Leo thang chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc ảnh hưởng sâu sắc không chỉ với hai  quốc gia làm chủ cuộc chơi mà còn tác động mạnh đến nền kinh tế thế giới.

Việt Nam vốn có quan hệ chặt chẽ về thương mại với hai cường quốc trên nên có sự liên đới lớn về kinh tế. Trong đó, bất động sản vốn được coi là cấu hình nền của nhiều ngành kinh tế khác cũng sẽ chịu những ảnh hưởng nhất định. Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ Cấn Văn Lực -  Cố vấn cấp cao Chủ tịch HĐQT Ngân hàng BIDV kiêm Giám đốc Trường Đào tạo BIDV về vấn đề này.

Thưa ông, đến thời điểm hiện tại, kinh tế Việt Nam đã và đang biến động như thế nào trong sự đối đầu thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc?

Đến thời điểm hiện tại, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã có những tác động tương đối rõ nét đối với nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là trong 2 mảng thương mại và đầu tư.

Ở mảng thương mại, tính đến hết tháng 10/2018, xuất khẩu Việt Nam tăng 14,2%. Chúng ta bắt đầu xuất nhiều hơn sang Trung Quốc. Nguyên nhân là một số doanh nghiệp Trung Quốc trước đây nhập khẩu nhiều từ Mỹ thì giờ bắt đầu đa dạng hóa thị trường nhập khẩu. Xuất khẩu từ Việt Nam sang thị trường Mỹ cũng tăng rất mạnh. Đáng chú ý là hàng hóa Trung Quốc bắt đầu tuồn sang Việt Nam, đóng nhãn mác Việt rồi lại xuất sang Mỹ. Về hiện tượng này, cơ quan quản lý cũng như phía Mỹ đã có những cảnh báo với doanh nghiệp Việt Nam. Chúng ta cần cẩn trọng hơn, chặt chẽ  hơn trong thời gian tới. 

Ngoài ra, khi Mỹ và Trung Quốc áp mức thuế cao hơn với hàng hóa của nhau thì giá cả hàng hóa ở hai thị trường này nhập vào Việt Nam bị tăng lên. Mức tăng có thể từ 1 đến 3%. Chiến tranh thương mại cũng khiến nền kinh tế của một số nước trong quý III và quý IV đang tăng trưởng giảm so với trước đây, đặc biệt là 3 nền kinh tế rất lớn là Nhật, Đức và Trung Quốc. Khi nền kinh tế giảm tăng trưởng thì kéo theo nhu cầu hàng hóa giảm khiến việc xuất khẩu của Việt Nam ra thế giới nói chung trở nên khó khăn hơn. Chính vì thế, năm nay hoặc năm tới, Việt Nam không thể đặt kì vọng xuất khẩu tăng trưởng cao như các năm trước đó.

Về đầu tư, một số nhà đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc hoặc nhà đầu tư Trung Quốc đang cân nhắc chuyển dịch một phần cơ sở trong chuỗi cung ứng, chuỗi giá trị từ Trung Quốc sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư đã có kế hoạch, dự định đầu tư từ trước thì khi chiến tranh thương mại nổ ra, họ bắt đầu phân vân và có thể hoãn lại để nghe ngóng, xem xét tình hình. Chính vì thế mà vốn đầu tư trực tiếp FDI vào các thị trường mới nổi sẽ không tăng mạnh như năm 2017. Không những thế, do quan ngại rủi ro liên quan đến chính sách thương mại cộng với việc ngân hàng Trung ương một số nước tăng lãi suất khiến lãi suất trên thế giới và đô la Mỹ bị tăng lên, dẫn đến vốn đầu tư gián tiếp vào thị trường chứng khoán ở các thị trường mới nổi trong năm 2018 đã giảm khoảng 30 tỷ đô. Rất may là Việt Nam chúng ta, trong cả thu hút đầu tư trực tiếp và gián tiếp lại không bị giảm mà vẫn tăng ở mức nhẹ.

Để giảm bớt thiệt hại của cuộc chiến tranh này, Trung Quốc đã tiến hành giảm giá đồng nhân dân tệ, cùng với việc đồng đôla Mỹ tăng giá tương đối mạnh đã tạo áp lực lên tỷ giá Việt Nam đồng. Từ đầu năm đến nay, đồng tiền Việt Nam về giá trị danh nghĩa đã mất giá khoảng 2,8% so với đồng đô la Mỹ. Ở mức này, tôi cho rằng chúng ta vẫn kiểm soát khá tốt tỷ giá. Bởi so với đô la Mỹ, đồng Nhân dân tệ mất giá khoảng 6,7%, đồng Rupi Ấn độ hay Peso Philippine mất giá đâu đó ở mức 6-12%.

