Chung cư mini: nhà trọ, nhà riêng hay chung cư?

Mới đây, một nhà trọ ở quận Tân Phú bị phát hiện xây dựng sai phép khi biến 41 phòng theo giấy phép ban đầu thành chung cư mini 176 phòng. Giấy phép này cho phép công trình có 41 phòng nhưng chủ nhà đã ngăn nhỏ các phòng để tăng hơn 135 phòng so với thiết kế xin phép xây dựng.

Chủ công trình trang bị phòng cháy chữa cháy đủ chuẩn và muốn cơ quan chức năng hướng dẫn đầy đủ các quy trình xây dựng chung cư mini để ông chấp hành đúng.

Không cấm cũng không quản

Những năm qua, chung cư mini được xây dựng rất nhiều ở TP.HCM. Quanh các trường đại học có lượng sinh viên thuê trọ ổn định, người dân xin phép xây nhà ở riêng lẻ lớn rồi ngăn thành hàng chục phòng cho thuê. Tầng trệt là nơi để xe, cầu thang đi từ chỗ để xe lên các tầng trên. Các tầng trên được ngăn thành nhiều phòng diện tích khoảng 20m2, có nhà vệ sinh, bếp nấu ăn riêng.

Ở các quận Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh... có nhiều người chuyên thuê các căn nhà diện tích lớn, cải tạo các phòng thành những căn hộ khép kín, có phòng ngủ, nhà vệ sinh, bếp nấu ăn rồi cho thuê lại. Vì là nhà ở riêng lẻ nên đa số những công trình này chỉ có một cầu thang nhỏ, hành lang giữa các phòng cũng hẹp, không có lối thoát hiểm. Tầng trệt là nơi để xe cũng là lối thoát duy nhất của căn nhà.

Năm 2017, UBND quận Thủ Đức cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cho nhiều công trình liên tiếp ở phường Linh Đông và các chủ nhà đã biến nó thành hai chung cư mini quy mô hàng trăm phòng ở. Một công ty đứng ra bán các căn hộ khoảng 30m2 (gồm cả diện tích sàn và gác) sở hữu trong 20 năm với giá khoảng 600 triệu đồng/ căn hộ.

Rất nhiều người đã mua để ở và cho thuê với số tiền lên đến hàng chục tỉ đồng. Các công trình này sau đó bị phát hiện xây dựng sai phép nên đã bị đình chỉ thi công, rút giấy phép xây dựng. Hàng chục khách hàng đã gõ cửa các cơ quan chức năng khiếu nại mong lấy lại tiền.

Chính quyền TP.HCM không cấp phép xây dựng cho chung cư mini nhưng không ngăn chặn được hiện tượng xây nhà riêng lẻ rồi ngăn nhiều phòng để nhiều người, gia đình cùng ở. Và với pháp lý nhà ở riêng lẻ thì ít có cơ quan chức năng nào đến kiểm về an toàn công trình, phòng cháy chữa cháy...

Sau khi xảy ra vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội, hai TP lớn nhất nước rà soát và giật mình phát hiện có đến mấy chục ngàn chung cư mini đang tồn tại với hàng trăm ngàn căn hộ, phòng cho thuê.

Đó là chốn đi về và sinh sống của hàng trăm ngàn con người đang tìm cơ hội ở các đô thị. Không thể nói chính quyền các địa phương không biết khi trên địa bàn xuất hiện không những một mà rất nhiều căn nhà không theo tiêu chuẩn nào như vậy. Nhưng chưa bao giờ câu chuyện này được đưa ra bàn luận chính thức.

Nhà trọ, nhà riêng hay chung cư?

Nghị định 71 năm 2010 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 ra đời nhắc đến chuyện cấp giấy chủ quyền nhà cho dạng nhà do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng có từ hai tầng, hai căn hộ trở lên. Theo Luật Nhà ở 2005, nhà do người dân tự xây dựng là nhà ở riêng lẻ.

Mà nhà ở riêng lẻ từ dưới 7 tầng cao, dưới 2 tầng hầm thì không cần được thẩm duyệt thiết kế trước khi cấp phép xây dựng. Về nguyên tắc, nhà ở riêng lẻ do chủ nhà tự chịu trách nhiệm về an toàn công trình, phòng cháy chữa cháy…

Đáng nói, khái niệm nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhiều tầng nhiều hộ như thế lại gần tương đồng với khái niệm nhà chung cư của Luật Nhà ở trước đó: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân (điều 70, Luật Nhà ở 2005). Và chính thông tư của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn xây dựng sau đó cũng xếp chung cư mini vào hạng mục nhà chung cư.

Nhưng thực tế ai cũng biết từ thủ tục xây dựng, cách quản lý của cơ quan nhà nước, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, yêu cầu về hạ tầng… thì nhà riêng lẻ nhiều tầng nhiều hộ không phải là chung cư, không đạt chuẩn chung cư.

