Đây rõ ràng không phải là vấn đề mới, do thị trường bất động sản ở nước ta đã qua nhiều lần sốt nóng rồi vỡ bong bóng, nhưng rất được quan tâm hiện nay do tính chất bất thường của lần sốt giá này.

Lợi dụng đấu giá đất để thao túng

Lần tăng giá bất động sản này người ta đều thấy những dấu hiệu bất thường, vô lý của nó. Cũng có thể chỉ ra được một số nguyên nhân, cả về mặt pháp lý, lẫn cách làm của cơ quan nhà nước và cả những người tham gia đấu giá.

Điều dễ thấy nhất phải chăng chính việc tổ chức đấu giá đất như cách làm hiện nay là nguyên nhân làm giá bất động sản tăng nóng, theo kiểu "nước nổi bèo nổi"? Nhiều cuộc đấu giá đất được các địa phương tổ chức, đặc biệt là tại các khu vực huyện vùng ven ở Hà Nội vừa qua, với mục đích tối đa hóa giá trị, tạo nguồn thu ngân sách cao nhất có thể.

Giá khởi điểm chỉ khoảng gần chục triệu đồng mỗi mét vuông, nhưng kết thúc đấu giá đã đẩy lên tới hàng trăm triệu, thậm chí tới gần 200 triệu đồng/m2 đất ở tại nông thôn (gấp tới 18 lần giá khởi điểm) khiến dư luận ngỡ ngàng. Trong khi đó, giá thị trường tại khu vực này chỉ khoảng vài chục triệu đồng.

Nhưng đáng nói, sau đó hầu hết đã bỏ cọc, không tiếp tục thanh toán để mua lô đất đã trúng đấu giá. Hậu quả, giá cả đất đai tại khu vực và các vùng lân cận đã được đẩy lên mức giá mới, vượt quá sức tưởng tượng của dư luận.

Nhiều dấu hỏi đặt ra: có phải có tình trạng dùng chiêu trò lợi dụng những kẽ hở, bất cập của quy định đấu giá hiện hành, tham gia đấu giá để nhằm thổi giá đất lên cao?

Việc tổ chức đấu giá đất đang được thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi năm 2024), các quy định đấu giá đất được áp dụng chung như các tài sản khác.

Tôi cho rằng đây là vấn đề bất cập mấu chốt, dẫn đến tình trạng lộn xộn, lợi dụng đấu giá để thao túng, thổi giá đất: giá đất khởi điểm đem ra đấu giá được xác định theo bảng giá đất hiện nay quá thấp so với thị trường, sau đó quy định đặt cọc chỉ tối đa 20% so với giá khởi điểm làm cho số tiền đặt cọc và giá đất sau đấu giá chênh lệch quá lớn...

Hậu quả sau đấu giá đất

Chúng ta luôn xác định đất đai là loại tài sản, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Vì vậy, không thể áp dụng quy trình đấu giá đất giống như các tài sản khác, phải cho nó một vị trí đặc biệt về tầm quan trọng khi xem xét đưa ra đấu giá, phương pháp xác định giá khởi điểm và số tiền đặt cọc, trách nhiệm và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá...

Hậu quả sau các phiên đấu giá đất là mặt bằng bất động sản được lập với mức giá mới cao hơn rất nhiều giá thị trường trước đó. Giả dụ nếu ngân sách có thu được số tiền đấu giá đất cao (nhưng khổ nỗi số lô đất trúng đấu giá được hoàn thành thanh toán rất ít so với số bỏ cọc), lợi ích thu được chắc chắn không đáng kể so với những hậu quả to lớn đối với nền kinh tế và đời sống xã hội.

Có thể điểm ra mấy vấn đề: mặt bằng giá đất cao hơn gây khó khăn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các công trình, dự án cần thu hồi đất; hiệu quả đầu tư thấp. Doanh nghiệp sẽ cân nhắc việc lựa chọn đầu tư vào địa phương do sức cạnh tranh về giá thành giảm đi (giá thuê đất đai tăng lên, tìm kiếm nguồn lao động khó khăn hơn, do giá cả thuê nhà ở và tạo lập chỗ ở của người lao động tăng lên, đòi hỏi mức lương/thu nhập phải cao hơn...).

Đặc biệt, đời sống người dân sẽ càng khó khăn hơn, cơ hội có được chỗ ở đối với người thu nhập trung bình, thấp có nhu cầu thực sự càng trở nên xa vời. Quy hoạch đô thị và trật tự xây dựng ngày càng phức tạp, khó khăn hơn do nguy cơ chia nhỏ diện tích đất đai để xây dựng nhà ở, cho phù hợp với khả năng tài chính...

Mặc dù vậy, được biết sau một số phiên đấu giá đất với giá trúng cao bất thường, khó hiểu, một số địa phương tại Hà Nội vẫn có kế hoạch tiếp tục đưa ra đấu giá nhiều khu đất trong thời gian tới.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy giải trình về 'đầu cơ, thổi giá, bỏ cọc' trong đấu giá đất

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nêu thực tế một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu ở, mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá.