Ngoài vướng mắc về nghĩa vụ tài chính, một lượng lớn căn hộ của người dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) do chủ đầu tư thế chấp sổ đỏ dự án ở ngân hàng.

Thẩm định không kỹ, ngân hàng khó vô can

Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, TP có 60 dự án nhà ở được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng, trong đó có 41 dự án thế chấp từ năm 2016 - 2023 và nhiều dự án thế chấp từ các năm 2008 - 2011 khiến người mua nhà chưa được cấp sổ hồng.

Có 3 loại hình mà chủ đầu tư các dự án thế chấp gồm: thế chấp quyền sử dụng đất (đất); thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (đất và nhà); thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (nhà trên đất).

Thực tế từ một số vụ án cho thấy ngân hàng không "vô can" trong việc nhận thế chấp từ chủ đầu tư và phải chịu trách nhiệm tương ứng. Điển hình như: ngày 7-9-2023 hội đồng xét xử Tòa án nhân dân TP.HCM đã tuyên án chung thân (sau đó tòa án cấp phúc thẩm giảm án còn 20 năm) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với ông Đinh Hồng Hải (giám đốc Công ty Tân Hồng Uy).

Trong vụ án này, ông Hải dùng 34 nền đất dự án khu nhà ở phường Bình An (TP Thủ Đức) đã bán cho các khách hàng, để cầm cố, thế chấp cho ngân hàng, chiếm đoạt hơn 264 tỉ đồng của các cá nhân, tổ chức. Hội đồng xét xử cũng nhận định ngân hàng đã thiếu trách nhiệm trong việc thẩm định các lô đất là tài sản thế chấp nên không phát hiện các thửa đất đã được chuyển nhượng cho người dân trước khi dùng làm tài sản đảm bảo cho ngân hàng.

Từ đó hội đồng xét xử tuyên buộc thu hồi và giao trả các giấy chứng nhận thế chấp lại cho Công ty Tân Hồng Uy để công ty này tiếp tục thực hiện các giao kết dang dở về cấp giấy chứng nhận cho các cư dân.

Một trường hợp tương tự, bị can Phạm Quốc Dũng (nguyên chủ tịch hội đồng thành viên Công ty TNHH tư vấn - dịch vụ - thương mại Thanh Bình) bị truy tố về tội "lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản". Dũng đã thế chấp nhiều lô đất đã bán cho khách hàng tại dự án biệt thự Thanh Bình (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) để cầm cố, thế chấp chiếm đoạt hàng trăm tỉ đồng.

Cơ quan tố tụng cũng xác định việc các ngân hàng cho Công ty Thanh Bình vay vốn có sai phạm, nên cũng đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự "vi phạm quy định về hoạt động ngân hàng, hoạt động khác liên quan đến hoạt động ngân hàng".

Cần khởi tố để làm rõ trách nhiệm

Nhận định về trách nhiệm của chủ đầu tư và phía ngân hàng nhận thế chấp dẫn đến hệ lụy là cư dân không được cấp sổ, luật sư Bùi Quốc Tuấn, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng trong tất cả 3 loại hình thế chấp thì chủ đầu tư đều phải chịu trách nhiệm trực tiếp trước cư dân - khách hàng khi cư dân bị treo sổ.

Tuy nhiên, đối với việc chủ đầu tư thế chấp (đất, nhà và đất, nhà trên đất) dự án mà dự án đã, đang xây dựng, đã bán cho khách hàng mà ngân hàng vẫn nhận thế chấp không cần có ý kiến chấp thuận của người mua nhà hoặc bỏ qua khâu thẩm định tài sản thì ngân hàng đã vi phạm quy định về cho vay.

PGS.TS Võ Trí Hảo, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), cho rằng khởi tố hình sự để xem ngân hàng có bắt tay với chủ đầu tư dẫn đến việc thế chấp chồng thế chấp hay không.

Nguyên tắc đã thế chấp dự án, ngân hàng không thể tiếp tục nhận thế chấp từng căn hộ trong dự án đó và ngược lại. Tuy nhiên, thực tế có những trường hợp vi phạm dẫn đến quyền lợi người dân bị treo.

"Người dân không có quyền tiếp cận hồ sơ trong ngân hàng để làm rõ có thế chấp chồng thế chấp hay không, thế chấp sai hay đúng. Chỉ khi khởi tố, ngân hàng và các bên liên quan mới cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp, từ đó một khi có sai phạm thì ai sai người đó chịu trách nhiệm, không thể bắt người dân chịu lỗi. Từ kết luận đó mới có cơ sở để cấp sổ cho người dân", ông Hảo phân tích.

Cấp sổ hồng chung cư cho dân bằng cách nào?

Mua bán căn hộ có hợp đồng thỏa thuận nghĩa vụ làm sổ hồng nhưng vì sao hàng nghìn căn hộ ở các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM không được cấp sổ?