Co-Working tại TP.HCM: Né bóng WeWork, tìm lối mới 

Không gian làm việc chung CO-SPACE định hướng cho phái nữ tại quận 2 (TP.HCM). Ảnh: TRỌNG NHÂN

Theo báo cáo mới nhất của CBRE (chuyên tư vấn và nghiên cứu về thị trường bất động sản), TP.HCM vẫn nằm trong top 5 thị trường tăng trưởng nhanh nhất về co-working: trung bình hơn 80% mỗi năm.

Miếng bánh chưa thôi hấp dẫn

Chị Arip Võ - chuyên viên cộng đồng của Serepok (một không gian làm việc chung mới nằm ở vị trí đắc địa ngay trung tâm Q.1 (TP.HCM) với 6 tầng lầu được thuê lại, tổng diện tích 2.000m2) - cho biết họ mới ra mắt vào tháng 8-2019. Tình hình hứa hẹn khả quan: đến nay, tất cả các tầng đã được các công ty đặt gần kín. “Tới đây, Serepok sẽ mở thêm một co-working diện tích lớn ở Q.Tân Bình” - Arip nói.

Ông David Maddison - doanh nhân người Anh muốn khởi nghiệp tại VN - đã dành hơn 1 tháng tìm kiếm một co-working làm “đất dụng võ” ở TP.HCM. Với ông, trở ngại đầu tiên khi bắt đầu kinh doanh tại một quốc gia mới như VN chính là địa điểm làm việc. Đặc biệt với những startup nhỏ, muốn có giai đoạn trải nghiệm và tìm hiểu thị trường hoặc gầy dựng đội nhóm, việc thuê hẳn một văn phòng sẽ có nhiều bất lợi.

“Tôi nhận thấy co-working rất đa dạng tại TP.HCM, gần như muốn tìm ở khu vực nào với yêu cầu như thế nào cũng có. Khi công dân toàn cầu có thể làm việc ở khắp nơi trên thế giới, co-working có thể giúp bắt đầu một công việc tại đất nước xa lạ ngay lập tức” - ông Maddison nói.

So với năm 2018, hiện thị trường co-working ở VN vẫn đang phát triển, trong đó nhiều “ông lớn” quốc tế đã và sẽ đặt chân đến như Regus, SPACES, NakedHub Holding (hiện đã bán cho WeWork), Ucommune, JustCo, The Hive...

Mới đây, trong buổi ra mắt cơ sở mới tại Đài Loan, ông Kong Wan Sing - CEO của JustCo, một startup co-working lớn của Singapore - cho biết họ sẽ đến VN cùng các quốc gia khác như Malaysia, Philippines… trong năm 2019. “Tại những quốc gia mới, chúng tôi nhận được nhiều đề nghị giữ đến 50% trong tổng số chỗ từ các công ty lớn” - ông Kong Wan Sing nói.

Trong giai đoạn 2014-2017, nguồn cung co-working tại TP.HCM tăng bình quân 31%, theo khảo sát của JLL (một tập đoàn tư vấn và quản lý bất động sản).

Theo ông Ngô Quốc Bảo - chuyên gia tư vấn cho nhiều co-working, nhìn bề ngoài thì thị trường có vẻ im ắng, nhưng bên trong vẫn có một cơn sốt ở cả chiều cung lẫn chiều cầu. Thành phần thuê co-working cũng đa dạng hơn, trước đây chủ yếu là công ty công nghệ, nay đã có nhiều công ty bất động sản, các công ty giải trí, marketing hay truyền thông…

Cái bóng của WeWork

Sau những thông tin bất ngờ về tình hình của gã khổng lồ WeWork, chúng tôi đến văn phòng của co-working này tại Q.4, TP.HCM. Trao đổi với TTCT, đại diện WeWork VN cho biết hiện hoạt động của đơn vị này tại VN vẫn không gián đoạn. Tuy nhiên, theo vị này, WeWork VN hiện chưa thể chính thức ra phát ngôn cho báo chí do đang chờ thông tin từ đại diện của WeWork toàn cầu.

Theo ông Ngô Quốc Bảo, từ những năm 2008, WeWork bắt đầu tìm kiếm và thuê lại một phần hoặc toàn bộ những tòa nhà giá rẻ, sau đó tân trang rồi chia nhỏ cho thuê. “Mô hình này có vẻ ổn trong thời gian đầu khi tình hình kinh tế thế giới khó khăn, giá bất động sản thấp.

Nhưng khi giá bất động sản tăng cao như hiện nay, việc tìm mặt bằng rồi cho thuê lại là một vấn đề lớn khi WeWork phải ký hợp đồng với chủ tòa nhà với giá cao trong dài hạn, nhưng khách hàng thường thuê giá rẻ và trong thời gian ngắn, có người chỉ thuê 1-2 tháng. Hiện tại, 80% co-working ở TP.HCM hoạt động theo hướng này và cũng sẽ tiềm ẩn rủi ro giống như WeWork” - ông Bảo nói.

