Dù chưa được quảng cáo rộng rãi nhưng các nhà đầu tư có tài khoản tại Chứng khoán VPS không còn lạ với Fnest - tính năng mua bất động sản chia nhỏ được tích hợp ngay trên ứng dụng giao dịch công ty này. Trên nhiều nhóm chat, các nhân viên môi giới VPS tung chào mời kèm những tư vấn đầu tư chứng khoán, nhiều người đã mua.

Góp tiền mua, người khác giữ sổ đỏ

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, hình thức này mới được VPS hợp tác với Công ty cổ phần Fnest triển khai. Danh mục bất động sản trên Fnest mở bán khá đa dạng, từ biệt thự, shophouse, đến căn hộ chung cư...

Ở mỗi lần mở bán, giá sơ cấp một Fnest có mệnh giá chỉ 10.000 đồng. Tạm hiểu, nếu một bất động sản được định giá 5 tỉ đồng sẽ được chia ra 500.000 Fnest. Ngược lại, từ số lượng Fnest, nhà đầu tư có thể suy ngược lại giá trị bất động sản đó.

Chẳng hạn trên ứng dụng, một shophouse được mở bán với 2.770.700 Fnest, tương đương mức định giá hơn 27,7 tỉ đồng. Tại từng sản phẩm, VPS còn đưa ra mức lợi nhuận dự kiến, có thể lên tới 25%.

Khi tham gia mua, nhà đầu tư chưa biết lời lãi ra sao nhưng sẽ phải trả phí giao dịch 30 đồng cho một Fnest. Nếu mua 100.000 Fnest, nhà đầu tư sẽ phải trả thêm phí giao dịch 3 triệu đồng.

Chia sẻ với phóng viên, một nhân viên tại công ty chứng khoán này hướng dẫn, nếu nhà đầu tư không muốn nắm giữ đến ngày bất động sản được bán ra thu lời, họ vẫn có thể giao dịch lại thứ cấp như cổ phiếu.

Trên một diễn đàn, nhiều nhà đầu tư bàn luận rôm rả về hình thức này. Một nhà đầu tư băn khoăn, với hình thức này, đơn vị bán ra được cầm tiền nhưng "sổ đỏ" vẫn giữ. Đổi lại, các nhà đầu tư mua Fnest có thể chờ tăng giá để ăn chênh lệch hoặc chờ công ty bán bất động sản đó rồi tiền lời chia theo mức nhà đầu tư đóng góp.

"Nhưng nếu VPS vẫn tiếp tục tung thêm sản phẩm mới thì môi trường thứ cấp có thể hoạt động sôi nổi hay không, có tính thanh khoản không? Ngược lại nếu chờ VPS bán, nhưng sổ đỏ VPS cầm, phải chăng bán bao nhiêu, lúc nào cũng là việc của họ", nhà đầu tư này đặt vấn đề.

Vô số vấn đề đặt ra

Ông Phạm Đức Toản, tổng giám đốc một công ty bất động sản ở Hà Nội, cho biết mô hình chia nhỏ bất động sản đã xuất hiện mấy năm gần đây. Từng có doanh nghiệp ở Hà Nội tung ra gói đầu tư căn hộ chia nhỏ với số tiền tối thiểu 100 triệu đồng. Theo đó, nhiều người có thể cùng đầu tư một căn hộ thông qua đăng ký, mở tài khoản trên nền tảng công nghệ do doanh nghiệp cung cấp.

Sau khi mua, nhà đầu tư có thể bán lại suất đầu tư này để thu về vốn gốc và lợi nhuận tối thiểu đã cam kết hoặc chờ bán căn hộ ra thị trường để thu về vốn gốc lãi. Cũng có nền tảng của doanh nghiệp khác, cho phép đầu tư bất động sản chỉ từ 1 triệu đồng.

Song với việc chia bất động sản thành hàng triệu đơn vị giống cổ phần với mệnh giá chỉ 10.000 đồng thì mới mẻ hơn, theo ông Toản, vì nhà đầu tư mua chung bất động sản với giá vốn siêu nhỏ.

Tuy nhiên, Ông Toản đặt ra hàng loạt vấn đề cần được quan tâm: Ai đứng tên bất động sản đó, định giá như thế nào để mua và bán, lãi bao nhiêu thì có thể bán, lỗ sẽ xử lý như thế nào? Đặc biệt, khâu định giá sản phẩm bất động sản rất quan trọng. Có công khai, minh bạch không...

Do còn rất mới mẻ nên ông Toản cũng cho rằng cách bán cổ phần nhưng thực chất là huy động vốn này cần thêm thời gian kiểm định. "Tuy nhiên, nhà đầu tư khi tham gia cần hết sức tỉnh táo trước các quyết định mua bán, bởi pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này", ông Toản khuyến nghị.

Luật sư Quách Thành Lực, giám đốc Công ty luật Pháp trị (Đoàn luật sư TP Hà Nội), cũng cho biết thực tiễn có những mô hình kinh doanh, hợp tác được doanh nghiệp "sáng tạo" mà hành lang pháp lý chưa theo kịp.

Việc chia nhỏ bất động sản theo hình thức hàng triệu phần có thể Luật Doanh nghiệp không cấm. Nhưng theo ông Lực, pháp luật về đất đai và bất động sản đã quy định việc sở hữu chung bất động sản. Nếu 10 người mua chung 1 bất động sản thì nguyên tắc giấy chứng nhận sẽ ghi nhận đầy đủ tất cả hoặc cho một người đại diện khi được sự đồng ý từ những người còn lại. Tuy nhiên, hình thức bán bất động sản chia nhỏ trên ứng dụng lại rất khác...

Với mô hình chia nhỏ bất động sản lên tới vài triệu đơn vị, ông Lực cho biết nhà đầu tư cần chú ý tới yếu tố pháp lý của sản phẩm. Bởi với những hoạt động kinh doanh, đầu tư chưa có hành lang pháp lý cụ thể, quyền lợi của nhà đầu tư khó được đảm bảo khi phát sinh tranh chấp hoặc cam kết đầu tư bị phá vỡ.

Ông T.H.P., giám đốc một công ty chứng khoán ở TP.HCM, cho rằng khi bán bất động sản tương tự như phát hành cổ phiếu thì các thông tin về sản phẩm đầu tư cũng cần phải minh bạch và chịu tuân thủ quy định công bố thông tin như cổ phiếu trên sàn chứng khoán.

Doanh nghiệp sáng tạo nhưng ông P. lưu ý nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ hai rủi ro trước khi đặt "lệnh" mua. Thứ nhất, mua cổ phiếu thì thanh khoản toàn thị trường, nhưng ở đây chỉ giao dịch nội bộ giữa các nhà đầu tư có tài khoản VPS. Thứ hai, sản phẩm sẽ có rủi ro về giá. "Nếu cung tăng mà cầu yếu thì giá đương nhiên sẽ giảm", ông P. nói.

Chặn 'bán lúa non', huy động vốn khi chưa xong pháp lý dự án bất động sản

Loạt quy định mới trong các luật sắp có hiệu lực sẽ chặn đứng tình trạng chưa hoàn tất pháp lý đã mở bán dự án, huy động vốn của khách hàng.