Theo báo cáo của UBND TP.HCM, TP có 335 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện cấp sổ với hơn 191.000 căn. Trong đó có 110.000 căn đã có sổ, còn lại 81.000 chưa được cấp sổ (xem đồ họa).

Tuy nhiên, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết với số 81.000 căn này (số liệu thống kê của TP.HCM từ 1-7-2014 đến 30-4-2023, phục vụ giám sát của HĐND TP), TP.HCM đã giải quyết được phần nhiều, hiện còn khoảng 35.000 căn hộ chưa được cấp sổ.

Nhóm bị thanh tra, kiểm tra: hy vọng sớm có lối ra

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã trình UBND TP.HCM phê duyệt đề án về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.

Trong đó, sở này có đưa ra phương án xử lý vướng mắc về tiền sử dụng đất cho 18 dự án với 8.200 căn hộ đang bị thanh tra, kiểm tra, điều tra...

Trong 18 dự án nhà ở này có 2 dự án thuộc danh mục giải quyết của Tổ công tác của Thủ tướng; 5 dự án đã chuyển mục đích sử dụng đất, đã nghiệm thu, bàn giao nhà nhưng chủ đầu tư chỉ mới tạm nộp tiền sử dụng đất; và 11 dự án còn lại đang thực hiện thanh tra, điều tra.

Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND TP.HCM có văn bản trao đổi cụ thể từng trường hợp với cơ quan thanh tra, kiểm tra, điều tra xin ý kiến về việc tiến hành xác định giá đất cụ thể có ảnh hưởng đến hoạt động kiểm tra của các cơ quan này hay không.

Sau khi có văn bản trả lời, nếu không ảnh hưởng, UBND TP.HCM sẽ chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan tiếp tục công tác tham mưu định giá đất. Nếu làm được việc này, gần chục ngàn căn hộ sẽ sớm được cấp sổ hồng.

Chưa có hướng giải quyết bổ sung nghĩa vụ tài chính

Trước đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP đã chủ động tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp giấy cho cả dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đối với phần công trình thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, tạm thời chưa giải quyết cấp giấy cho đến khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Tuy nhiên đến năm 2020, nghị định 148 được ban hành đã quy định chủ đầu tư phải nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của dự án.

Trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó. Từ đó đến nay, TP.HCM ngưng giải quyết việc cấp sổ cho người dân.

TP.HCM có công văn và được Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn chủ đầu tư phải nộp bổ sung và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, sau đó mới được cấp sổ.

Từ việc này phát sinh chuyện trong cùng một chung cư bên cạnh căn hộ có sổ vẫn còn nhiều hộ dân chưa được cấp sổ. Người dân bức xúc nên khiếu kiện, khiếu nại gay gắt.

Tại buổi làm việc với đoàn đại biểu Quốc hội (tháng 8-2022), Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tiếp tục kiến nghị cho phép sở báo cáo Thủ tướng được giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong dự án phát triển nhà ở song song với việc thực hiện rà soát, xác định và nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đến nay vướng mắc này vẫn chưa được gỡ. Nếu có giải pháp này, hàng chục ngàn căn hộ sẽ được cấp sổ hồng.

Cần tách lỗi chủ đầu tư ra xử lý, ưu tiên cấp sổ cho dân

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết hiện do vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án và các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở nên tại TP có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện.

Việc này dẫn đến hệ quả là có hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp sổ hồng.

Ông Châu kiến nghị cần phải ưu tiên cấp sổ cho người mua nhà là bên ngay tình, vô can, yếu thế. Riêng phần lỗi của chủ đầu tư (nếu có) trong việc chấp hành pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc việc thế chấp dự án tại các ngân hàng thương mại thì tách ra xử lý riêng.

Trước đó, kết luận tại buổi giám sát của HĐND TP (tháng 7-2023) về việc chậm cấp sổ hồng, bà Nguyễn Thị Lệ, chủ tịch HĐND TP.HCM, đề nghị UBND TP tập trung gỡ vướng mắc theo mốc thời gian, tiến độ, thời gian cụ thể giải quyết từng nhóm dự án.

Trong đó, đẩy nhanh tiến độ để giải quyết trước cho ba nhóm gồm: nhóm dự án không có vướng mắc pháp lý, chờ thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính; nhóm dự án không có vướng mắc pháp lý, chủ đầu tư, người mua nhà chưa nộp hồ sơ và nhóm dự án có loại hình bất động sản mới. Bà Lệ yêu cầu chậm nhất quý 4-2023 hoàn thành việc cấp sổ.

Riêng nhóm dự án có vướng mắc, có nhiều nội dung phức tạp gồm: các dự án phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung; có vướng mắc khác; dự án đang thanh tra, điều tra và dự án có thế chấp tại tổ chức tín dụng, tập trung tháo gỡ từng vấn đề.

Theo đó, chỉ đạo theo dõi thường xuyên, cập nhật tiến độ thực hiện, chủ động bám sát nhằm giải quyết dứt điểm các hạn chế, tồn đọng. Báo cáo tiến độ, kết quả giải quyết đối với các nhóm dự án này định kỳ sáu tháng/lần cho thường trực HĐND TP...

* Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP Hà Nội):

Ưu tiên cấp sổ cho người dân mua nhà hợp pháp

Nghĩa vụ của khách hàng khi mua căn hộ chung cư là thanh toán tiền đúng thời hạn, nhận nhà vào ở, nghĩa vụ còn lại của chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng cho người dân.

Một phần trách nhiệm thuộc về các cơ quan quản lý phải cấp sổ để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.

Những vướng mắc hiện nay đều liên quan đến nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Do vậy, các giải pháp đưa ra phải đặt quyền lợi của người dân lên trên hết.

Đối với phần sở hữu của chủ đầu tư có thể chưa cấp sổ để chờ thanh kiểm tra, tính nghĩa vụ tài chính..., nhưng riêng phần cư dân đã mua cần ưu tiên cấp sổ trước.

* Ông Trần Quốc Dũng (phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh):

Càng ngày càng khó vì nhiều nguyên nhân

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm phải nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng trong thời hạn luật quy định. Còn lại sau đó, trách nhiệm cấp sổ hồng sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện.

Về phía chủ đầu tư, ngoài nghĩa vụ phải thực hiện theo luật thì chủ đầu tư là bên có động lực lớn nhất muốn hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng, chủ đầu tư sẽ thu được 5% giá trị còn lại với số tiền doanh thu đáng kể đối với một dự án.

Đối với hầu hết các chủ đầu tư, việc thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho bên mua căn hộ từ trước đây và đến hiện nay, càng lúc càng khó hơn vì rất nhiều nguyên nhân.

Trong đó nhiều nhất hiện nay là vướng mắc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Quy định hiện hành chưa giải quyết triệt để vướng mắc liên quan đến trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (trong đó vướng nhiều nhất ở việc đóng tiền sử dụng đất bổ sung đối với diện tích đường nội bộ, nhóm cây xanh, đường bên ngoài khối đế, tầng hầm rộng hơn khối đế...).

Bên cạnh đó, tâm lý sợ bị xử lý trách nhiệm cá nhân của một số cán bộ tại cơ quan tài nguyên và môi trường dẫn đến thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính hiện đang ách tắc, trong khi cơ quan cấp sổ hồng lại có quan điểm chờ xong nghĩa vụ tài chính mới cấp sổ hồng cho người mua.

Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nhưng quản chặt hơn

Luật Nhà ở sửa đổi đã quy định với các chung cư mini, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định thì căn hộ sẽ được cấp sổ hồng.