Đó là chưa kể tại thời điểm đó, Luật Nhà ở quy định căn hộ chung cư không dưới 45m2, còn căn hộ chung cư mini có diện tích tối thiểu 30m2. Nói chính xác, chung cư mini chỉ là nhà trọ.

Giai đoạn nghị định 71 có hiệu lực (2010 - 2014) ở TP.HCM có quy chế quản lý nhà cho công nhân, người lao động thuê, đưa ra một số tiêu chí về nhà trọ nhằm bảo đảm an toàn cho người ở.

Chiếu theo quy chế này thì chung cư mini không đáp ứng được một số tiêu chí như nhà trọ có 10 phòng trở lên thì phải có diện tích cây xanh hoặc khoảng trống tối thiểu 1,5m2/người, lối đi giữa hai dãy nhà tối thiểu 3,5m…

Chính vì quy chuẩn công trình "không giống ai" như trên mà một số địa phương đã không cấp phép xây dựng chung cư mini theo nghị định 71. Sau khi các văn bản trên hết hiệu lực (năm 2014), chung cư mini gần như không được cơ quan chức năng nào nhắc đến.

Tuy nhiên, việc xây nhà ở riêng lẻ nhiều hộ nhiều tầng, "di sản" của nghị định 71, vẫn tiếp tục diễn ra ở nhiều nơi. Chung cư mini trở thành "đứa con ghẻ", không ai cấp giấy chủ quyền cũng không cơ quan nào xử lý cái hậu nghị định 71 trên cho đến thời điểm xảy ra vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội.

Thấy gì từ chung cư mini?

Dư luận về câu chuyện chung cư mini chia thành hai luồng ý kiến: ủng hộ và phản đối. Đứng từ góc độ an toàn, nhiều người phản đối chung cư mini khi các công trình xây dựng với tiêu chuẩn sơ sài, không được giám sát về chất lượng, an toàn phòng cháy chữa cháy, kể cả tiêu chuẩn về môi trường, vệ sinh...

Nhưng ở góc khác, loại hình nhà ở này đáp ứng nhu cầu ở thiết yếu của nhóm lao động thu nhập thấp, chưa có điều kiện mua nhà ở các đô thị. Tại nghị trường, các đại biểu Quốc hội cùng đề xuất không nên cấm mà cần tìm cách quản lý loại hình này.

Luật Nhà ở đầu tiên của nước ta có hiệu lực cách đây gần 20 năm, nhiều chương trình, kế hoạch nhà ở đã được đề ra nhưng đến nay nhà ở cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị vẫn rất hiếm. Cơ hội mua một căn nhà đủ chuẩn ngày càng xa vời với người lao động ở đô thị.

Sở Xây dựng TP.HCM công bố các dự án chín tháng đầu năm 2023 cho thấy không có dự án nhà ở trung bình nào bán ra thị trường. Nhà ở xã hội ngày càng khan hiếm và gặp đủ thứ rào cản từ kỹ thuật đến thủ tục, người dân muốn mua cũng không dễ.

Chính quyền các đô thị lớn đã xác định người nhập cư là một nguồn lực để phát triển đô thị, thì chuyện chỗ ở an toàn cho người dân cũng chính là món nợ cho đến nay cần trả. Nhà ở vừa túi tiền của người lao động vẫn là thị trường tự xác định nhu cầu và đáp ứng nguồn cung từ các chung cư mini, nhà diện tích nhỏ, nhà cho thuê dài hạn do tư nhân tự làm - cũng rất ít ỏi.

Rất nhiều nhà riêng lẻ biến thành chung cư mini có sai phạm. Nhẹ thì như trường hợp ở quận Tân Phú (TP.HCM) ngăn từ 41 thành 176 phòng,

Ccòn lại thì như các chung cư ở huyện Thạch Thất (Hà Nội) xin phép xây 150m2 mỗi tầng, nhà cao ba tầng nhưng chủ nhà xây thành chín tầng, diện tích mỗi tầng tăng gấp 4 lần thành một chung cư 200 căn hộ. Ngay cả chung cư bị cháy cũng xây dựng sai phép từ sáu tầng thành chín tầng và xây tăng diện tích so với giấy phép.

Điều này cho thấy các nhà quản lý và những người làm luật đã phản ứng quá chậm trước nhu cầu thực tế của người dân. Pháp luật luôn đi sau cuộc sống là tình huống đã được dự liệu và cũng có nguyên tắc áp dụng tương tự để giải quyết.

Trong thực tế, trung ương cũng đã từng cho phép các địa phương thí điểm rất nhiều quy định trước khi pháp lý hóa thành nghị định hay luật để áp dụng chung… Tại sao hàng chục ngàn chung cư mini tồn tại trên dưới 10 năm tại các đô thị lớn nhưng các địa phương gần như chưa bao giờ có một báo cáo chính thức về các con số này để cùng bàn bạc và đề xuất một giải pháp? Nếu không có vụ cháy ở Hà Nội, các chung cư mini còn vô danh đến bao giờ. ■