Phóng to

Các hợp đồng mua nhà sau ngày 8-4-2014 sẽ được tính giá theo diện tích thông thủy. Trong ảnh: dự án SSG Tower trên đường Điện Biên Phủ, Q.Bình Thạnh, TP.HCM Ảnh: quang định

Theo quy định tại thông tư 03, người mua nhà chỉ phải trả tiền mua căn hộ trên diện tích thực tế (thông thủy). Nhiều chủ đầu tư cho rằng quy định này không đem lại lợi ích gì cho khách hàng, vì toàn bộ chi phí đầu tư đều được tính vào giá bán, nhưng doanh nghiệp sẽ gặp rắc rối khi khách hàng phản ứng với các hợp đồng cũ cũng như giá bán mới.

Sẽ phát sinh nhiều tranh chấp?

Ông Bùi Tiến Thắng - tổng giám đốc Công ty Sacomreal - khẳng định dù tính giá căn hộ theo diện tích thực tế (thông thủy) hay tim tường, chủ đầu tư cũng không bị ảnh hưởng. Bởi về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư công trình chung cư (móng, khung, cột...), cả diện tích sở hữu chung đến sở hữu riêng, hạ tầng của dự án... đều được tính vào giá bán căn hộ. “Căn cứ vào chi phí xây căn hộ, chủ đầu tư sẽ tính toán giá bán phù hợp. Do đó, nếu tính theo tim tường, diện tích thương mại sẽ nhiều hơn, giá bán sẽ thấp hơn. Còn tính theo thông thủy, diện tích thương mại thấp hơn, giá bán sẽ cao hơn” - ông Thắng nói.

Chẳng hạn, một dự án có tổng diện tích thương mại tính theo tim tường là 1.000m², chủ đầu tư bán với giá 10 triệu đồng/m², tổng giá trị bán là 10 tỉ đồng. Nếu tính theo thông thủy, diện tích thương mại của dự án này chỉ còn lại 800m², chủ đầu tư sẽ điều chỉnh giá bán lên 12,5 triệu đồng/m² và tổng giá trị bán cũng là 10 tỉ đồng (giả định lợi nhuận không đổi). Như vậy, quyền lợi của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng cũng không thay đổi.

Ông Nguyễn Duy Minh, tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, cho rằng về bản chất, việc tính giá căn hộ theo thông thủy không đem lại lợi ích gì cho khách hàng, trừ một số ít khách hàng ở căn góc có diện tích hộp kỹ thuật nhiều hơn. Ngược lại, nếu tính giá bán căn hộ theo tim tường khách hàng cũng không bị thiệt hại. Tuy nhiên, chắc chắn chủ đầu tư các dự án căn hộ sẽ gặp không ít rắc rối, đặc biệt là đơn giá.

Chẳng hạn, tổng vốn đầu tư cho dự án là 100 tỉ đồng. Nếu tính theo tim tường như trước, diện tích thương mại là 10.000m², tính ra giá thành căn hộ là 10 triệu đồng/m². Còn nếu tính theo thông thủy, diện tích thương mại chỉ còn 8.000m², giá thành căn hộ sẽ là 12,5 triệu đồng/m². Giả sử lợi nhuận của chủ đầu tư là 500.000 đồng/m². Nếu tính theo tim tường, giá bán chỉ là 10,5 triệu đồng/m², còn tính theo thông thủy giá bán sẽ là 13 triệu đồng/m². “Dù tổng giá trị căn hộ không thay đổi, nhưng tâm lý khách hàng sẽ bị ảnh hưởng một khi giá bán cao hơn (vì tính theo thông thủy)” - ông Minh nói.

Ngoài ra, những dự án mà chủ đầu tư đưa ra bán nhiều đợt, giá bán căn hộ trước và sau ngày thông tư 03 có hiệu lực cũng sẽ thay đổi, nhiều người mua sau (theo thông thủy) sẽ phản ứng do giá bán “tự nhiên” tăng mạnh. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lo ngại sẽ đối mặt với phản ứng của các khách hàng mua nhà trước đây, khi chủ đầu tư tính diện tích theo tim tường. “Chắc chắn sẽ có không ít khách hàng buộc chủ đầu tư điều chỉnh giảm diện tích và trừ bớt tiền, chưa kể phải tính toán lại phí bảo trì” - giám đốc một doanh nghiệp nói.

Phải bồi thường nếu chính sách gây thiệt hại

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Mạnh Hà - cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết những hợp đồng mua bán căn hộ thương mại đã ký trước khi thông tư 03 năm 2014 có hiệu lực thì vẫn giữ nguyên cách tính cũ, không tính đến thời điểm bàn giao nhà. Cách tính diện tích căn hộ theo thông tư 03 chỉ áp dụng đối với những hợp đồng được lập sau khi thông tư này có hiệu lực.

Trường hợp khách hàng sang tay hợp đồng mua nhà, chủ đầu tư phải hủy hợp đồng mua nhà với khách hàng cũ, thỏa thuận lại hợp đồng mua nhà với khách hàng mới và phải theo quy định tại thời điểm ký hợp đồng mới. Riêng diện tích nhà ghi trên giấy chủ quyền phải thực hiện theo quy định của Bộ Tài nguyên - môi trường (theo diện tích ghi trong hợp đồng hoặc diện tích thực tế khi bàn giao nhà nếu diện tích bàn giao thực tế khác với diện tích ghi trên hợp đồng - PV).

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng việc ban hành thông tư 03 là một can thiệp “thô bạo” của Bộ Xây dựng vào thị trường bất động sản. Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng dân sự dựa trên sự thỏa thuận theo kiểu thuận mua vừa bán giữa chủ đầu tư với khách hàng. Vì vậy thông tư 03 làm các chủ doanh nghiệp bất động sản phản ứng là một điều tất yếu. “Nhà nước cần xác lập một cơ chế bồi thường, trách nhiệm bồi thường trong việc ban hành quy phạm pháp luật gây thiệt hại cho người dân, doanh nghiệp” - ông Hậu nói.

Luật sư Cổ Hiệp (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng Nhà nước không nên can thiệp vào những quan hệ mang tính chất giao dịch dân sự của người dân như trường hợp cách tính diện tích căn hộ chung cư. Theo ông Hiệp, nếu sợ người dân không rành, bị chủ đầu tư chèn ép thì cơ quan chức năng nên đưa ra khuyến cáo và chỉ dẫn về những cách tính căn hộ chung cư. “Còn chuyện thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư hoặc trong hợp đồng ghi diện tích như thế nào, tính theo cách nào thì phải tôn trọng thỏa thuận giữa các bên” - ông Hiệp nói.