Hầu hết các căn hộ diện tích lớn tại các dự án cao cấp đều khó bán và có giá thứ cấp giảm từ 7-10%

Đầu tháng 7 vừa qua, khi tìm hiểu về giá bán căn hộ 3 phòng ngủ tại quận 4, PV được môi giới cho xem một căn hơn 130m², tầm nhìn hướng ra Bến Vân Đồn, nội thất hoàn thiện với giá 4,5 tỷ/căn. Nếu là thời điểm cuối năm 2016, cùng căn hộ diện tích này, cùng hướng view và nội thất hoàn chỉnh, giá rao bán thấp nhất cũng 5,5 - 6 tỷ đồng. Như vậy, chỉ khoảng hơn 8 tháng, giá căn hộ đã giảm hơn 1 tỷ đồng. Cũng thuộc dự án này, một nhà đầu tư cho biết đang chật vật rao bán lại căn hộ tầng 10, view sông có diện tích 84m² với giá tầm 3,3 tỷ/căn. Mức giá này thậm chí còn thấp hơn so với giá gốc mà chủ đầu tư đưa ra hồi tháng 4 khoảng 100 triệu đồng. 

Ông Đỗ Đức Thuận (Lữ Gia, quận 10), chủ một căn hộ diện tích 134m² tại một dự án quận 10 cho biết vừa rao bán phá giá 4,5 tỷ (tương đương 33,5 triệu/m²) trong khi các căn hộ 3 phòng ngủ dạng này có giá mềm nhất thời điểm cuối năm 2016 cũng vào khoảng 5-6 tỷ đồng. Không chỉ vậy, loạt căn 2 phòng ngủ diện tích tầm 80-90m² tại đây, trước chào giá từ 38-50 triệu đồng/m², nhưng hiện khá nhiều nhà đầu tư cần bán nhanh, sẵn sàng thương lượng với khách ở mức từ 35 - 48 triệu đồng/m² tùy vị trí. 

Theo chia sẻ từ một số sàn phân phối tại khu vực trung tâm TP.HCM, hầu hết các căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích từ 90-140m² đều kén khách. Thường thì một dự án chỉ có khoảng 20% loại căn hộ diện tích lớn nhưng sức tiêu thụ chỉ vào khoảng 5-10%. Khi hỏi thăm một vài dự án cao cấp thì loại sản phẩm này đều còn hàng với số lượng khá nhiều. Giá bán cũng chỉ luôn ở mức bằng giá của chủ đầu tư, hoặc thấp hơn mức rao bán thứ cấp trước đó tầm 5-7%. Các môi giới chào hàng cũng cho biết, loại căn hộ 3 phòng ngủ hầu như còn ở mọi vị trí, muốn hướng nào cũng có và bán giá gốc. Nhìn lại thời điểm này 1 năm trước, chỉ sau mở bán 1 -2 tháng, khách hàng mua thứ cấp khó có thể tìm được căn hộ bán giá gốc từ chủ đầu tư.

Không chỉ các căn hộ đang triển khai, nhiều dự án đã hoàn thiện cũng đang được rao bán lại với giá thứ cấp thấp hơn so với giá bán thời điểm cuối năm 2016. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư đang chào bán lại căn hộ tại dự án Him Lam Riverside với giá 3,3 - 3,5 tỷ đồng cho các căn diện tích từ 95-110m². Đây là mức giá khá gần với giá bán gốc từ chủ đầu tư. Tuy nhiên so với thời điểm 2016, các căn hộ tầm diện tích này từng được mua lại với giá thứ cấp từ 3,5 - 3,8 tỷ đồng/căn. 

Tương tự, căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 112m² đã gồm nội thất, thuộc một dự án ở quận 7 đang được bán ra với giá 3,5 tỷ đồng/căn trong khi cuối 2016, căn hộ này từng rao bán giá 3,9 tỷ đồng. Một dự án cao cấp khác ở quận 7, giá bán thứ cấp căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 147m² từng có giá rẻ nhất là 6,2 tỷ đồng, hiện tại, không khó để tìm các suất rao bán thấp hơn mức trên từ 5-7%. Các căn diện tích từ 99-114m² cũng có giá bán thứ cấp giảm từ 100-150 triệu đồng/căn so với thời điểm cuối 2016. Loại  căn hộ 90-94m² trong dự án Masteri Thảo Điền vốn có giá ban đầu hơn 4-4,5 tỷ đồng, tuy nhiên hiện khá nhiều tin rao bán lại căn hộ cùng diện tích và hướng view với giá chỉ từ 3,5-4 tỷ đồng/căn. 

Theo đại diện một sàn giao dịch trên địa bàn quận 4, nhìn vào thực trạng đang khó khăn của thị trường căn hộ, giới đầu tư không còn đưa ra kỳ vọng quá cao về lợi nhuận như thời điểm 2016. Hầu hết dân đầu tư đều muốn nhanh chóng ra hàng, nhất là vào thời điểm sắp cất nóc hay sau khi bàn giao một năm (khi giá bán dự án đi vào ổn định). Vì vậy, nhà đầu tư phải điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận xuống thấp hơn, thay vì 300-500 triệu/căn như trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ mong thu về tầm 100-150 triệu/căn, thậm chí để bán ra nhanh, họ sẵn sàng sang nhượng lại với giá gốc, xem như không lời. Vì vậy thị trường mới xuất hiện nhiều mức giá bán, cao có, thấp có nhưng hầu như ít có suất nào thấp hơn giá mua vào. 

Thực chất mức giá sang nhượng chỉ giảm ở giao dịch thứ cấp, so với giá gốc mua vào từ chủ đầu tư, giá trên vẫn lời hoặc huề vốn. Nhiều nhà đầu tư mua lại với suất nội bộ, được ưu đãi hay mua vào đợt đầu thì giá luôn thấp hơn so với giá cuối cùng mà CĐT đưa ra. Vì vậy dù có giảm giá xuống tầm 5-7% thì nhà đầu tư cũng không lỗ.