Như ông vừa trao đổi, trong khi các thị trường mới nổi đều chứng kiến sự sụt giảm của dòng vốn đầu tư  thì Việt Nam vẫn chứng kiến mức tăng trưởng nhẹ, nguyên nhân là do đâu?

Có 2 nguyên nhân cơ bản của thực tế này. Thứ nhất là nhà đầu tư vẫn đánh giá thị trường Việt  Nam đang phát triển tương đối tốt qua các chỉ số kinh tế vĩ mô tăng trưởng tích cực. Họ nhận định  tiềm năng tăng trưởng vẫn tiếp tục duy trì trong 1-2 năm tới. Ngoài ra, Chính phủ Việt Nam đang rất quyết tâm cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, sắp tới là sửa đổi luật chứng khoán để tạo ra môi trường đầu tư thông thoáng hơn.

Thứ hai là thời gian qua, giá chứng khoán Việt Nam cũng được điều chỉnh qua chỉ số PE (tức là giá thị trường so với mức thu nhập) về mức khoảng 17 lần. Mức này tương đương với các nước có cùng mức độ tiềm năng, cùng mức độ rủi ro như Việt Nam. Rõ ràng như vậy, giá cả của thị trường Việt Nam đang hấp dẫn hơn so với trước đây. 

Ông có nói đến hiện tượng hàng hóa Trung Quốc đội lốt xuất xứ Việt Nam để né thuế Mỹ. Vậy liệu Việt Nam có nguy cơ trở thành đối tượng bị áp dụng các biện pháp phòng vệ của Mỹ?

Mỹ đưa ra 3 điều kiện để áp dụng các biện pháp phòng vệ thì Việt Nam đã phạm 2 điều kiện. Điều kiện thứ nhất là Mỹ thâm hụt thương mại với một nước nào đó vượt 20 tỷ đô thì năm ngoái, Mỹ thâm hụt thương mại với Việt Nam 37 tỷ đô.

Điều kiện thứ 2  là đất nước đó can thiệp vào thị trường ngoại hối liên tục trong một năm và số tiền can thiệp tương đương khoảng 3% GDP thì năm 2017, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã mua vào khoảng 15 tỷ đô, tương đương với khoảng 7% GDP.

Điều kiện thứ ba là cán cân vãng lai của đất nước đó vượt quá 3% GDP. Cái này thì Việt Nam không ổn định bởi cán cân vãng lai Việt Nam năm 2017 ở mức 4 tỷ đô, tương đương với khoảng 1,7%.

Như vậy chúng ta "phạm" phải 2 trong số 3 điều kiện. Tháng 10 vừa qua, phía bên Mỹ đã rà soát lại các điều kiện với Việt Nam. Chúng ta tiếp tục không nằm trong danh sách bị Mỹ đưa vào biện pháp phòng vệ. Tuy nhiên, chúng ta phải hết sức đề phòng, cảnh giác trong thời gian tới.

Việt Nam vốn có quan hệ chặt chẽ với Mỹ và Trung Quốc về kinh tế. Theo ông, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng như thế nào trong cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung?

Trong bối cảnh hội nhập, tôi cho rằng chiến tranh thương mại Mỹ - Trung khiến thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội hơn là khó khăn. Dòng vốn đầu tư ở các nước bao gồm Mỹ, Trung Quốc và một số nước khác do "né" chiến tranh thương mại nên sẽ "chảy" vào Việt Nam nhiều hơn trong năm tới.

Trên thị trường đầu tư gián tiếp là chứng khoán, Việt Nam vẫn đang được đánh giá tốt hơn so với các thị trường khác trong năm vừa qua. Do đó, các nhà đầu tư khi quyết định chuyển dịch dòng vốn, họ sẽ chọn thị trường vốn gián tiếp là chứng khoán Việt Nam. Trong dòng vốn chứng khoán đó, có một phần không nhỏ là đầu tư vào các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Sự phát triển mạnh của dòng vốn đầu tư sẽ tạo ra nhu cầu lớn ở các phân khúc bất động sản.

Tuy nhiên, như tôi đã phân tích ban đầu, một số nhà đầu tư đang chuẩn bị đầu tư ở một số nước  trong đó có Việt Nam thì chiến tranh thương mại nổ ra khiến họ e ngại rủi ro nên có thể tạm hoãn dự định, chờ đến một thời điểm phù hợp hơn. Điều này cũng ảnh hưởng một phần đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Phân khúc nào ở Việt Nam sẽ chịu tác động mạnh nhất từ cuộc chiến tranh này?

