Phóng to

Ảnh minh họa: T.L.

Do quen biết nên khi bán, hai bên chỉ làm hợp đồng đại khái, không kín kẽ, chỉ có điều lưu ý là nếu bên nào thay đổi thì bên đó phải đền gấp đôi số tiền đã đặt cọc.Và cũng do quen biết nên khi làm hợp đồng mua bán xong (dù chưa tách sổ), bên mua cũng xin được xây nhà luôn cho hợp tuổi khi đã trả được 2/3 giá trị tiền của mảnh đất. Nhưng có một chuyện mà cả tôi và bên mua đều không biết là mảnh đất của tôi đang nằm trong "dự án treo". Tôi nói chuyện với bên mua là sẽ bớt lại 100 triệu đồng đến khi nào có sổ thì sẽ thanh toán nốt nhưng bên mua nhất định không thanh toán thêm một đồng nào nữa, đòi cho đến khi có sổ mới trả tiền vì "mua đất là phải có sổ", mà thú thực tôi tìm hiểu thì cũng biết còn lâu mới tách được sổ. Cho đến giờ bên mua đã xây nhà và ở trên đất của tôi 1 năm nhưng vẫn không trả tiền.

Vậy xin hỏi, tôi phải xử lý như thế nào để thuận lợi nhất và có thể thu tiền về? Bên mua xây nhà và ở trên đất của tôi như vậy có hợp pháp không? Tôi có phải trả gấp đôi số tiền bên mua đã đặt cọc như hợp đồng ở trên không?

huyenle1136@...

- Trả lời:

Theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai, nếu đủ điều kiện như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất thì được thực hiện quyền chuyển nhượng đất.

Tuy nhiên, riêng đối với khu vực thành phố Hà Nội, theo Điều 3 Quy định về hạn mức giao đất ở mới, kích thước diện tích đất ở tối thiểu… ban hành kèm theo Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 8-8-2012 của UBND TP Hà Nội, điều kiện tách thửa phải đáp ứng các quy định cụ thể khác như: có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên; có diện tích không nhỏ hơn 30m². Đối với đất khu dân cư nông thôn khi chia tách thửa đất theo các điều kiện nêu trên mà có hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông đó phải có mặt cắt ngang ≥ 2 mét.

Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

1. Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ.

3. Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Các thửa đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Như vậy, không phải bất kỳ trường hợp nào mà diện tích đất chuyển nhượng nằm trong khu quy hoạch cũng bị cấm tách thửa, chuyển nhượng. Chỉ có những trường hợp liên quan đến quy hoạch người sử dụng đất không được tách thửa để chuyển nhượng đó là đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Với các dự án, “dự án treo” khác mà chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn vẫn được tiến hành tách thửa, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Do đó, trong trường hợp của bạn, bạn chưa nói rõ đất của bạn nằm trong dự án quy hoạch nào, có thuộc trường hợp được tách thửa hay không nên chúng tôi có thể tư vấn theo hai trường hợp:

Thứ nhất, nếu diện tích thửa đất mà bạn nêu có đủ các điều kiện để tách thửa, đủ điều kiện chuyển nhượng thì bạn phải thực hiện cam kết chuyển nhượng cho người bán theo thỏa thuận hai bên phải ký kết. Nếu việc tách thửa vẫn thực hiện được nhưng bạn không thực hiện thì bạn vi phạm cam kết và có thể phải chịu phạt cọc do hai bên đã có thỏa thuận.

Thứ hai, nếu diện tích đất bạn nằm trong diện quy hoạch mà theo quy định chúng tôi nêu trên cấm tách thửa, chuyển nhượng thì có thể hiểu đối tượng thực hiện giao dịch chuyển nhượng do hai bên cam kết trong hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được do vi phạm điều cấm của pháp luật, nhưng các bên vẫn thực hiện giao dịch dân sự đặt cọc để cam kết chuyển nhượng thì giao dịch này bị coi là vô hiệu. Nếu có tranh chấp xảy ra, tòa án cấp có thẩm quyền giải quyết tuyên giao dịch này vô hiệu thì hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Tòa cũng có thể buộc bên có lỗi phải bồi thường cho bên bị thiệt hại (nếu có) do giao dịch vô hiệu gây ra nếu có yêu cầu.

Trong bất kỳ trường hợp nào thì bên “mua đất” mặc dù chưa có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn xây dựng nhà ở trên đất đang thuộc quyền sử dụng của bạn thì đều không phù hợp với quy định của pháp luật.

Như vậy, bạn cần xác nhận lại về hiện trạng đất của bạn có thực sự bị cấm tách thửa, chuyển nhượng hay không để lựa chọn giải pháp tối ưu nhất, hoặc là sẽ tiến hành các thủ tục tách thửa và chuyển nhượng đất cho người mua, hoặc là đề nghị các bên trao trả lại cho nhau những gì đã nhận vì đất bị cấm chuyển nhượng.