"Cào đáy" bất động sản

Ba tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) phía Nam ghi nhận có cải thiện cục bộ do một số người sẵn tiền "cào đáy" để săn hàng siêu rẻ.

Tìm chỗ cất tiền trong bất động sản

Cuối tháng 3, khi lãi suất ngân hàng xuống thấp, anh Trung (TP Thủ Đức, TP.HCM) rút sổ tiết kiệm 2 tỉ đồng làm vốn tìm mua nhà đất giảm giá tại tỉnh Bình Dương và Đồng Nai. Sau khi dạo chợ địa ốc nhiều vòng và đi thực tế năm lần bảy lượt, cân lên đặt xuống, anh Trung chọn mua lô đất gần khu công nghiệp tại huyện Nhơn Trạch với giá 1,7 tỉ đồng. Khu đất gần đường giao thông về TP.HCM, vuông vức, giá giảm hơn khoảng 750 triệu đồng so với năm 2020, lại rẻ hơn 30% so với những khu đất có vị trí tương tự xung quanh.

"Lãi suất tiết kiệm quá thấp, nếu tôi để tiền trong ngân hàng sẽ bị giảm giá trị do lạm phát. Mua đất giai đoạn này cũng không phải là giải pháp hay vì rất khó bán. Nhưng chọn đất giá rẻ, đầu tư trong thời hạn 3-5 năm vừa giữ được giá trị tài sản, vừa có lãi", anh chia sẻ.

Trường hợp "bắt đáy" BĐS như anh Trung không hiếm. Bà Thủy, vốn làm nghề buôn bán hải sản, không rành về mua bán nhà đất nhưng nghe bạn bè rủ rê cũng rút tiền tiết kiệm để đi kiếm đất rẻ. Sau nhiều lần tính toán dò xét, bà Thủy quyết định mua lô đất 250m2 tại Long Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu) với giá 1,8 tỉ đồng và đặt cọc mua thêm 500m2 đất tại Cần Giuộc (Long An).

Cả hai lô đất trên đều rẻ hơn thị trường năm 2022 khoảng 30-40%, chủ đất cần tiền để lo việc gia đình nên kêu bán đúng lúc thị trường đóng băng. Công việc buôn bán đang độ nhàn rỗi, bà Thủy vẫn tiếp tục dong xe đi về các tỉnh lân cận TP.HCM hằng ngày chọn tìm những khu đất ưng ý giá mềm để mua đầu tư lâu dài.

Theo bà Thủy, "đất ở tỉnh lân cận TP.HCM xuống giá nhiều vì thời gian vừa qua ít người hỏi mua. Tôi ưu tiên tìm mua đất nông nghiệp có một phần thổ cư để làm nhà vườn, có cái nhà nhìn khu đất sáng sủa, dễ lên giá và dễ bán lại khi thị trường ấm lên. Tuy nhiên, cũng phải tính đến chuyện giữ đất từ 4-5 năm mới bán có lãi".

Ông Luân (Nhà Bè, TP.HCM) cũng đã "dò đáy" thị trường 18 tháng và lùng sục trong 6 tháng, đi xem không dưới 20 lô đất và nhà tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An để "chọn mặt gửi vàng". Đầu tháng 4, ông chốt mua một lô đất vườn gần 900m2 có 15% diện tích thổ cư, xe ô tô vô tận nơi với giá 1 tỉ đồng tại huyện Tân Trụ (Long An). Giá mua rẻ gần phân nửa so với giá năm 2021.

Ông Luân kể ông từng được giới thiệu mấy khu đất, căn nhà có mức giá giảm hấp dẫn hơn nhưng không đủ tiền mua. Đi bắt đáy thị trường phải xác định bỏ vốn lâu dài. Vì vậy, tiền mua phải thực sự là tiền nhàn rỗi để không phải bán đổ bán tháo khi cần tiền làm ăn. Nhất là không thể dùng tiền vay ngân hàng để "cào đáy" bất động sản trong giai đoạn này cho dù ngân hàng cho vay lãi suất thấp, vì vay tiền ngân hàng mua đất thời gian dài thì lãi suất "ăn" hết lợi nhuận. Khi đã xác định mua đất trong thời điểm thị trường đóng băng thì phải đầu tư lâu dài, xem như một chỗ cất tiền.

