Bất cập trong quản lý sử dụng quỹ bảo trì đã dẫn đến hàng loạt cuộc tranh chấp chung cư thời gian qua - Ảnh: B.N

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nhận định việc Chính phủ ban hành nghị định 30/2021/NĐ-CP (NĐ30) về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở sẽ chấm dứt tình trạng tranh chấp chung cư liên quan tới việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì thời gian qua.

Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nói trước đây quy định người mua nhà có thể nộp tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư hoặc tự đóng vào một tài khoản do chủ đầu tư lập ra tại tổ chức tín dụng. Nhưng trong giao dịch mua bán nhà ở thì chủ đầu tư lờ đi việc lập tài khoản riêng, thu tiền quỹ bảo trì từ người mua nhà nhưng không chuyển vào một tài khoản đóng tại tổ chức tín dụng.

Tiền quỹ bảo trì người mua nhà nộp thì chủ đầu tư đem đi kinh doanh, đi gửi ngân hàng lấy lãi, có trường hợp khi bàn giao quỹ thì không còn tiền. Khi cơ quan chức năng kiểm tra, chủ đầu tư luôn đưa ra nhiều lý do để không bàn giao quỹ bảo trì như năng lực ban quản trị chung cư, chưa phân biệt phần sở hữu chung, sở hữu riêng tòa nhà nên chưa bàn giao, quản lý vận hành tòa nhà chưa tốt. Vì thế dẫn đến những tranh chấp liên miên về quỹ bảo trì chung cư.

Thực trạng này theo ông Khởi, một phần xuất phát từ những bất cập quy định pháp luật liên quan tới quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Ảnh: B.N.

Để chấn chỉnh tình trạng này, Chính phủ đã ban hành nghị định 30 sửa 2 vấn đề liên quan tới quỹ bảo trì chung cư. 

Thứ nhất, không quy định người mua nhà nộp tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Trước khi ký hợp đồng mua bán nhà, chủ đầu tư phải lập một tài khoản quỹ bảo trì chung cư tại tổ chức tín dụng địa phương, tiền quỹ bảo trì người dân đóng được chuyển thẳng vào tài khoản quỹ bảo trì.

"Đã nộp vào thì như cái "rọ cua", không chạy ra được, cứ tự động vào nhưng không có ra, kể cả chủ đầu tư có làm biện pháp gì cũng không lấy được tiền quỹ bảo trì ra" - ông Khởi cho hay.

Nghị định 30 cũng quy định tổ chức tín dụng không được chuyển tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Khi ban quản trị tòa nhà được thành lập, có văn bản yêu cầu thì tổ chức tín dụng phải chuyển quỹ bảo trì cho ban quản trị tòa nhà, kể cả trong trường hợp không có ý kiến của chủ đầu tư.

Về nỗi lo ban quản trị tòa nhà chung cư sẽ chi tiêu lung tung quỹ bảo trì, theo ông Khởi, từ khi có quy chế 02 (thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư - PV) không "ông nào dám chi tiêu lung tung nữa".

Quy chế 02 quy định rõ cách thức chi tiêu quỹ bảo trì chung cư, chẳng hạn chỉ chi tiền mặt dưới 10 triệu đồng, tất cả thanh toán trên 10 triệu phải chuyển khoản, thanh toán cái gì đều phải được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Hơn nữa, quỹ bảo trì chung cư chỉ chi cho mục đích bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Các ngân hàng giữ quỹ chỉ chi quỹ bảo trì đúng mục đích, sai sẽ không chi. Theo nghị định 30 của Chính phủ, trường hợp thất thoát quỹ bảo trì ngân hàng sẽ phải chịu trách nhiệm.

Bên cạnh đó, để xử lý tình huống phát sinh, nghị định 30 cũng quy định 3 tình huống dẫn tới cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Thứ nhất có tài khoản bảo trì, có đủ tiền trong quỹ, thì UBND cấp tỉnh có quyết định cưỡng chế là tổ chức tín dụng phải bàn giao tiền quỹ cho ban quản trị.

Trường hợp chủ đầu tư đã tiêu hết quỹ thì cho phép cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư, các địa phương có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng phải bàn giao không cần xin ý kiến của chủ đầu tư.

Cuối cùng, nếu chủ đầu tư không có tiền trong tài khoản kinh doanh sẽ cưỡng chế tài sản của chủ đầu tư.

Suy nghĩ gì việc 22 chủ đầu tư chiếm dụng 250 tỉ quỹ bảo trì chung cư?

TTO - Tình trạng chây ì, chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư dẫn đến hàng loạt vụ tranh chấp chung cư thời gian qua chưa có hồi kết. Thanh tra Bộ Xây dựng vừa có kết luận buộc 22 chủ đầu tư ở Hà Nội phải trả lại cư dân 250 tỉ tiền quỹ bảo trì chung cư.