Theo CEO một chuỗi co-working lớn tại TP.HCM, thất bại trước mắt của WeWork đặt ra nhiều mối nghi ngại cho các nhà đầu tư vào hình thức co-working. “Các nhà đầu tư vào co-working của chúng tôi đã ngay lập tức có một cuộc họp khẩn trong tuần qua. Họ đánh giá lại và yêu cầu các cấp quản lý cung cấp thêm thông tin về tình hình hoạt động và biến động của thị trường.

Với những co-working chuẩn bị xây dựng, họ cũng muốn thêm thời gian xem xét. Không như WeWork định vị là công ty công nghệ, theo tôi, co-working vẫn là một hình thức kinh doanh bất động sản, cần vốn đầu tư lớn để mở rộng. Do đó, một sự sụp đổ sẽ gây nhiều nghi ngại” - vị này nói.

Tuy nhiên, cũng có nhiều co-working khác xem đây là cơ hội tốt để thoát khỏi cái bóng quá lớn của WeWork. Ông James Bairstow - sáng lập Saigon Co-Working - cho biết tại TP.HCM, thị trường co-working ngày càng đa dạng, hướng tới những phân khúc riêng biệt, cũng là thế mạnh của từng đơn vị.

Chẳng hạn, Saigon Co-Working hiện nằm trong một hệ sinh thái kết nối hỗ trợ người nước ngoài vào hoạt động tại TP.HCM, nên ngoài việc cung cấp không gian làm việc chung còn đảm nhiệm tư vấn đầu tư cho những người nước ngoài muốn vào VN kinh doanh. Mới đây, Saigon Co-Working đã mở thêm một không gian làm việc chung tại khu vực gần sân bay Tân Sơn Nhất và hiện số phòng đang dần ổn định.

Theo ông Nguyễn Cao Nghi - từng là giám đốc điều hành Toong Co-Working Space khu vực phía Nam, khi truyền thông nhắc nhiều đến co-working và WeWork cũng là cơ hội cho thêm nhiều khách hàng tiềm năng biết về mô hình không gian làm việc chung này, nhưng có thể sẽ “né” WeWork.

Không gian làm việc chung tại Serepok, quận 1 (TP.HCM) - đơn vị vừa gia nhập thị trường Co-Working tại TP.HCM. Ảnh: TRỌNG NHÂN

Lỗ vẫn phải mở rộng

Ông Nguyễn Cao Nghi cho rằng khó khăn lớn nhất của các co-working hiện nay là lợi nhuận chưa thấm vào đâu so với chi phí bỏ ra. “Khoảng 90% co-working đang lỗ do chi phí đầu tư, vận hành quá lớn.

Thị trường VN còn quá mới, nhiều người vẫn quan niệm co-working chủ yếu dành cho các startup nên trong giai đoạn này chưa thể cho giá thuê lên cao” - ông Nghi nói. Bên cạnh đó, theo ông Nghi, bị đẩy vào thế khó, nếu co cụm thì càng… “chết sớm”, trái lại càng phải mở rộng đầu tư. Khi gọi vốn và mở rộng, các co-working sẽ có thêm lợi nhuận và nhất là tạo nền tảng cho sự phát triển sau này.

Tương tự, ông Nguyễn Quốc Bảo cũng cho rằng hiện phần lớn co-working trên thị trường là của các nhà đầu tư nhỏ hoặc những người có tiềm năng về bất động sản, trong khi những tập đoàn lớn như Dreamplex, WeWork hay Toong… còn khá ít.

Dẫu vậy, sự cạnh tranh giữa các đơn vị kinh doanh co-working vẫn rất lớn. Trước tiên là về địa điểm, phải là nơi có nhiều văn phòng, nằm trong trung tâm và thuận tiện cho việc đi lại.

“Vị trí ổn nhất là tại các quận trung tâm như Q.1, Q.3, Q.10. Địa điểm là điều quan trọng nhất, nếu không sẽ tiềm ẩn nguy cơ thất bại cao. Thứ hai là cạnh tranh về giá. Các co-working gần nhau nhưng giá rẻ hơn là một lợi thế do ngày nay khách hàng thích sự lựa chọn đơn giản, không đòi hỏi quá cao về tiện ích.

Giá giảm lại tiềm ẩn rủi ro khi cả thị trường đua nhau giảm giá, thử thách xem ai chịu lỗ lâu để giữ khách hàng. Cuối cùng là phong cách thiết kế cần hiện đại và sang trọng, nếu không quá nổi trội sẽ không được đánh giá cao, đặc biệt là những khách hàng có gu thẩm mỹ.

Hiện đa số công ty cỡ vừa, khoảng 50 nhân viên trở lên đều chọn hướng rời co-working vì không còn phù hợp và thuê hẳn một sàn làm văn phòng có nhiều tiện ích hơn. Do đó, các co-working cần tìm thêm các hướng đi mới, nếu không sẽ khó cạnh tranh được trong tương lai” - ông Bảo nói. ■