Cần đổi mới tư duy quy hoạch

Khi xóa các dự án QHT, không nên xóa hoàn toàn, cần duy trì quy hoạch hạ tầng kỹ thuật chính cho phát triển tương lai. ảnh Hữu Khoa

Giấy phép đầu tư kèm kế hoạch thực hiện

Cần thẳng thắn nhìn nhận trách nhiệm chính trong việc giải quyết quy hoạch “treo” (QHT) thuộc các nhà quản lý đô thị, cơ chế quản lý. Thiếu vốn, tư vấn thiết kế thiếu tâm và tầm... chỉ là những lý do phụ.

Không phải quy hoạch nào chậm thực hiện đều là QHT. Không phải QHT nào cũng bị xóa bỏ triệt để. Cần xóa những QHT gây nên sự thiếu công bằng về kinh tế - xã hội, như mua đất, xin giao đất giá rẻ, rồi không đầu tư thời gian dài, chờ đến thời điểm sang tay hoặc bán lại với giá gấp hàng chục, hàng trăm lần.

Dự án như vậy, dù không phải là QHT, Nhà nước cần điều tiết, thu hồi khoản lợi nhuận bất hợp lý thông qua thuế khi sang nhượng. Ngoài ra, nếu dự án không tiến triển được trong thời gian nhất định như đã đăng ký, phê duyệt thì những người đã bị thu hồi đất được ưu tiên mua lại với giá khi giao đất cộng thêm lãi suất ngân hàng, chứ không theo giá thị trường.

QHT khó tồn tại khi tất cả quy hoạch cần phải đệ trình phê duyệt thêm hồ sơ kế hoạch thực hiện quy hoạch (Planning Implementation) để được giấy phép đầu tư. Nếu không đảm bảo kế hoạch này sau vài lần gia hạn, được xem là QHT, có thể bị thu hồi dự án.

Cần xóa ngay những QHT viễn tưởng, không thực tế, nặng về hình ảnh hào nhoáng, không dựa trên nghiên cứu điều tra kinh tế - xã hội và nhu cầu thật, không phát triển được.

Xóa ngay những dự án QHT tỉ đô do Nhà nước quản lý nhưng phát triển quá chậm, không đóng góp cho ngân sách TP, trái lại còn là những nơi Nhà nước phải bù lỗ vì phải trả lãi vay, nuôi bộ máy hành chính.

Những dự án này nên đấu giá, giao cho các tập đoàn tư nhân để phát triển theo định hướng chung của TP, có thể thay đổi quy hoạch chi tiết được duyệt để tăng tính khả thi của dự án. Nhà nước chỉ tập trung xây dựng khung sườn hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Tập trung cải tạo hạ tầng khu hiện hữu

Khi xóa các dự án QHT, không nên xóa hoàn toàn, cần duy trì quy hoạch hạ tầng kỹ thuật chính cho phát triển tương lai.

Đó là các tuyến giao thông huyết mạch dự kiến của khu vực dự án theo hướng Đông Tây - Bắc Nam, vành đai và hạ tầng quan trọng trong tương lai: kênh thoát nước, hồ điều tiết. Nếu thời gian dài chưa xây dựng hạ tầng chính này, có thể cho phép xây dựng thấp tầng và mua bán nhưng cam kết chấp hành chủ trương thu hồi đất khi thực hiện dự án.

Một số dự án QHT có thể duy trì trong một thời gian, nếu QHT này chỉ nhằm phục vụ lợi ích của người dân tại chỗ, nhưng TP phải có kế hoạch dứt điểm trong thời hạn xác định. Như các khu dân cư có nhiều đường hẻm chằng chịt, xe cứu hỏa không vào được, đến khi mở rộng các tuyến nội bộ hoặc lắp đặt hệ thống họng nước chữa cháy khu vực, cần khống chế việc tăng mật độ xây dựng dưới mức cho phép để giảm thiệt hại và thương vong khi cháy nổ.

Những QHT như vậy sẽ được sự ủng hộ của người dân.

Việc cố gắng phủ kín quy hoạch chi tiết là tư duy lạc hậu.Quy hoạch chi tiết phải do nhà đầu tư đề xuất vì dự án quy hoạch thu hút được nguồn vốn tư nhân khi đáp ứng được nhu cầu thật sự của người mua, sống, làm việc ở đó.

Tuy nhiên, việc phủ kín quy hoạch ở mức độ phân khu chức năng (xác định các chỉ tiêu chung về tỉ lệ các phân khu chức năng, hệ số sử dụng đất) và hạ tầng giao thông chính (đường sá, giao thông công cộng, cấp thoát nước, điện...) cho các quận huyện trên toàn TP là cần thiết. Việc này làm cơ sở cho quy hoạch chi tiết các dự án, hướng dẫn phát triển đô thị không theo hướng tự phát.

Các nhà lãnh đạo cần thay đổi tư duy Nhà nước phải xây dựng toàn bộ hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cấp điện, nước, thoát nước mưa, nước thải...) cho dự án đô thị mới, mà nên tập trung nâng cấp hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị hiện hữu, xây dựng tuyến hạ tầng kỹ thuật mới đóng vai trò huyết mạch.

Tại các khu đô thị mới cần giao trách nhiệm thực hiện hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với xây dựng công trình cho nhà đầu tư, sau đó nhà đầu tư được khấu hao dần trong quá trình vận hành dự án. Các dự án lớn trong khu đô thị hiện hữu thì nhà đầu tư cũng phải góp chi phí nâng cấp hạ tầng, phục vụ cho dự án, được khấu hao dần theo cách trên.

Điều này tránh tình trạng phát triển thiếu cân đối, nhà đầu tư chỉ xây dựng tại khu đô thị hiện hữu, trong khi các khu đất sạch không thu hút được đầu tư khi Nhà nước không có tiền làm hạ tầng trước.

Đồng thời giải quyết tình trạng nhà đầu cơ đất hưởng lợi lớn từ hạ tầng của Nhà nước, nhưng Nhà nước không có cách nào thu hồi giá trị địa ốc hai bên đường tăng lên hàng chục lần nhờ vào dự án hạ tầng này, để có tiền tái đầu tư cho dự án hạ tầng mới. ■