Bất động sản công nghiệp và mặt bằng bán lẻ sẽ là hai phân khúc có nhiều tiềm năng phát triển tốt nhất. Về bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài ở Trung Quốc và nhà đầu tư Trung Quốc sẽ có xu hướng dịch chuyển nhà máy, công xưởng sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam. Riêng về mặt bằng bán lẻ thì thị trường tiêu dùng Việt Nam tăng trưởng rất tốt trong 10 tháng đầu năm, khoảng 11,4%. Nếu loại trừ yếu tố giá thì nó vẫn tăng ở mức khoảng 8,8%. Đây là mức cao nhất trong 5 năm vừa qua. Năm nay, tiêu dùng cá nhân Việt Nam tương đương với khoảng 6-8% GDP. Trong bối cảnh chiến tranh Mỹ - Trung, nhà đầu tư nước ngoài đã nhận ra đây là một tiềm năng lớn. Chính vì thế, nhiều hãng bán lẻ nước ngoài đã và đang thực hiện nhiều thương vụ M&A đối với thị trường bán lẻ Việt Nam.

Bất động sản nhà ở cũng sẽ có những ảnh hưởng nhất định, từ phân khúc cao cấp dành cho người nước ngoài đến phân khúc giá rẻ dành cho công nhân, người lao động ngoại tỉnh, đặc biệt là ở các địa bàn tập trung nhiều khu công nghiệp.

Vậy bất động sản nghỉ dưỡng thì sao thưa ông, đây là phân khúc mà theo thống kê của Tổng cục du lịch, lượng khách Trung Quốc luôn chiếm thị phần lớn ?

Chúng ta biết rằng bất động sản nghỉ dưỡng luôn gắn với du lịch. Trong năm 2018, du lịch Việt Nam vẫn tăng trưởng rất tốt. Đến hết tháng 10, khách quốc tế đạt khoảng 13 triệu và tăng khoảng 22%. Mức tăng này tương đối cao so với các nước trong khu vực nhưng lại thấp hơn so với cùng kì năm ngoái. Lâu nay khách châu Á vẫn luôn áp đảo về lượng khách quốc tế đến Việt Nam, đặc biệt là Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản. Tôi không cho rằng chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ có ảnh hưởng lớn đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam. Không có gì đáng để quan ngại ở đây, chỉ trừ khi chúng ta có chiến tranh thương mại với một nước nào đó thì thị trường này mới bị tác động mạnh.

Hiện nay bất động sản công nghiệp đang tập trung ở 3 khu vực là miền Bắc, miền Trung và miền Nam. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ khiến khu vực nào có biến động mạnh nhất?

Bất động sản công nghiệp ở miền Bắc Việt Nam sẽ chịu biến động lớn hơn vì miền Bắc rất gần Trung Quốc, thuận lợi cho việc dịch chuyển nhà xưởng. Một số tỉnh thành miền Bắc Việt Nam như Hải Phòng, Quảng Ninh, và có thể là cả  Bắc Ninh, Bắc Giang hay Hưng Yên sẽ là điểm dừng chân của làn sóng dịch chuyển này.

Địa bàn miền Bắc sẽ được các nhà đầu tư tập trung nhiều hơn bởi sự thuận lợi của vị trí địa lý và sự tương đồng trong thói quen văn hóa. Hơn nữa, hiện có khá nhiều doanh nghiệp Trung Quốc đang tập trung ở miền Bắc Việt Nam nên sẽ tạo nên sự kết nối.

Trong tương lai, thị trường bất động sản phía Bắc sẽ sôi động hơn so với trước. Sự phát triển của các khu công nghiệp, bất động sản công nghiệp tất yếu sẽ kéo theo sự phát triển của bất động sản nhà ở và thương mại ở các địa bàn này.

Ông có lời khuyên nào cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh này?

Doanh nghiệp cần nắm rõ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ tác động như thế nào đến ngành nghề, lĩnh vực của mình. Như tôi đã nói, chúng ta có nhiều cơ hội hơn. Vì thế, các doanh nghiệp phải biết tranh thủ cơ hội và tận dụng cơ hội. Ngoài ra, lãi suất và tỉ giá tăng nên rủi ro cũng sẽ gia tăng, doanh nghiệp cần quan tâm hơn đến việc phòng ngừa sự rủi ro này. Các doanh nghiệp bất động sản cần phải xem xét nhu cầu của phân khúc, thị trường mình tham gia để có sự điều chỉnh phù hợp. Về những lời khuyên cụ thể hơn với các doanh nghiệp bất động sản, tôi sẽ có chia sẻ chi tiết tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2018 sắp tới.

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

Thông tin chi tiết, quý vị tham khảo  TẠI ĐÂY