Chưa thông qua Luật Đất đai sửa đổi: còn đó nhiều vướng mắc

Mắc kẹt với giá đất

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, hiện có hàng chục chủ đầu tư dự án nhà ở chưa thể nộp hồ sơ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (giấy hồng) cho người dân vì chưa đóng tiền sử dụng đất. Trong đó, không ít dự án chưa được xác định giá đất.

Một cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết số lượng các dự án thông báo mời thầu xác định giá đất từ sở này nhưng không nhận được hồ sơ dự thầu ngày càng tăng. Vì không tìm được đơn vị thẩm định giá trình chứng thư nên việc xác định giá đất để đóng tiền sử dụng đất cho các dự án bế tắc.

"Trong các vụ án liên quan đến đất đai, cơ quan chức năng thường chất vấn đơn vị thẩm định giá đất tại sao áp dụng phương pháp này mà không áp dụng phương pháp khác để xác định giá đất gây thất thoát tài sản công. Chính vì thế, các đơn vị thẩm định giá không muốn tham gia đấu thầu thẩm định giá đất cho Nhà nước", một chuyên gia của Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết.

Vị này cũng nói rằng các đơn vị thẩm định giá trông đợi Luật Đất đai mới sẽ có những quy định cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất. Như vậy, họ mới có thể tự tin tham gia đấu thầu xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất tại các dự án, và điều này mới giúp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy hồng cho người dân mua nhà.

Ông Lê Hữu Nghĩa, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết hiện nay các doanh nghiệp có đất chuẩn bị triển khai dự án chưa biết sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo mức giá nào, phương pháp định giá đất ra sao.

Luật hiện hành có bốn phương án xác định giá đất, các đơn vị thẩm định giá có thể chọn một trong bốn phương pháp để xây dựng chứng thư thẩm định giá tư vấn cho cơ quan chức năng. Dự thảo Luật Đất đai thêm một phương án khác là quy định phương pháp xác định giá đất cho trường hợp cụ thể.

Có phương pháp xác định giá đất, doanh nghiệp mới ước lượng được số tiền sử dụng đất phải đóng cho dự án để còn lên kế hoạch kinh doanh", ông Nghĩa nói.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất trong luật hiện hành cũng là vấn đề lớn được cả người dân, doanh nghiệp và cả các cơ quan quản lý đất đai, thị trường bất động sản mong chờ.

Thời gian gần đây, nhiều hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân bị cơ quan thuế yêu cầu khai lại mức giá chuyển nhượng vì khai giá "chưa đầy đủ". Mặc dù không có căn cứ về "giá đầy đủ" là bao nhiêu, nhưng các chủ đất vẫn phải khai đi khai lại hồ sơ thuế cho đến khi cơ quan chức năng chấp nhận mới được giải quyết đóng thuế để hoàn tất thủ tục sang nhượng.

Chỉ khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, các địa phương mới có thể được xây dựng bảng giá đất sát thực tế làm căn cứ để thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước, tạo sự công bằng giữa những người nộp thuế. Quan trọng hơn cả, lúc ấy người dân mới không phải làm hai, ba lần thủ tục cho một giao dịch chuyển nhượng như hiện nay.

Thương lượng bồi thường hay đấu giá đất

Từ nhiều năm nay, đơn thư khiếu nại, tố cáo gửi đến các cơ quan chức năng liên quan các vấn đề đất đai, bồi thường, thu hồi đất luôn chiếm tỉ lệ áp đảo. Báo cáo trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 9-2022 về công tác tiếp dân, khiếu nại, tố cáo của công dân năm 2022, Tổng Thanh tra Chính phủ Đoàn Hồng Phong cho biết số đơn khiếu nại liên quan đến đất đai chiếm tới 64,6%.

Tháng 11-2023, Ban Dân nguyện Quốc hội cũng khẳng định số lượt khiếu nại, tố cáo của công dân tăng so với năm trước, nội dung đơn thư của công dân gửi đến trong lĩnh vực hành chính chủ yếu liên quan lĩnh vực quản lý đất đai, xây dựng; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tranh chấp đất đai...

Thực tế trên khiến người ta trông đợi việc xây dựng bảng giá đất theo thị trường có thể làm giảm số lượng vụ việc khiếu nại, khiếu kiện về đất đai liên quan đến bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Bảng giá đất của hầu hết các tỉnh thành hiện quá thấp so với giá thị trường. Khi thu hồi đất, các tỉnh xác định giá bồi thường đất bằng cách ban hành hệ số k cho từng dự án nhưng người dân vẫn thấy giá bồi thường chưa xứng đáng với tài sản bị thu hồi.

Người dân không đồng ý giá bồi thường đất đai, khiếu nại và không bàn giao mặt bằng... khiến các dự án lớn phải kéo dài nhiều năm như dự án metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) của TP.HCM.

dự án trọng điểm của TP.HCM, người dân khiếu nại giá bồi thường đất nông nghiệp thấp hơn giá bồi thường đất cùng loại với vị trí tương đương thuộc tỉnh Bình Dương và giá do đơn vị thẩm định giá độc lập xác định.

Một dự án ở Nhà Bè do Nhà nước thu hồi đất để đấu giá nhưng hơn 20 năm qua vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong cũng do người dân chưa đồng ý giá bồi thường.

Chờ những cánh đồng mẫu lớn

Không chỉ các nhà đầu tư ở đô thị chờ đợi Luật Đất đai mới được thông qua, những người đầu tư vào đất nông nghiệp cũng nóng ruột.

Theo quy định hiện hành, chỉ những cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, diện tích tối đa được chuyển nhượng cũng không quá 10 lần hạn mức đất được giao (từ 20-30ha) tùy địa phương.

Dự luật đã nâng hạn mức này lên (không quá) 15 lần - một mức nâng rất cẩn trọng. Đồng thời, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử đụng đất nông nghiệp để sử dụng đúng mục đích chính, đúng quy hoạch.

TS Nguyễn Đình Bồng, phó chủ tịch Hội Khoa học đất Việt Nam, cho biết đất sản xuất nông nghiệp hiện rất phân tán, chủ yếu là các hộ gia đình sử dụng quy mô nhỏ (bình quân 1,2577ha/hộ). Cả nước có khoảng 30.000 trang trại, sử dụng hơn 133.800ha đất nông nghiệp (tức cũng chỉ khoảng 4,5ha/trang trại).

Trong khi đó, các tổ chức kinh tế có khả năng đầu tư sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa quy mô lớn, tập trung, hiện đại lại thiếu đất sản xuất và bị trói tay với các quy định ngặt nghèo về điều kiện chuyển nhượng. Điều này đã ngăn cản phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa tập trung.

Đó là chưa kể việc thiếu hàng loạt quy định quan trọng, chẳng hạn về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp, góp quyền sử dụng đất, dồn điền đổi thửa.... những nội dung mà lần sửa đổi này đã tính tới nhưng vì dự luật chưa được thông qua, tất cả sẽ phải tiếp tục chờ. ■