Mua bán với giá năm 2020

Từ sau Tết đến cuối tháng 4, rải rác một vài nơi tại các tỉnh miền Nam có mua bán, giao dịch nhà đất trở lại sau thời gian dài chìm lắng.

Tại Long An, vài khu vực giá đất rẻ đang bắt đầu có giao dịch trở lại. Bà Nguyễn Ngọc Giàu, môi giới tại thị trường Long An khoảng 15 năm, cho biết từ đầu năm nay bà môi giới thành công mỗi tháng khoảng 20-30 giao dịch. Những môi giới ít kinh nghiệm hơn cũng chốt được mỗi tháng trên dưới 10 giao dịch.

"Những khu đất, nhà mà khách gửi bán đều giảm giá so với thị trường năm 2022, giảm càng sâu thì bán càng nhanh. Chưa có trường hợp nào rao tăng giá mà bán được", bà Giàu nói và cho biết những khu đất bán nhanh nhất có giá khoảng từ 300-400 triệu đồng, phân khúc có giá từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng vẫn có nhưng rất ít khách.

Một môi giới BĐS ở thị trường tỉnh Đồng Nai cho biết 3 tháng gần đây, lượng giao dịch tăng khoảng 10% so với năm 2023 nhưng dòng tiền đổ vào "bắt đáy" BĐS chưa nhiều. Khách hàng đi xem vẫn có nhưng số người bỏ tiền ra mua không nhiều, có thể họ chưa chọn được "hàng" ưng ý hoặc vẫn chờ giá thấp hơn khi thị trường đóng băng kéo dài. Vì vậy, chỉ những "hàng" nào tốt (tiện đường giao thông, giá giảm sâu, đất đẹp, pháp lý rõ ràng, trong khu dân cư…) thì mới "gả" được.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên (có gần 20 năm tư vấn đầu tư) nhận định lượng giao dịch nhà đất phía Nam gần đây tuy có giao dịch nhưng giá không tăng, cá biệt có những trường hợp bán giá thấp hơn so với năm 2022.

Theo ông Kiên, những người "cào đáy" là các nhà đầu tư vốn nhỏ hoặc trung bình, ưa tài sản giá rẻ để nắm giữ trong vòng 5 năm hoặc lâu hơn chờ thị trường bước qua chu kỳ mới. Nhóm này không nhiều, chưa đại diện cho thị trường và tăng giảm diễn biến khó đoán. Ông Kiên dự báo từ đây tới cuối năm, chỉ có loại nhà đất phục vụ nhu cầu ở thực hoặc giá cả siêu rẻ mới có người mua. Giá giao dịch tương đương với giá của năm 2020. Dạng nhà, đất ở những nơi quá hẻo lánh, các vùng nông thôn xa sẽ tiếp tục "nằm im" trong vòng 6-12 tháng tới.

Báo cáo quý 1-2024 của DKRA Group cho biết sức mua của đất nền và nhà liền thổ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận có cải thiện đôi chút từ sau Tết âm lịch tới nay, giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý. Nhưng sức mua vẫn ở mức thấp. Các giao dịch thành công trong phân khúc đất nền trong quý vừa qua tập trung tại tỉnh Long An, Bình Dương trong khi lượng giao dịch nhà liền thổ phía Nam tập trung tại Bình Dương và TP.HCM.

Ông Võ Hồng Thắng, giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, cũng cho biết từ đầu năm đến nay thị trường nhà đất phía Nam bắt đầu có giao dịch trở lại song chỉ diễn ra cục bộ ở một vài khu vực. Những người phải bán nhà, đất trong giai đoạn này thường thuộc nhóm nợ xấu, phải bán tài sản để giải quyết. Trong tháng 2 và 3, "hàng" giảm giá rải đều khắp nơi, tháng 4 vừa qua "hàng" rẻ xuất hiện phổ biến ở các tỉnh giáp ranh, các khu hẻo lánh, không thuận tiện giao thông.

Theo ông Thắng, những người "bắt đáy" thị trường bất động sản hiện nay rất thận trọng, đặt cao tính an toàn và nắm giữ dài hạn. Họ đều có tiền mặt tích lũy sẵn, thu nhập ổn định và thuộc tầng lớp trung lưu trở lên. Thế nên, "dòng tiền bắt đáy bất động sản chưa đủ mạnh để hồi phục thị trường trong thời gian tới", ông Thắng nhận định.■