 - 2024 nhân hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024).

Mặt khác, quyết định số 56/2023 của UBND TP.HCM quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 và quyết định số 50/2014 của UBND TP.HCM về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước cũng hết hiệu lực thi hành kể từ khi nghị đinh số 103 của Chính phủ có hiệu lực thi hành.

Tính thuế chuyển nhượng cũng vướng

Với trường hợp tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, theo quy định hiện hành, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Trước đây quy định thu nhập chịu thuế khi kê khai, tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được thấp hơn theo giá đất tại bảng giá đất do UBND TP ban hành.

Ngoài ra phạm vi điều chỉnh quy định tại khoản 2, điều 1 quyết định số 02 năm 2020 của UBND TP không áp dụng cho trường hợp tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Do những vướng mắc như trên nên đến nay Cục Thuế TP.HCM vẫn đang tiếp nhận, giải quyết những hồ sơ được tính thu theo chính sách và giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 (hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyết định ban hành trước ngày 1-8-2024).

Hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất có phiếu chuyển thông tin địa chính nộp đủ hồ sơ hợp lệ trước ngày 1-8-2024 và hồ sơ đã ghi nợ tiền sử dụng đất còn trong thời hạn thanh toán 5 năm.

Hiện nay, UBND TP.HCM đã thống nhất chủ trương điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất 2020 - 2024 phù hợp với giá đất theo nguyên tắc thị trường và tình hình thực tế.

Theo đó quyết định bảng giá đất mới do Sở Tài nguyên và Môi trường dự thảo được áp dụng từ ngày 1-8-2024 sẽ có giá đất điều chỉnh tăng cao so với bảng giá đất hiện hành theo quyết định số 02 ban hành năm 2020.

Trường hợp UBND TP.HCM tiếp tục cho phép áp dụng Bảng giá đất 2020 - 2024, không có hệ số điều chỉnh giá đất (không có tỉ lệ phần trăm tính tiền thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm) thì việc tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản không thể thực hiện đúng theo quy định pháp luật.

"Do vậy Cục Thuế TP.HCM kiến nghị UBND TP.HCM sớm ban hành quyết định điều chỉnh, bổ sung quyết định số 02 ban hành năm 2020 cho phù hợp với tình hình thực tế.

Đồng thời sớm có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất...) để cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1-8-2024 đến ngày quyết định do UBND TP.HCM ban hành có hiệu lực thi hành", Cục Thuế TP.HCM kiến nghị.

HoREA gửi văn bản khẩn về bảng giá đất, mong muốn Quốc hội ‘giải thích luật’

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có văn bản đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải thích luật đối với nội dung khoản 1 điều 257 của Luật Đất đai 2024.